Introdução

Você, empresário, já precisou adaptar sua operação a um imóvel inadequado, investindo tempo e recursos para transformar o espaço em algo funcional? E se fosse possível contar com uma construção feita sob medida para o seu negócio, sem precisar desembolsar todo o valor da obra?

Por outro lado, você que é proprietário de edifícios, terrenos e espaços em zonas urbanas ou industriais da cidade já pensou em utilizar seu imóvel em operações imobiliárias rentáveis, entregando um ativo adequado e adaptado a determinadas atividades empresariais, agregando valor ao bem?

Essa é a essência do build to suit, uma modalidade contratual que nasceu nos Estados Unidos nos anos 1950 e 1960, quando empresários buscavam imóveis comerciais e industriais sob medida para suas atividades. Nessa época, o modelo ganhou destaque porque permitia que as empresas ocupassem espaços perfeitamente ajustados às suas necessidades, sem imobilizar grande capital na aquisição do bem.

Introduzido no Brasil pela Lei nº 12.744/2012, que incluiu o art. 54‑A na Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991), o contrato build to suit (BTS) permite que um empreendedor construa ou reforme um imóvel conforme as especificações do futuro locatário e o ceda para uso por prazo determinado.

Esse modelo combina elementos de locação, empreitada e, eventualmente, compra e venda, proporcionando ao locatário um espaço customizado e ao locador a segurança de recuperar seu investimento por meio de aluguéis pactuados. Trata-se, portanto, se modalidade sui generis de contrato imobiliário, mas que, na prática, tem se tornado cada vez mais comum.

Neste artigo, vamos explorar em detalhes o que é o BTS, quais são suas bases legais, quais cláusulas são essenciais em um contrato de BTS e quais vantagens e riscos essa modalidade oferece. Se você busca alternativas para viabilizar projetos imobiliários ou entender como alugar um imóvel sob medida, acompanhe a leitura e descubra como a assessoria jurídica especializada pode ser decisiva para o sucesso desse negócio.

O que é o contrato Build to Suit?

 

 

O contrato build to suit (BTS), expressão em inglês que significa “construir para servir”, é um modelo contratual pelo qual o proprietário ou investidor se compromete a construir, reformar ou adaptar um imóvel de acordo com as necessidades específicas do futuro locatário.

Após a conclusão da obra, o imóvel é entregue em regime de locação por prazo previamente estabelecido, normalmente mais longo do que nos contratos tradicionais.

Na prática, trata-se de uma solução sob medida: o empreendedor financia e executa a obra, enquanto a empresa que utilizará o espaço garante a ocupação mediante pagamento de aluguel. O aluguel, nesse caso, é calculado não apenas com base no valor de mercado do imóvel, mas também na amortização do investimento realizado na construção ou adaptação.

Esse modelo combina elementos de diferentes contratos – como locação, empreitada e até compra e venda – mas é disciplinado de forma específica pela Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações), em seu artigo 54-A, incluído pela Lei nº 12.744/2012. Essa previsão trouxe segurança jurídica às partes, reconhecendo a singularidade do BTS e consolidando sua prática no mercado imobiliário.

Diferentemente de uma locação comum, o BTS envolve duas etapas principais:

1. Construção ou adaptação do imóvel, seguindo um projeto detalhado e validado pelo futuro locatário;
2. Locação por prazo determinado, que permite ao investidor recuperar o capital aplicado e ao locatário usufruir de um imóvel adequado às suas necessidades operacionais.

Esse tipo de contrato se tornou especialmente relevante em empreendimentos corporativos, industriais e logísticos, onde a adequação do espaço físico às operações da empresa é determinante para a eficiência do negócio.

É notável ao se transitar pelas rodovias e cidades brasileiras atualmente, que determinadas empresas como distribuidoras de mercadorias, farmácias, clínicas médicas, redes de lanchonetes e restaurantes, por exemplo, operam em estabelecimentos comerciais de mesmo padrão construtivo e logístico.

Os imóveis desses estabelecimentos de uma mesma empresa, locados sob a modalidade de BTS são muito similares entre si, para não dizer idênticos, independentemente do bairro, cidade ou estado em que se encontram.

Para a empresa locatária, o modelo é um bom negócio, pois permite redução de custos operacionais e logísticos, uma vez que todos os estabelecimentos apresentarão o mesmo padrão, facilitando, a título de exemplo, treinamento de pessoal para trabalho em diversas unidades e remessa e recebimento de mercadorias, ao mesmo tempo em que permite o fortalecimento da marca, com a identificação visual não apenas da marca, em abstrato, mas também do imóvel onde cada um dos empreendimentos está operando.

Um locatário, ao firmar um contrato de BTS com um locador/proprietário de imóvel pode, por exemplo, exigir que a loja/unidade construída pelo locador tenha estacionamento para clientes, mesmo em regiões centrais e movimentadas de um grande centro urbano, o que coloca a rede locatária em uma posição de vantagem competitiva em relação a concorrentes que, eventualmente, não adotam o modelo.

O locador/proprietário, a seu turno, na maioria das vezes, também faz um bom negócio, pois embora assuma a totalidade ou a maior parte da obra, agrega valor a um bem próprio e garante uma locação mais longa do que a usual e com retorno mais previsível, que, no longo prazo compensa o investimento feito.

 

 

Se você quiser entender melhor as diferenças entre contratos imobiliários tradicionais, vale conferir nosso artigo sobre os principais tipos de contratos imobiliários.

Previsão Legal e Evolução Normativa

O contrato build to suit deixou de ser uma mera prática de mercado para ganhar previsão legal expressa no Brasil em 2012, com a edição da Lei nº 12.744/2012, que inseriu o artigo 54-A na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).

Esse foi um marco importante: até então, a modalidade era considerada um contrato atípico, amparado apenas pela liberdade contratual prevista no Código Civil. A partir da alteração legislativa, o legislador buscou dar segurança jurídica às partes e maior previsibilidade ao mercado imobiliário.

• O que diz a lei

O art. 54-A da Lei do Inquilinato dispõe:

• Prevalência da vontade das partes: as condições livremente pactuadas entre locador e locatário devem ser respeitadas, em especial quanto ao prazo e valor da locação.

 

• Renúncia à revisão do aluguel: o §1º permite que o locatário abra mão do direito de revisão judicial do valor do aluguel durante a vigência do contrato – algo incomum nas locações tradicionais.

 

• Multa em caso de rescisão antecipada: o §2º autoriza que o locador cobre multa correspondente até o limite da soma dos aluguéis vincendos caso o locatário encerre o contrato antes do prazo.

 

Essa previsão legal inovou ao consolidar peculiaridades do BTS, diferenciando-o da locação comum e reconhecendo seu caráter especial de financiamento da obra por meio dos aluguéis.

Para entender melhor como a legislação brasileira disciplina contratos de forma diferenciada, vale conferir nosso artigo sobre os principais tipos de contratos imobiliários.

• Evolução e consolidação jurisprudencial

Com a positivação do BTS, o Poder Judiciário passou a aplicar o art. 54-A de forma consistente, validando cláusulas de:

• renúncia à revisão do aluguel, mesmo em períodos longos;
• multas altas por rescisão antecipada, próximas ao valor integral dos aluguéis restantes; e
• obrigações ampliadas do locatário, como manutenção do imóvel e o pagamento de tributos usualmente pagos pelo locador em outras locações (ex.: IPTU).

A jurisprudência do STJ e dos tribunais estaduais tem reforçado que, em razão da natureza sui generis do contrato, deve prevalecer a autonomia da vontade, desde que respeitados os princípios da boa-fé e da função social do contrato.

• Comparativo internacional

No direito comparado, contratos semelhantes já existiam em países como Estados Unidos e Inglaterra desde meados do século XX.

No Brasil, a formalização legislativa veio tardiamente, mas alinhada à crescente demanda por galpões logísticos, shoppings e sedes corporativas sob medida, setores que alavancaram o BTS.

• Importância da previsão legal

Ao incluir o BTS na Lei do Inquilinato, o legislador reduziu riscos de litígios, garantiu atratividade para investidores e deu maior transparência aos locatários sobre suas obrigações. Hoje, a modalidade é vista como uma das principais alternativas de estruturação de contratos de longo prazo no setor imobiliário.

Veja também nosso conteúdo sobre garantias em contratos de locação para entender como a lei reforça a segurança dessas operações.

 

 

Principais Características e Cláusulas Típicas do Contrato Build to Suit (BTS)

No contrato built to suit – como dito, uma locação “sob encomenda” – as partes devem pactuar cláusulas bem detalhadas para garantir equilíbrio e segurança jurídica.

Esse tipo contratual envolve obrigações especiais do locador (que investe na construção ou adaptação do imóvel) e do locatário (que usufruirá do imóvel customizado), por isso suas cláusulas típicas diferem de uma locação comum.

A seguir, destacamos as principais cláusulas e características: objeto e especificações técnicas do imóvel, prazo de vigência, valor do aluguel e possibilidade de revisão, garantias locatícias, responsabilidades das partes, cláusulas de multa e a opção de compra ao final do contrato, explicando cada uma em detalhes.

• Objeto do Contrato e Especificações Técnicas do Imóvel

A cláusula de objeto define precisamente o imóvel que será construído ou reformado pelo locador para atender às necessidades do locatário, incluindo as especificações técnicas acordadas.

Diferentemente de contratos usuais, no built to suit o imóvel (i) ainda não existe ou (ii) será substancialmente adaptado, conforme as diretrizes do futuro inquilino (veja mais sobre esse ponto em: migalhas.com.br).

O contrato deve descrever minuciosamente essas características: localização, dimensões, layout, padrões de construção, instalações específicas (como piso reforçado, pé-direito, infraestrutura elétrica/hidráulica etc.). Geralmente, o contrato é elaborado em conjunto com documentos técnicos que lhe são anexos e vinculantes às partes, como projetos arquitetônicos e memorial descritivo aprovados pelo locatário (veja mais sobre esse ponto em: migalhas.com.br).

Em outras palavras, trata-se de uma locação sob medida em que o locador se obriga a entregar o imóvel exatamente nos moldes solicitados. Por isso, é comum constar que a entrega das chaves só ocorrerá após a conclusão da obra conforme especificado, sendo essa adequação condição essencial do negócio.

Nesse ponto, aqueles que estejam mais acostumados com o mercado de incorporações imobiliárias, loteamentos e construções, de forma geral, deve identificar semelhanças do contrato de BTS com o contrato de empreitada.

Vale ressaltar que, se o imóvel não atender às especificações combinadas, o locatário poderá ter direito a rescindir o contrato ou exigir reparos, de modo que o instrumento muitas vezes já prevê penalidades ou ajustes caso o padrão técnico pactuado não seja alcançado pelo locador.

• Prazo de Vigência (Duração do Contrato)

O prazo de vigência em contratos BTS tende a ser longo e determinado.

Diferentemente de uma locação comum (que pode ter prazos mais curtos, como 5 anos), o built to suit geralmente é celebrado por 10, 15 ou até 20 anos, conforme a complexidade do investimento (veja mais em: suno.com.br).

Esse prazo estendido é necessário porque o locador costuma fazer um investimento considerável na aquisição do terreno, construção ou reforma do imóvel, esperando recuperá-lo ao longo da locação. Assim, o contrato é estruturado de forma a assegurar um longo período de uso pelo locatário, garantindo ao locador tempo suficiente para amortizar o capital investido e obter retorno sobre ele (nós escrevemos anteriormente sobre o assunto, quando o BTS ainda era uma tendência, menos consolidada do que no momento atual. Confira: Contratos Built to Suit (BTS) como tendência nas locações comerciais)

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, art. 54-A) prevê expressamente que, nesses contratos de locação built to suit, as condições livremente pactuadas – inclusive o prazo – prevalecem.

Normalmente, o contrato já deixa claro que durante o prazo determinado nenhuma das partes pode resilir antecipadamente sem penalidade (salvo previsão em contrário), assegurando a estabilidade do vínculo por todo o período acordado.

Importante mencionar que, por se tratar de contrato não residencial de longo prazo, o locatário geralmente não terá direito à ação renovatória ao fim do termo se assim for convencionado, pois já houve a contrapartida do investimento do locador (diferentemente de uma locação comercial comum em que contratos com 5 anos dão direito a pedido de renovação judicial).

Em suma, o prazo longo é uma característica marcante do BTS, devendo a cláusula de vigência indicar a data de término da locação e, se for o caso, possibilidades de prorrogação ou renovação e as condições para tanto.

 

• Valor do Aluguel e Possibilidade de Revisão

O valor do aluguel em contratos built to suit é calculado de forma a remunerar não só o uso do imóvel, mas também o investimento feito na sua customização. Assim, o aluguel mensal normalmente é mais elevado que o de uma locação comum, pois embute a amortização do capital gasto na obra e uma taxa de retorno ao investidor (veja nosso artigo prévio em: lageportilhojardim.com.br).

Em muitos casos, fala-se que o aluguel no BTS está “acima do valor de mercado”, justamente porque inclui essa parcela de remuneração pelo imóvel ter sido construído sob medida (lageportilhojardim.com.br).

A cláusula contratual deve explicitar o montante do aluguel e sua composição, bem como a forma de pagamento. Também é praxe definir a correção periódica do aluguel por índice de inflação (mais comumente IGPM ou IPCA, em reajustes anuais), garantindo a atualização do valor ao longo dos anos de contrato.

No que tange à revisão do aluguel, isto é, a possibilidade de ajustar judicial ou extrajudicialmente o valor em função de mercado, o contrato built to suit permite um tratamento diferenciado.

Pela regra geral da Lei de Locações, locador ou locatário poderiam pedir a revisão judicial do aluguel após 3 anos de vigência do contrato, visando adequá-lo ao valor de mercado. Veja nosso artigo sobreo tema: Revisão de Contratos Imobiliários: Quando é Necessária?

Porém, a própria Lei 8.245/91, no art. 54-A §1º, autoriza as partes a renunciarem ao direito de revisão do aluguel durante o prazo do contrato.

Na prática, quase todos os contratos BTS incluem essa cláusula de renúncia ao direito de revisão, justamente para dar segurança ao investidor de que o aluguel não será reduzido judicialmente no meio do período pactuado.

Ao abrir mão da revisão, o locatário concorda que aquele aluguel – ainda que fixo ou ajustado apenas pelos índices inflacionários – permanecerá válido por todo o prazo, não podendo pleitear diminuição com base em oscilações de mercado.

Essa é uma diferença importante em relação às locações comuns, e visa proteger o equilíbrio econômico do contrato: o locador somente aceitou construir para alugar porque confia que receberá os aluguéis acordados sem surpresas (veja mais em: migalhas.com.br).

Em suma, a cláusula deve deixar claro se o aluguel poderá ser revisitado ou não. Quando há renúncia à revisão, costuma-se mencionar expressamente que o locatário renuncia à faculdade do art. 19 da Lei de Locações durante a vigência contratual.

Caso não haja renúncia, teoricamente, poder-se-iam aplicar as regras gerais de revisão ao contrato, mas os tribunais tendem a reconhecer a atipicidade do BTS e a necessidade de respeitar a vontade das partes, não tratando o aluguel como um simples aluguel de mercado(veja mais em: migalhas.com.br).

 

• Garantias Contratuais

Dada a alta somatória envolvida e a longa duração, o contrato built to suit costuma exigir garantias sólidas em favor do locador (investidor).

A cláusula de garantia específica que algum instrumento adicional será fornecido pelo locatário para assegurar o cumprimento de suas obrigações de pagamento – e aqui podem ser usadas as modalidades tradicionais de garantias locatícias, porém reforçadas.

É fundamental constar no contrato qual a modalidade de garantia apresentada, seja fiança, caução em dinheiro/imóvel ou seguro-fiança, entre outras. Para entender mais sobre garantias usuais em contratos imobiliárias, confira nosso conteúdo Contratos Imobiliários – O Guia Completo.

Em operações BTS envolvendo empresas de grande porte, é comum optar por garantias mais robustas, como carta de fiança bancária ou fiança corporativa (garantia dada por alguma empresa do grupo econômico do locatário), já que os valores de aluguel são elevados e a inadimplência representaria um prejuízo significativo.

O locador, portanto, normalmente exige garantias firmes de pagamento dos aluguéis e demais encargos pelo locatário, mitigando o risco de um eventual inadimplemento.

Além da garantia financeira em favor do locador, o contrato pode contemplar mecanismos para proteger o locatário caso o locador descumpra suas obrigações na fase de entrega do imóvel.

Por exemplo, algumas cláusulas preveem multas ou indenização ao locatário se o imóvel não for entregue no prazo ou nas condições pactuadas, ou ainda a possibilidade de o locatário deixar de pagar aluguel enquanto o problema não for sanado.

Outra garantia contratual relevante é a contratação de seguro de obras ou de responsabilidade civil durante a construção, para cobrir eventuais sinistros que prejudiquem a entrega do imóvel.

Em suma, as garantias contratuais no built to suit devem resguardar o investimento do locador – garantindo que ele receberá os aluguéis devidos – e ao mesmo tempo dar segurança ao locatário de que terá o imóvel conforme combinado. Todas essas garantias e responsabilidades extras precisam estar claramente definidas, evitando litígios futuros.

 

• Responsabilidades das Partes (Locador e Locatário)

As responsabilidades do locador e do locatário no contrato BTS devem ser delineadas com precisão, dada a complexidade do negócio (que engloba construção e locação). Na prática, o contrato built to suit combina elementos de uma empreitada (construção sob encomenda) com a locação em si, por isso as obrigações de cada parte abrangem ambas as fases (lageportilhojardim.com.br).

• Responsabilidades do Locador (empreendedor/investidor):

 

em geral, cabe ao locador adquirir o terreno (se já não for o proprietário), obter aprovações e licenças necessárias, edificar ou reformar o imóvel, conforme as especificações técnicas fixadas pelo locatário, e, então, entregar esse imóvel pronto para uso na data acordada (veja mais em: jusbrasil.com.br).

O locador deve arcar com todos os custos da obra (salvo disposições em contrário no contrato) e garantir que a construção atenda às normas legais e ao projeto aprovado. Uma vez entregue a obra, o locador continua responsável por assegurar o uso pacífico do imóvel pelo locatário, ou seja, deve garantir a posse tranquila, sem turbações de terceiros, e manter as condições estruturais do imóvel durante a locação (veja mais sobre locação comercial em: Contrato de Locação Comercial e as Obrigações que o Envolvem).

Em contratos BTS, é comum que o locador também renuncie ao direito de retomada imotivada – isto é, ele não pode pedir o imóvel de volta antes do término do contrato, salvo por inadimplemento do locatário, conforme permanece vedado pelo art. 4º da Lei de Locações.

Além disso, o locador muitas vezes transfere ao locatário certas obrigações que numa locação típica seriam suas, como a manutenção ordinária do imóvel, pagamento de impostos (IPTU) e do prêmio de seguro contra incêndio do prédio, mas essas atribuições devem estar claramente distribuídas no contrato.

Em síntese, a principal obrigação do locador é entregar e manter o imóvel conforme contratado – se ele falhar nisso, poderá incorrer em infração contratual sujeita a multas ou mesmo rescisão por parte do locatário.

 

• Responsabilidades do Locatário (usuário do imóvel):

 

cabe ao locatário especificar detalhadamente suas necessidades no projeto, fiscalizar a obra, dentro do possível, e utilizar o imóvel segundo a destinação pactuada após a entrega (veja mais em: jusbrasil.com.br).

Uma vez iniciada a locação, o locatário deve pagar pontualmente o aluguel e encargos nos termos ajustados, viabilizando a amortização do investimento do locador. Ele também assume o compromisso de conservar o imóvel no que tange a manutenções ordinárias e devolvê-lo ao final do contrato no estado previsto (geralmente, igual ao estado de novo, considerando o uso natural do bem, para as finalidades contratadas).

Não raro, a cláusula de responsabilidades atribui ao locatário despesas com tributos, seguros e taxas incidentes sobre o imóvel durante a locação – por exemplo, o contrato pode determinar que o IPTU, seguro contra incêndio e despesas de conservação ficam a cargo do locatário, dada a natureza personalizada da locação.

Além disso, o locatário deve respeitar as limitações de uso estabelecidas; por se tratar de imóvel feito para uma finalidade específica, costuma-se vedar alterações substanciais sem consentimento do locador, sublocações não autorizadas, ou uso fora do padrão combinado.

Importante mencionar que, embora o built to suit flexibilize muita coisa, as partes continuam sujeitas aos princípios gerais dos contratos imobiliários, como boa-fé e função social do contrato (veja mais em: migalhas.com.br), devendo cumprir fielmente suas obrigações.

O contrato deve explicitar todas essas obrigações e direitos, inclusive prevendo, por exemplo, quem responde por vícios de construção que surjam durante a locação, quem contrata seguro do imóvel, e assim por diante. Quanto mais claro for o elenco de responsabilidades de cada parte, menor o risco de conflitos sobre deveres não cumpridos.

 

• Cláusulas de Multa e Rescisão Antecipada

Para assegurar o equilíbrio econômico do contrato built to suit, é indispensável prever cláusulas de multa rigorosas, especialmente vinculadas à rescisão antecipada por iniciativa do locatário.

Numa locação comum, se o inquilino devolve o imóvel antes do prazo, geralmente paga multa proporcional (muitas vezes limitada a 3 aluguéis, conforme prática do mercado). Já no built to suit, essa lógica muda: considerando o alto investimento do locador, as partes geralmente pactuam uma multa equivalente a todos os aluguéis que faltariam pagar até o fim do contrato, em caso de rompimento antecipado pelo locatário.

Ou seja, se o contrato for rescindido antes do termo final, o locatário terá que indenizar o locador pelo valor integral dos aluguéis futuros acordados – basicamente cobrindo tudo que o locador deixou de ganhar com a quebra do contrato.

Essa possibilidade foi explicitamente autorizada pela Lei 12.744/2012 (art. 54-A §2º inserido na Lei do Inquilinato), que dispõe que na denúncia antecipada pelo locatário, deve ser cumprida a multa convencionada até o limite da soma dos aluguéis devidos até o final do contrato.

Desse modo, a lei confirmou a validade de multas elevadas no BTS, afastando a limitação normalmente aplicada em locações típicas.

Portanto, a cláusula penal por rescisão sem justa causa pelo locatário costuma ser bastante severa, precisamente para desencorajar a saída prematura do inquilino (lageportilhojardim.com.br).

É importante destacar que essa multa não é considerada excessiva nem pode ser reduzida pelos tribunais de forma automática, pois reflete um prejuízo real do locador (lucros cessantes) e a própria estrutura do negócio.

Na redação da cláusula, convém especificar o cálculo da multa – geralmente igual ao montante dos aluguéis vincendos – e deixar claro que ela será exigível caso o locatário denuncie antecipadamente o contrato sem motivo de força maior.

Ademais, muitas vezes prevê-se também multa (ou indenização) para outras hipóteses de inadimplemento: por exemplo, multa por atraso no pagamento do aluguel (além de juros e correção), multa pelo descumprimento de obrigações acessórias, e assim por diante.

Tais penalidades devem ser objetivas e proporcionais, evitando desequilíbrio ou dúvidas de interpretação.

E o que ocorre se o locador (construtor/investidor) descumprir suas obrigações? Embora o foco das multas no BTS seja o inadimplemento do locatário, o contrato também pode prever sanções contra o locador.

Por exemplo, pode haver uma multa por atraso na entrega do imóvel pronto, calculada por dia de atraso, ou até o direito de o locatário rescindir o contrato sem pagar a multa (e com restituição de valores eventualmente adiantados) se a obra não ficar pronta dentro de um determinado prazo.

Essas disposições protegem o locatário contra a frustração de receber o imóvel fora do prazo ou das especificações.

Além disso, por se tratar de relação contínua, o contrato pode prever uma cláusula resolutiva expressa para faltas graves: isto é, definir quais situações de descumprimento geram a rescisão automática do contrato. De qualquer forma, caso ocorra uma rescisão motivada (seja por inadimplemento do locatário ou do locador), devem ser aplicadas as consequências previstas no contrato e na lei – incluindo perdas e danos se ultrapassarem a multa estipulada.

Resumindo, as cláusulas de multa no built to suit são essenciais para dar efetividade ao pacto: o locador tem a segurança de que será indenizado integralmente se o locatário desistir do negócio, e o locatário, por sua vez, sabe exatamente o tamanho da penalidade caso precise encerrar o contrato antes da hora. Esse rigor nas penalidades é um dos traços marcantes do BTS e reflete a intenção das partes de preservar o investimento e a viabilidade econômica do empreendimento.

 

• Opção de Compra ao Final do Contrato

Por fim, é comum o estabelecimento de uma cláusula de opção de compra do imóvel ao término do contrato.

Nessa cláusula, o locatário (usuário) terá o direito de comprar o imóvel do locador após certo período ou ao final da locação, normalmente por um valor pré-determinado ou a valor de mercado.

A opção de compra, normalmente, não é obrigatória nos contratos BTS, mas muitas vezes aparece como um benefício ao locatário: após pagar aluguéis por anos (que remuneraram a construção), ele pode querer adquirir o imóvel em definitivo.

Caso as partes concordem, a cláusula deve estabelecer quando e como o locatário poderá exercer a opção (por exemplo, notificar o locador com X dias de antecedência do fim do contrato) e qual será o preço da venda. Pode ser um preço fixo já estabelecido no contrato, uma fórmula de avaliação (p.ex. valor de mercado apurado por laudo independente) ou mesmo simbólico, conforme a negociação.

Importante destacar que a existência de uma opção de compra não descaracteriza o contrato built to suit como locação.

Ou seja, ter uma opção de aquisição do imóvel ao final não transforma automaticamente a relação em uma compra e venda disfarçada, desde que os aluguéis pagos durante a vigência não representem, na verdade, parcelas de aquisição do imóvel (veja mais em: jusbrasil.com.br).

A doutrina ensina que, se a remuneração periódica não for abatida do preço de compra (ou não equivaler a um financiamento), o contrato continua sendo de locação, com a opção configurando apenas um direito potestativo do locatário de celebrar um segundo negócio jurídico de compra e venda (jusbrasil.com.br).

Assim, é plenamente possível pactuar essa opção de compra ao final do prazo contratual sem ferir a natureza do built to suit.

Além da opção de compra, vale lembrar que o locatário em qualquer locação tem por lei direito de preferência para adquirir o imóvel se o locador decidir vendê-lo durante a vigência do contrato (art. 27 da Lei de Locações).

No BTS, geralmente o locador se compromete a respeitar esse direito de preferência do locatário caso receba propostas de terceiros.

Porém, a opção de compra pode ir além: ela pode garantir ao locatário a possibilidade de exigir a venda do imóvel nas condições já acordadas contratualmente, independentemente de haver terceiro interessado.

Essa cláusula funcionará, então, como um direito de venda forçada e traz segurança adicional ao locatário, que poderá planejar a longo prazo – por exemplo, instalar-se no imóvel por anos e depois adquiri-lo para patrimônio próprio se for vantajoso.

Para o locador, conceder a opção pode ser uma forma de tornar o negócio mais atraente ao locatário, embora ele deva analisar o preço e condições para não sair em desvantagem no futuro.

Em suma, a cláusula de opção de compra, quando presente, deve ser redigida com clareza, definindo prazo para exercício, preço e forma de pagamento, e normalmente prevê que seu não exercício simplesmente encerra o contrato de locação ao final do prazo, podendo o imóvel ser negociado com terceiros.

Trata-se de mais um elemento que pode ser ajustado no contrato built to suit conforme a conveniência das partes, reforçando o caráter flexível e “sob medida” dessa modalidade contratual.

 

 

Vantagens e Benefícios do Contrato Build to Suit (BTS)

O contrato build to suit não se resume a uma locação diferenciada: trata-se de uma estratégia imobiliária inteligente que traz benefícios concretos tanto para o locatário quanto para o locador/investidor.

Além disso, impulsiona o mercado como um todo ao fomentar projetos de alto padrão e com menor risco de vacância.

Para o Locatário (empresa que utilizará o imóvel)

• Imóvel sob medida: o maior atrativo é receber um espaço construído ou adaptado de acordo com suas necessidades operacionais — layout, infraestrutura, localização estratégica.
• Menor investimento inicial: em vez de imobilizar grande capital na aquisição e obra, a empresa direciona recursos para seu negócio principal, preservando o capital de giro.
• Previsibilidade de custos: o aluguel é definido previamente, geralmente corrigido por índice de inflação, trazendo segurança financeira ao longo de 10, 15 ou até 20 anos.
• Foco na atividade fim: a empresa evita problemas com obras e regularizações, transferindo ao investidor a responsabilidade por licenças, construção e entrega.

Quer conhecer outros formatos de contratos e quando optar por cada um? Veja nosso artigo sobre contratos imobiliários e suas diferenças.

Para o Locador/Investidor

• Retorno garantido e estável: o aluguel pactuado cobre o investimento na obra e gera lucro ao longo do prazo contratual.
• Prazo longo de locação: diferente da locação comum, os contratos BTS garantem ocupação por mais de uma década, reduzindo riscos de vacância.
• Fidelização de locatário: como o imóvel é feito sob medida, o locatário tem forte interesse em permanecer até o final, diminuindo riscos de rescisão.
• Valorização patrimonial: o imóvel construído sob encomenda mantém alto padrão e pode ser reaproveitado no futuro por empresas do mesmo segmento.

Para o Mercado Imobiliário

• Modernização do portfólio imobiliário: surgem empreendimentos de padrão internacional, com eficiência energética, tecnologia e localização estratégica.
• Estímulo ao setor de construção civil: gera investimentos diretos em obras, movimentando a economia.
• Segurança jurídica consolidada: a positivação do BTS no art. 54-A da Lei de Locações atrai investidores institucionais, fundos imobiliários e players globais.

Para entender mais sobre como os contratos estruturam o mercado, confira também nosso conteúdo sobre a importância das garantias em locações.

Riscos, Desafios e Pontos de Atenção no Build to Suit

Apesar das inúmeras vantagens, o contrato build to suit (BTS) não está livre de riscos.

 

Justamente por envolver investimentos elevados, prazos longos e obrigações detalhadas, é essencial que locador e locatário tenham clareza dos pontos de atenção antes de assinar o contrato.

• Atipicidade e complexidade contratual

O BTS é um contrato atípico, pois mistura elementos de locação, empreitada e financiamento.

Essa característica exige que as cláusulas sejam redigidas com máximo cuidado para evitar lacunas ou ambiguidades. Questões mal definidas podem gerar litígios e insegurança para as partes.
Para compreender melhor as diferenças entre modelos contratuais, veja nosso artigo sobre os principais tipos de contratos imobiliários.

• Risco de inadimplência ou desistência do locatário

Um dos maiores desafios é a possibilidade de o locatário não honrar os pagamentos ou tentar rescindir o contrato antes do prazo.

Embora a lei (art. 54-A, §2º da Lei 8.245/91) permita a cobrança de multa equivalente aos aluguéis vincendos, a execução judicial dessa obrigação pode ser morosa. Por isso, recomenda-se reforçar garantias contratuais (fiança, caução, seguro-fiança, carta de fiança bancária).

Saiba mais sobre como funcionam essas proteções no nosso conteúdo sobre garantias em contratos imobiliários.

• Questões de construção e regularização

Na fase inicial, o risco recai sobre a execução da obra: atrasos na construção, problemas com licenciamento, vícios construtivos ou descumprimento das especificações técnicas podem comprometer todo o negócio.

É indispensável detalhar no contrato prazos de entrega, padrões construtivos e penalidades. O locador deve observar normas urbanísticas e ambientais, sob pena de responder civilmente.

A jurisprudência recente aponta que falhas na entrega de empreendimentos sob BTS podem ensejar indenizações vultosas ao locatário, especialmente quando afetam atividades empresariais essenciais.

• Revisão judicial e equilíbrio econômico

Apesar da possibilidade de renúncia à revisão do aluguel, alguns tribunais têm analisado casos de contratos muito longos sob a ótica da teoria da imprevisão, em situações excepcionais (como crises econômicas).

Isso mostra que, ainda que haja cláusula de renúncia, o Judiciário pode intervir se houver desequilíbrio extremo e comprovado.

• Riscos de mercado e sucessão contratual

Em contratos de 10 a 20 anos, é inevitável considerar mudanças de cenário: alteração do mercado imobiliário, reestruturação da empresa locatária, fusões ou falências.

O contrato deve prever como se dará a sucessão do vínculo em caso de transferência do imóvel ou mudança de controle societário da empresa locatária.

• Pontos de atenção resumidos

• Redação minuciosa e clara das cláusulas;

• Definição de garantias robustas;

• Previsão de penalidades equilibradas;

• Planejamento e acompanhamento técnico da obra; e

• Cláusulas sobre sucessão e destinação do imóvel.

 

Cuidados na elaboração de um contrato BTS

A elaboração de um contrato built to suit exige atenção especial de empresas e investidores.

Para que as vantagens do BTS se concretizem é fundamental que o contrato seja bem redigido, com obrigações claramente definidas – qualquer descuido pode gerar prejuízos e disputas indesejadas.

Diante disso, alguns cuidados práticos e jurídicos se mostram essenciais:

• Análise técnica e financeira do projeto: antes de assinar, deve-se realizar uma avaliação minuciosa da viabilidade técnica e financeira do empreendimento BTS.

Isso inclui verificar se o projeto do imóvel atende às necessidades do futuro locatário, estimar com precisão os custos de construção e planejar um cronograma realista de entrega, avaliando o retorno do investimento para o locador.

Também é recomendável conduzir uma due diligence imobiliária para identificar eventuais riscos legais, estruturais ou ambientais. Essa análise cuidadosa, feita caso a caso, ajuda a trazer segurança jurídica ao negócio (veja mais em: migalhas.com.br) e evita surpresas durante a construção ou a locação.

• Assessoria jurídica especializada: contar com advogados especializados em direito imobiliário é imprescindível na fase de negociação e elaboração do contrato BTS.

Profissionais experientes irão estruturar o contrato conforme a legislação aplicável – vale lembrar que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) já prevê a locação built to suit como modalidade atípica – e incluir salvaguardas essenciais para proteger os interesses de ambas as partes.

No nosso blog já destacamos, em outra oportunidade, a importância da assessoria jurídica em negociações imobiliárias (acesse: lageportilhojardim.com.br), pois a orientação adequada desde o planejamento do projeto até a redação final das cláusulas previne conflitos futuros.

• Cláusulas de garantias, responsabilidades e multas: um contrato BTS bem elaborado deve prever detalhadamente as garantias, as atribuições e responsabilidades de cada parte, bem como as multas e penalidades em caso de descumprimento.

É crucial estipular, por exemplo, quem arcará com eventuais atrasos ou custos extras na obra, quais garantias o locador terá quanto ao pagamento dos aluguéis (fiança bancária, seguro-fiança ou outras), e qual indenização será devida caso o locatário rescinda o contrato antes do prazo ou se o imóvel não for entregue conforme o acordado.

Cláusulas robustas desse tipo aumentam a segurança do negócio, pois deixam claras as consequências de inadimplência ou falhas.

A modalidade BTS não é um contrato de fácil celebração – exige garantias extras e cumprimento rigoroso de prazos e especificações técnicas, sob pena de indenizações por lucros cessantes e demais perdas, sendo certo que a devolução antecipada do imóvel acarretará a multa indenizatória prevista em contrato.

Em outras palavras, é preferível que as partes definam previamente tais riscos, obrigações e perdas no instrumento contratual, em vez de correr o risco de deixar que o Judiciário os quantifique posteriormente.

 

Conclusão

O modelo built to suit destaca-se como uma solução imobiliária estratégica que alinha os interesses de locador e locatário.

Suas vantagens incluem permitir que empresas obtenham imóveis sob medida para suas operações, sem necessidade de grande investimento inicial, enquanto investidores garantem uma locação de longo prazo com retorno previsível e segurança.

Na prática, o proprietário (investidor) assume os custos e responsabilidades da construção conforme as especificações do inquilino, e este se compromete a alugá-lo por prazo estendido, com valores e condições definidos em contrato.

Trata-se de um contrato atípico, já reconhecido na legislação brasileira (incluído na Lei do Inquilinato pela Lei 12.744/2012), o que confere base legal e flexibilidade para que as partes ajustem livremente diversas obrigações conforme suas necessidades – sempre com a devida segurança jurídica.

No entanto, apesar de todos os benefícios, o BTS exige atenção jurídica e técnica redobrada.

O sucesso da operação depende de um contrato bem estruturado e do cumprimento fiel de cada cláusula, já que falhas ou omissões podem acarretar impactos significativos para ambos os lados.

Como vimos, esse modelo só trará os benefícios esperados se for executado com cautela e respeitado em sua totalidade.

Em síntese, o built to suit é uma alternativa valiosa e sob medida no mercado imobiliário comercial, mas deve ser conduzido com rigor profissional.

Se sua empresa considera adotar um contrato BTS, vale a pena buscar orientação especializada.

A equipe da Lage Portilho Jardim possui ampla experiência em contratos imobiliários e está pronta para oferecer assessoria jurídica completa nessa modalidade.

Entre em contato conosco – teremos satisfação em ajudar a elaborar um contrato built to suit seguro, detalhado e alinhado aos objetivos do seu negócio.

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