Quando um imóvel tem, ao mesmo tempo, mais de um proprietário, está caracterizado o chamado condomínio.
Também dedicamos conteúdos específicos para o condomínio de lotes (urbano) e discorremos sobre a possibilidade, ainda que pouco falada no mercado imobiliário, do condomínio de lotes em áreas rurais.
Para fechar o ciclo, hoje trataremos especialmente do processo de extinção de condomínio, que ocorre quando os seus participantes, ou seja, os condôminos, não querem mais permanecer como proprietários do mesmo imóvel.
Buscaremos mostrar, em detalhes, todas as etapas do procedimento, para que você possa entender a fundo como sair de uma situação indesejada de condomínio.
Índice
Definição
A palavra “condomínio”, em sua definição ampla e genérica, significa o exercício do direito de propriedade, por duas ou mais pessoas, sobre um mesmo bem comum, que pode ser indivisível (pro indiviso) ou divisível (pro diviso).
Tratando-se de bem indivisível, teremos uma pluralidade de proprietários que dispõem de um único direito real (a propriedade), manifestado não por uma divisão física do bem, mas sim por uma divisão jurídica e fictícia, chamada fração ideal.
Daí é que se fala em copropriedade ou compropriedade, isto é, o exercício do direito sobre a propriedade como um todo e ao mesmo tempo entre os coproprietários.
Para melhor esclarecer, ainda que haja a divisão da propriedade em frações ideais (ou quotas-parte), cada um dos condôminos pode, individualmente, em face de terceiros, exercer direitos sobre a propriedade como um todo.
Entre os próprios condôminos, todavia, esse direito é limitado, na exata medida da fração ideal, de forma a viabilizar a coexistência.
Já no caso do bem divisível, temos, naturalmente, uma divisão física do direito de propriedade. Para esse tipo de condomínio não há que falar em fração ideal, mas sim em fração real de cada condômino.
Exemplificando essas duas modalidades, divisível e indivisível, podemos citar o condomínio edilício, em que as partes autônomas (apartamentos) são a fração real, isto é, o direito de propriedade faticamente divisível, e, por outro lado, as áreas comuns (hall, quadras, espaços gourmet, salão de festas etc.) são constituídas por frações ideais de cada condômino.
Temos ainda o condomínio em multipropriedade, pelo qual divide-se entre os titulares não a propriedade em si de um bem, mas o direito de uso exclusivo dele por um determinado tempo, ou seja, cada multiproprietário possui uma fração de tempo.
Formação do condomínio
A rigor, o condomínio se forma e se mantém sob 3 (três) diferentes formas: (i) condomínio voluntário; (ii) condomínio incidental; e (iii) condomínio necessário.
O condomínio voluntário, como o próprio nome já nos diz, é aquele em que a copropriedade se origina da vontade das partes, sem que haja nenhuma imposição legal para tanto. É o caso, por exemplo, de amigos que reúnem esforços financeiros para comprar um imóvel, exercendo a propriedade simultânea por mera conveniência.
Já o condomínio incidental, é aquele formado por razões alheias à vontade dos condôminos, movido por algum acontecimento inerente a qualquer ato por eles perpetrados.
Para essa modalidade, cita-se como exemplo a herança, em que os herdeiros exercem concomitantemente a propriedade sobre um mesmo bem deixado pelo(a) falecido(a), ainda que não tenham, a princípio, assumido essa condição voluntariamente.
Essa situação pode se perpetuar até a elaboração do formal de partilha, no processo de inventário, caso exista mais de um bem deixado e seja possível a sua divisão fática. Todavia, não é raro vermos herdeiros exercendo conjuntamente o direito de propriedade mesmo após o fim do processo de inventário, seja porque o imóvel não admite divisão (como uma gleba rural de dimensões reduzidas), seja por pura conveniência.
Por fim, o condomínio necessário é aquele determinado em lei e imposto às partes independentemente de sua vontade ou qualquer relação preexistente entre elas.
Podemos dizer que esse tipo de condomínio está intimamente ligado aos direitos de vizinhança e decorre do compartilhamento inevitável do bem. São exemplos da própria lei (artigo 1.327 do Código Civil), os muros, as paredes e as valas.
Para não fugirmos do objeto em análise, que é a extinção de condomínio, remetemos ao leitor ao artigo sobre a convenção de condomínio, no qual explicamos melhor cada um dos tipos.
Extinção de condomínio
Não foi uma preocupação do legislador abordar na legislação civil, de forma concisa e satisfatória, a extinção de condomínio.
Ela pode se dar, basicamente, por divisão ou por extinção em sentido estrito, neste último caso quando o próprio imóvel sofre algum tipo de intervenção (como destruição ou desapropriação).
Por razões óbvias, é muito mais comum que o encerramento de um condomínio ocorra por divisão (amigável ou forçada) do que por extinção relacionada ao imóvel.
Enquanto a primeira hipótese está relacionada à vontade dos condôminos, ou seja, a uma questão eminentemente interna, a segunda é uma imposição externa, originada de algum sinistro ou de um ato do Poder Público contra o qual não se admite oposição.
Vejamos, então, o que diz o Código Civil sobre os dois cenários:
Divisão
De acordo com o artigo 1.320 do Código Civil, “a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão”.
Referido artigo é complementado por mais três parágrafos a saber:
§ 1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
§ 3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Como se vê, embora a Lei estabeleça um direito de qualquer condômino (tenha ele 99% ou 1% da fração ideal do imóvel) de exigir a divisão da coisa comum, causando, por consequência, a extinção do condomínio, ela não traz, de forma clara, as regras do procedimento.
Além do direito de exigir a divisão do bem, os parágrafos transcritos demonstram a clara opção do legislador em atribuir uma característica transitória ao condomínio, facilitando a sua extinção.
Num condomínio voluntário, por exemplo, a convenção de indivisibilidade entre os condôminos não pode ser superior a 5 (cinco) anos (§ 1º). O mesmo prazo também não pode ser excedido como condição da doação do bem ou do testamento (§ 2º).
Outro ponto que nos leva extrair de forma ainda mais transparente a intenção do legislador é que, conquanto haja previsão do prazo de indivisibilidade, o Poder Judiciário pode intervir na relação condominial para autorizar a divisão antes do prazo (§ 3º), especialmente em razão da tensão emocional entre os condôminos.
O artigo 1.321 do Código Civil, por sua vez, invoca as regras de partilha de herança para a divisão do condomínio.
Se você quiser estudar mais sobre essas regras, elas estão dispostas nos artigos 2.013 a 2.022 do Código Civil, mas, em resumo, esses dispositivos determinam:
- a partilha amigável por escritura pública, no próprio processo de inventário ou em documento particular homologado pelo juiz do inventário;
- que a partilha seja sempre judicial quando houver divergência entre os herdeiros ou quando um deles for incapaz;
- que, se um dos herdeiros quiser ficar com a propriedade exclusiva do bem, poderá pagar aos demais o valor de suas frações, contando com preferência contra terceiros (desde em condições de igualdade de proposta);
- que, se mais de um herdeiro quiser a propriedade exclusiva, abrir-se-á um processo de licitação entre os interessados;
- a venda judicial (que pode se dar por leilão ou alienação por iniciativa particular) do imóvel caso não seja possível atribuir a um único herdeiro o bem; e
- os herdeiros em posse dos bens são obrigados a trazer ao acervo (ou seja, à herança que será partilhada) todos os frutos que receberam.
Adaptando-se tais regras à divisão de condomínio, podemos extrair as seguintes conclusões:
1. A divisão pode ser amigável, obrigatoriamente por meio de escritura pública caso o valor do imóvel seja superior a 30 salários-mínimos, ou litigiosa, hipótese em que um ou mais condôminos deverão ajuizar, contra os demais, a pertinente ação de extinção de condomínio;
2. Se um dos condôminos for incapaz, a divisão só poderá se dar pela via judicial;
3. No processo de divisão, seja ela amigável ou litigiosa, o condômino sempre terá preferência de compra, em igualdade de condições, perante terceiros, desde que, naturalmente, pague aos demais os valores correspondentes às suas respectivas frações ideais; e
4. Se algum dos condôminos receber, de forma exclusiva, frutos (rendimentos, como aluguéis) com o imóvel, deverá repassar aos demais os valores correspondentes às suas respectivas quotas.
Extinção amigável de condomínio
Respeitadas as normas analisadas no tópico anterior, a extinção amigável e extrajudicial de condomínio é, de certa forma, bastante simples.
Lembrando que ela só será possível se não houver condômino incapaz (menor de idade ou pessoa com alguma deficiência mental que retire sua capacidade civil), já que a divisão amigável depende apenas da assinatura, por todos os condôminos, de uma escritura pública de extinção de condomínio.
Se o imóvel admitir divisão em parcelas menores (reveja acima o conceito de condomínio divisível e indivisível), a divisão amigável pode ser dar com a abertura de várias novas matrículas, uma em nome de cada condômino, que passará, então, a deter de forma exclusiva aquela parte menor do imóvel original.
Imagine que João faleceu deixando a seus 4 (quatro) filhos, e únicos herdeiros, uma fazenda de 16 hectares. Até a partilha (e, eventualmente, por opção dos herdeiros, mesmo depois dela), os filhos de João exercerão, simultaneamente, o direito de propriedade sobre a aludida fazenda, em condomínio, detendo cada um, a princípio (imaginando-se a ausência de outros bens), a fração ideal de ¼ do imóvel (25%).
Como a área da fazenda é de 16 hectares, e presumindo que a fração mínima de parcelamento da região em que ela se localiza seja de 2 hectares, não haverá nenhum óbice para a cômoda divisão do imóvel em 4 novas glebas, ficando cada um dos filhos com a propriedade exclusiva de uma delas.
Note que, na divisão amigável, não é obrigatória a correspondência exata entre a área de cada nova gleba e a fração ideal de cada condômino/herdeiro. Aliás, é bastante provável, no exemplo dado, que determinadas áreas da fazenda tenham um valor comercial acima de outras áreas, justificando, portanto, que o condômino que fique com uma gleba num ponto mais valorizado receba uma área menor.
Seja durante o processo de inventário, seja depois de estabilizado o condomínio (ou seja, tendo os herdeiros optado por se manter condôminos da fazenda), se se apresentar um conflito de interesses entre os envolvidos, uns querendo dispor do imóvel e outros querendo ficar com ele, teremos três maneiras consensuais de solucionar a questão:
1. A primeira delas é um dos filhos, que deseje ficar com o imóvel, comprar a fração ideal de cada um dos demais irmãos (consortes) nas mesmas condições de preço e forma de pagamento que seriam oferecidos a terceiros, através de simples escritura pública e respectiva quitação do Imposto sobre a Transmissão de Bens imóveis (ITBI) incidente.
A propósito, é importante reforçar que, em qualquer hipótese de venda por um dos condôminos, os demais possuem direito de preferência na compra em relação à terceiros.
É expressamente proibido, inclusive, pelo artigo 504 do Código Civil, a venda da fração ideal sem antes oferecê-la aos demais condôminos do bem comum, que poderão avocar para si a parte vendida pagando o preço que o terceiro pagou.
Porém, não sendo exercido o direito de preferência, poderá a fração ideal no condomínio ser vendida a um terceiro que substituirá o condômino alienante na relação de copropriedade.
O grande problema de se vender a fração ideal a um terceiro é a falta de interessados no mercado, que, em sua grande maioria, não querem adentrar numa relação condominial com pessoas estranhas.
O adequado, portanto, é que haja uma negociação amigável entre os condôminos, mas nem sempre esse cenário é possível.
2. A segunda solução para o problema seria, como mostrado no exemplo, a divisão física do imóvel, o chamado desmembramento. Essa hipótese, conquanto seja amigável, pode requerer um pouco mais de trabalho e desembolso financeiro por parte dos condôminos do que a primeira.
Isso porque, para se realizar a pretendida divisão do imóvel, além da anuência de todos os condôminos, o desmembramento de imóvel urbano precisará ser aprovado pelo Poder Público local (município) e, posteriormente, ser formalizado em escritura pública que definirá a divisão das partes individualizadas de cada um dos coproprietários, fazendo, ainda, a abertura de novas matrículas.
É preciso considerar, nesse caso, a fração mínima definida em lei para cada tipo de imóvel (urbano ou rural), sendo certo que, se em decorrência da divisão do imóvel não possa ser alcançada essa porção mínima, a divisão não poderá ser realizada.
A título de curiosidade, para imóveis urbanos, se a lei municipal não dispor de forma mais restritiva, a Lei Federal 6.766/79 estabelece a fração mínima de 125 m², com pelo menos 5 metros lineares de frente (testada):
Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
(…)
II – os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;
Por outro lado, tratando-se de imóvel rural, como no caso do exemplo da fazenda, as diretrizes sobre a fração mínima são criadas pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) e definidas de acordo com a legislação específica de cada município onde estiver localizado o bem.
Feito o desmembramento, cada condômino poderá exercer o direito pleno de propriedade sobre a parte que lhe coube na divisão, inclusive podendo aliená-la a terceiros sem necessidade de respeitar o direito de preferência dos outros consortes, já que o condomínio deixará de existir no ato da divisão fática do imóvel originário.
3. Não sendo possível o desmembramento, seja pela condição de indivisibilidade inerente ao bem (apartamento, imóvel que não se enquadra nas frações mínimas etc.), seja pela insuficiência de recursos para realização do procedimento, resta ainda uma terceira opção: a venda, em bloco, por todos os condôminos, dos direitos de propriedade para um ou mais terceiros.
Se a venda for feita a uma única pessoa, o condomínio até então existente estará automaticamente dissolvido com o simples registro da escritura pública na matrícula do imóvel. Se houver mais de um comprador, o “primeiro” condomínio também se extinguirá, “nascendo” outro no lugar.
Extinção litigiosa do condomínio
Não havendo acordo entre os condôminos para extinção consensual do condomínio, o fim da relação pode se dar, forçadamente, pela via judicial, através de uma ação de divisão ou uma ação de alienação proposta por qualquer um dos condôminos, independentemente do valor representativo da sua cota parte no bem.
Logicamente, é recomendável que essa modalidade de extinção do condomínio só seja levada em consideração como última opção, sobretudo por ser a mais demorada, mais cara e, em se tratando de venda, a mais depreciativa com relação ao valor de mercado do bem.
Entretanto, ocorrendo a opção por essa modalidade de extinção, é de se levar em conta os artigos que regulam cada uma das perspectivas almejadas.
No tocante à ação de divisão, os artigos 1.320 e 1.321 do Código Civil, já analisados, é que ditarão as regras.
Deve-se atentar para o fato de que o condômino só poderá reivindicar a divisão física do imóvel caso haja possibilidade jurídica de fazê-lo, ou seja, se por qualquer motivo não for admissível a divisão (uma casa ou apartamento, por exemplo, não admitem divisão física), as únicas saídas são a compra, por um único condômino, das frações ideais detidas pelos demais oua venda de todo o imóvel a terceiros.
E é justamente tratando desta última hipótese que o artigo 1.322 do Código Civil determina que:
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.
Veja, portanto, que, na falta de acordo entre os condôminos para a extinção do condomínio, e exigindo qualquer um deles a referida extinção, o caminho será a venda judicial, a terceiros, de todo o imóvel.
Nesse ponto, não há mais uma opção do condômino; a venda é compulsória se não houver acordo amigável.
Logo, se, por exemplo, você e mais três amigos forem condôminos de uma casa de campo e apenas um deles decida vender a sua parte, mas os outros três não queiram comprar, uma vez ajuizada a ação de divisão de condomínio, todos os envolvidos deixarão de ter controle sobre a propriedade, uma vez que basta que um queira vender, e que os outros não queiram comprar, para que o juiz possa determinar a venda judicial de todo o imóvel.
Em outras palavras, ainda que todos os demais condôminos não queiram se desfazer do bem, se apenas um desejar vender sua parte, mesmo que ele detenha 1% de fração ideal, e os outros não cheguem a um acordo para comprar tal parte, o imóvel será inevitavelmente vendido a terceiros, muito provavelmente por valor abaixo do de mercado.
Essa afirmação é reforçada pelo Código de Processo Civil:
Art. 569. Cabe:
(…)
II – ao condômino a ação de divisão, para obrigar os demais consortes a estremar os quinhões.
Mais adiante, nos artigos 588 a 598 da mesma lei, o procedimento é destrinchado:
Art. 588. A petição inicial será instruída com os títulos de domínio do promovente e conterá:
I – a indicação da origem da comunhão e a denominação, a situação, os limites e as características do imóvel;
II – o nome, o estado civil, a profissão e a residência de todos os condôminos, especificando-se os estabelecidos no imóvel com benfeitorias e culturas;
III – as benfeitorias comuns.
Art. 589. Feitas as citações como preceitua o art. 576 [citação pelos correios], prosseguir-se-á na forma dos arts. 577 e 578 [prazo de resposta comum de 15 dias e sequência pelo procedimento comum].
Art. 590. O juiz nomeará um ou mais peritos para promover a medição do imóvel e as operações de divisão, observada a legislação especial que dispõe sobre a identificação do imóvel rural.
Parágrafo único. O perito deverá indicar as vias de comunicação existentes, as construções e as benfeitorias, com a indicação dos seus valores e dos respectivos proprietários e ocupantes, as águas principais que banham o imóvel e quaisquer outras informações que possam concorrer para facilitar a partilha.
Art. 591. Todos os condôminos serão intimados a apresentar, dentro de 10 (dez) dias, os seus títulos, se ainda não o tiverem feito, e a formular os seus pedidos sobre a constituição dos quinhões.
Art. 592. O juiz ouvirá as partes no prazo comum de 15 (quinze) dias.
§ 1º Não havendo impugnação, o juiz determinará a divisão geodésica do imóvel.
§ 2º Havendo impugnação, o juiz proferirá, no prazo de 10 (dez) dias, decisão sobre os pedidos e os títulos que devam ser atendidos na formação dos quinhões.
Art. 593. Se qualquer linha do perímetro atingir benfeitorias permanentes dos confinantes feitas há mais de 1 (um) ano, serão elas respeitadas, bem como os terrenos onde estiverem, os quais não se computarão na área dividenda.
Art. 594. Os confinantes do imóvel dividendo podem demandar a restituição dos terrenos que lhes tenham sido usurpados.
§ 1º Serão citados para a ação todos os condôminos, se a sentença homologatória da divisão ainda não houver transitado em julgado, e todos os quinhoeiros dos terrenos vindicados, se a ação for proposta posteriormente.
§ 2º Nesse último caso terão os quinhoeiros o direito, pela mesma sentença que os obrigar à restituição, a haver dos outros condôminos do processo divisório ou de seus sucessores a título universal a composição pecuniária proporcional ao desfalque sofrido.
Art. 595. Os peritos proporão, em laudo fundamentado, a forma da divisão, devendo consultar, quanto possível, a comodidade das partes, respeitar, para adjudicação a cada condômino, a preferência dos terrenos contíguos às suas residências e benfeitorias e evitar o retalhamento dos quinhões em glebas separadas.
Art. 596. Ouvidas as partes, no prazo comum de 15 (quinze) dias, sobre o cálculo e o plano da divisão, o juiz deliberará a partilha.
Parágrafo único. Em cumprimento dessa decisão, o perito procederá à demarcação dos quinhões, observando, além do disposto nos arts. 584 e 585, as seguintes regras:
I – as benfeitorias comuns que não comportarem divisão cômoda serão adjudicadas a um dos condôminos mediante compensação;
II – instituir-se-ão as servidões que forem indispensáveis em favor de uns quinhões sobre os outros, incluindo o respectivo valor no orçamento para que, não se tratando de servidões naturais, seja compensado o condômino aquinhoado com o prédio serviente;
III – as benfeitorias particulares dos condôminos que excederem à área a que têm direito serão adjudicadas ao quinhoeiro vizinho mediante reposição;
IV – se outra coisa não acordarem as partes, as compensações e as reposições serão feitas em dinheiro.
Art. 597. Terminados os trabalhos e desenhados na planta os quinhões e as servidões aparentes, o perito organizará o memorial descritivo.
§ 1º Cumprido o disposto no art. 586, o escrivão, em seguida, lavrará o auto de divisão, acompanhado de uma folha de pagamento para cada condômino.
§ 2º Assinado o auto pelo juiz e pelo perito, será proferida sentença homologatória da divisão.
§ 3º O auto conterá:
I – a confinação e a extensão superficial do imóvel;
II – a classificação das terras com o cálculo das áreas de cada consorte e com a respectiva avaliação ou, quando a homogeneidade das terras não determinar diversidade de valores, a avaliação do imóvel na sua integridade;
III – o valor e a quantidade geométrica que couber a cada condômino, declarando-se as reduções e as compensações resultantes da diversidade de valores das glebas componentes de cada quinhão.
§ 4º Cada folha de pagamento conterá:
I – a descrição das linhas divisórias do quinhão, mencionadas as confinantes;
II – a relação das benfeitorias e das culturas do próprio quinhoeiro e das que lhe foram adjudicadas por serem comuns ou mediante compensação;
III – a declaração das servidões instituídas, especificados os lugares, a extensão e o modo de exercício.
Art. 598. Aplica-se às divisões o disposto nos arts. 575 a 578.
Note que a ação de divisão pode ser promovida por qualquer condômino, justamente para obrigar a estremação (divisão) dos quinhões, isto é, a conversão da fração ideal em um novo imóvel de propriedade única.
Exercendo esse direito, o condômino precisa entender que, para além dos custos e tempo para se concretizar o pleito da divisão, esse tipo de ação também impõe a complexidade de se delimitar fisicamente o que pertencerá, de fato, a cada condômino.
E mais, reforça-se que esse tipo de requerimento judicial somente pode recair sobre um bem divisível por natureza, e desde que sua divisão não enseje na diminuição considerável de seu valor e no prejuízo do uso a que se destina (artigo 87 do Código Civil).
Diante da impossibilidade de divisão do bem comum, não restará outra opção senão a extinção do condomínio através de uma ação de alienação de bem comum.
Neste ponto, ressalta-se que, em nenhuma hipótese, uma ação é pré-requisito para o ajuizamento da outra, sendo certo que, se o objetivo do condômino for apenas a venda do bem comum, não é obrigatório cogitar primeiro a tentativa de divisão para depois tentar a alienação, ou vice e versa.
Para a ação de alienação forçada, a previsão está no artigo 1.322 do Código Civil, já transcrito acima.
Nesse procedimento, a venda do imóvel será realizada através de leilão judicial, prevalecendo o direito de preferência dos demais condôminos em relação aos terceiros (estranhos), nas mesmas condições de venda.
Todavia, caso entre os próprios condôminos haja disputa para a compra da fração ideal do bem comum (que está sendo alienado), a preferência será daquele que tiver o valor mais expressivo de benfeitorias sobre a coisa, ou, na falta de benfeitorias, aquele com maior quinhão (fração ideal).
Não havendo benfeitorias e sendo as frações ideais iguais entre os condôminos, será realizada, num primeiro momento, um leilão entre terceiros (estranhos), e, num segundo momento, um leilão entre os condôminos, e, ao final, o bem comum será transferido àquele que oferecer o melhor lance, dando-se preferência, é claro, aos condôminos.
Registra-se que, aqui, embora seja uma possibilidade de extinção do condomínio, a depender do caso concreto pode haver ou não a efetiva dissolução, sobretudo porque essa alienação judicial pode ocorrer para desonerar apenas um dos condôminos, permanecendo os demais, se houver mais de um consorte, na relação de propriedade comum.
Fato é, porém, que aquele que não mais deseja continuar como coproprietário de um determinado bem, pode se retirar do condomínio através desse mecanismo processual.
Não podemos deixar de mencionar, ainda, que há a possibilidade de realizar a alienação do bem comum através da jurisdição voluntária, segundo o artigo 725, incisos IV e V, do Código de Processo Civil, que, apesar de ser resolvida judicialmente, não possui caráter litigioso (“briga” judicial entre os condôminos).
Entretanto, certo é que, se não há litígio, entendemos que o melhor caminho a ser tomado é a extinção através da modalidade consensual, descrita anteriormente, em que a definição do fim do condomínio será pautada na vontade e no poder negocial dos próprios condôminos, além de ser mais célere e, a depender do caso, menos oneroso.
Extinção de condomínio causada por fatores alheios à vontade dos condôminos
Finalmente, o condomínio também pode ser extinto por razões alheias à vontade dos condôminos.
São as hipóteses previstas nos artigos 1.357 e 1.358 do Código Civil:
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º do artigo antecedente.
Como são cenários bem mais raros, não revelam grande importância.
Basicamente, se o imóvel for destruído (ou ameaçar desabar), ou se for desapropriado, o condomínio, por razões óbvias, deixará de existir.
Conclusão
Como visto, o contexto legislativo busca facilitar, ao máximo, a extinção de condomínio, especialmente pela sua característica de transitoriedade.
Certo é que a melhor forma de se extinguir um condomínio é através de um consenso entre os condôminos, evitando-se, assim, prejuízos financeiros expressivos, desgaste emocional e, especialmente, a perda de tempo.
Não sendo a extinção amigável possível, todavia, há meios legais de se buscar, compulsoriamente, essa extinção.
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