Quando se fala em loteamentos fechados, a cobrança de taxas por associações de moradores é objeto de grande polêmica, o que já tratamos em outros artigos do nosso Blog.
Embora esses empreendimentos tenham, há muito, se consolidado no mercado imobiliário brasileiro, a ausência de regramento específico na Lei de Parcelamento de Solo Urbano (Lei 6.766/1979) fez com que surgisse grande insegurança jurídica nas relações entre loteadoras, proprietários e associações, em especial, no que tange à manutenção das áreas que seriam de uso coletivo dos moradores.
Diante da ausência de previsão legal e da dependência de legislações municipais, as discussões sobre esse tema foram frequentemente levadas ao Judiciário, o que culminou no julgamento do Tema 492 pelo Supremo Tribunal Federal, concluído recentemente.
À primeira vista, pode-se entender, simplesmente, que, de acordo com o STF, “a cobrança de taxas, em loteamento urbano, de proprietário não associado ofende o direto à livre associação”, e, portanto, a cobrança de taxas seria inconstitucional.
No entanto, no julgamento, o próprio STF estabeleceu condições para que tais cobranças sejam válidas.
É sobre estas condições que iremos nos debruçar neste artigo, aprofundando alguns pontos desta matéria, que já foi tratada anteriormente, à luz da consolidação do entendimento pelo Supremo Tribunal Federal.
Se você é um loteador ou gestor de associação de moradores e tem dúvidas sobre como cobrar essas taxas em seu empreendimento, fique conosco até o final deste artigo.
Índice
Recordando o conceito de loteamento fechado
Em breve síntese, os loteamentos fechados ou de controle de acesso são a modalidade de parcelamento de solo urbano em que ocorre a subdivisão de uma gleba em diversos lotes, com a entrega de vias, logradouros públicos e todo o aparelhamento urbano exigido pela Lei 6.766/1979, para, ao final, cercar ou murar o perímetro do terreno inicial e instituir o controle de acesso.
Importante salientar que, ao contrário dos condomínios de lotes, em qualquer loteamento, aberto ou fechado, as vias e logradouros públicos entregues pelo loteador, que, antes, pertenciam à gleba inicial, passam a ser de domínio público.
Ou seja, nos loteamentos, não há a figura da fração ideal que existe nos condomínios edilícios (previsto no artigo 1.331 do Código Civil), mas, após o fechamento e estabelecimento do controle de acesso, as áreas de domínio público passam a se assemelhar às áreas de uso comum dos condôminos, pois tornam-se exclusivas deles.
Conforme nosso artigo “Associações de Moradores em Loteamentos”: “usualmente, ainda que seja autorizada a instalação de portaria, o fechamento de ruas e o controle do acesso de terceiros ao loteamento, não pode ser impedida a entrada de terceiros no local, ou realizadas outras formas de restrição à população de acessar e usufruir do local.”
Este fechamento só poderá ocorrer quando houver a permissão municipal para tanto, por meio da concessão do direito de uso das áreas de domínio público, seja no momento de sua aprovação ou posteriormente à sua implementação, como prevê o artigo 2º, §8º da Lei 6.766/1979:
Art. 2º O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
[…]
§8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Dessa forma, as áreas comuns do loteamento permanecem como propriedade do município, no entanto, poderão ser usufruídas por todos os proprietários dos lotes, que serão responsáveis por sua manutenção.
Ademais, é comum que, para além do aparelhamento urbano inerente ao loteamento comum, sejam entregues áreas privadas de lazer, eventos e esporte que serão igualmente usufruídas pelos proprietários e adquirentes.
Portanto, o objetivo deste empreendimento é conceder, ao comprador, a experiência, benefícios e, principalmente, a segurança de um condomínio, em um bairro fechado constituído pelo loteamento.
Para melhor compreensão deste conceito, sugerimos a leitura dos nossos artigos anteriores acerca do tema do parcelamento do solo.
A gestão dos loteamentos fechados pelas Associações de Moradores
Entre as características dos loteamentos fechados, está a prestação de serviços privados para a coletividade de moradores do empreendimento, por exemplo:
- Manutenção das áreas de domínio público, como ruas, praças e demais logradouros públicos;
- Manutenção e gerência de áreas comuns de lazer, eventos e esportes;
- Portaria com controle de acesso de pedestres e veículos;
- Segurança e vigilância contínuas;
- Fiscalização das edificações, dentre outros.
Para que seja possível administrar as áreas de domínio público e custear os demais serviços oferecidos no loteamento fechado, é necessário que alguém assuma este encargo, principalmente, após a entrega do empreendimento pela loteadora.
É justamente neste contexto que as Associações de Moradores são criadas como gestoras dos loteamentos fechados.
As associações, portanto, são imprescindíveis para a manutenção e gestão destes empreendimentos, pois, sem a figura do condomínio ou de quem assuma as funções de um administrador, os loteamentos fechados estarão fadados ao fracasso.
Isto porque, ao adquirir imóvel inserido em loteamento fechado, o comprador está à procura de um lote com características que irão garantir um determinado padrão de vida, seja em razão do bem-estar proporcionado pelas áreas de uso comum, ou apenas de um ambiente com mais segurança.
Em razão destas características, os lotes são mais valorizados pelo mercado imobiliário, com valor acima daqueles inseridos em loteamentos comuns, de modo que, sem a garantia da prestação destes serviços, a aquisição do imóvel, no preço ofertado, deixa de ser razoável.
Sendo assim, para garantir a prestação destes serviços, a figura da Associação de Moradores é indissociável dos loteamentos fechados.
A Associação de Moradores será uma associação sem fins lucrativos, regida pelos artigos 53 e seguintes do Código Civil.
De acordo com o artigo 54, inciso IV, o ato de constituição da associação (estatuto) deverá estabelecer as fontes de recurso para sua manutenção.
Especificamente no caso dos loteamentos fechados, as fontes de recurso serão obtidas por meio do rateio das despesas entre os proprietários ou adquirentes.
Este ponto é o objeto da principal controvérsia envolvendo as associações e os loteamentos fechados, pois, na ausência de uma lei que estabeleça a obrigação de arcar com o rateio das despesas associadas ao imóvel, como ocorre nos condomínios (artigo 1.334 do Código Civil), a obrigação seria apenas para os proprietários associados.
Logo, o que ocorre com aqueles moradores que não se associaram ou que não desejam permanecer associados?
As discussões acerca do tema e os conflitos entre moradores e associações se fundamentaram, principalmente, no princípio da legalidade, liberdade associativa, boa-fé e enriquecimento sem causa.
Conforme abordamos em nosso artigo “Associação de Moradores em Loteamentos” a lei é clara: “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado” (artigo 5º da Constituição de 1988).
Em contrapartida, os serviços serão prestados à coletividade de moradores do loteamento, independentemente da associação do proprietário, de modo que todas as unidades serão diretamente beneficiadas, sem que haja uma contraprestação.
Consequentemente, o proprietário de lote estará usufruindo dos serviços custeados pela associação (controle de acesso, segurança, limpeza etc.) sem, contudo, pagar por isso, configurando uma situação chamada, no Direito Civil, de enriquecimento sem causa.
Acrescente-se que, embora faltasse regulamentação do tema, a pendência de uma definição legal não desacelerou a implementação desse tipo de empreendimento.
Muitas vezes, ao adquirir os lotes, os compradores já têm ciência sobre as características do loteamento, bem como sobre a existência da associação gestora, o que pode estar expresso no contrato de compra e venda. Por isso, em eventual discussão contratual, não se pode ignorar o princípio da boa-fé contratual.
O que a legislação diz?
Conforme mencionado acima, um dos pontos centrais da discussão envolvia a ausência de previsão legal acerca da obrigação de arcar com o rateio das despesas entre todos os proprietários, independentemente de sua vontade de se associar ou se manter associado. Isto porque, de acordo com o artigo 5º, II da CR/88, “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”.
Apesar da ausência de uma legislação em âmbito federal acerca do tema, as legislações municipais, principalmente pelos Planos Diretores, passaram a regrar a matéria dos loteamentos fechados, competência legislativa que já foi expressamente confirmada pelo STF no Recurso Extraordinário (RE) nº 607.940:
“É legítima, sob o aspecto formal e material, a Lei Complementar Distrital 710/2005, que dispôs sobre uma forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, tratando da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados”.
Seguindo, assim, a tendência de diversas legislações municipais, e com a finalidade de regularizar de forma geral os loteamentos fechados, surge, em 2017, a Lei 13.465, trazendo alterações em diversos pontos da Lei 6.766/1979 (Lei de Parcelamento de Solo Urbano), as quais exploraremos a seguir.
Advento da Lei 13.465/2017
Além de estabelecer as definições de condomínio de lotes e loteamento de acesso controlado, a Lei 13.465/2017 incluiu, na Lei de Parcelamento de Solo Urbano, previsão sobre o vínculo existente entre Associação de Moradores e proprietários.
O artigo 36-A, caput e parágrafo único, dispôs acerca da atividade exercida pelas associações gestoras e a possibilidade de cobrança de taxas, estabelecendo um marco temporal de legalidade, em âmbito federal, para a atividade exercida pelas Associações de Moradores gestoras de loteamentos fechados, bem como para a cobrança de taxas em face de todos os proprietários de lotes inseridos em empreendimentos assim.
Logo, a partir de 2017 a cobrança de taxas em loteamentos fechados não poderia mais ser considerada ilegal, ante a previsão expressa da Lei 13.465/2017.
O que mudou com o Tema 492 do STF
Previamente à análise do Tema 492 do STF, é importante destacar que a questão da cobrança de taxas em loteamentos fechados foi muito debatida nos Tribunais Estaduais e Superior Tribunal de Justiça.
Entre as teses anteriormente consolidadas, destacou-se a do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, que, ainda em 2005, por meio de sua Súmula 79, assim estabeleceu:
Em respeito ao princípio que veda o enriquecimento sem causa, as associações de moradores podem exigir dos não associados, em igualdade de condições com os associados, que concorram para o custeio dos serviços por elas efetivamente prestados e que sejam do interesse comum dos moradores da localidade. (Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro – 13ª Câmara Cível. Súmula nº 79. Uniformização de Jurisprudência n.º 2004.018.00012 na Apelação Cível n.º 2004.001.13327. Relator: Des. Sérgio Cavalieri Filho, julgamento em 04 abr. 2005, registro do acórdão em 15 jul. 2005, fls. 6469/6487).
Este entendimento foi igualmente adotado pelo Tribunal do Estado de São Paulo (TJSP), inclusive no caso que deu origem ao julgamento do Tema 492 (Recurso Extraordinário 695.911).
A ação foi promovida por uma moradora de um loteamento fechado, localizado no Município de Mairinque/SP, contra acórdão do TJSP que considerou válida a cobrança de taxas de manutenção e conservação, por associação de moradores, ainda que se trate de morador que a ela não se associou.
Contudo, em 2015, com a fixação da tese do Tema Repetitivo 882 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), houve uma mudança drástica neste entendimento.
O julgamento do STJ foi baseado no argumento da defesa do direito à liberdade associativa (artigo 5º, XX da CR/88):
“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram” (STJ – REsp 1439163/SP, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Min. MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, j. 11/03/2015, DJe 22/05/2015).
Pouco tempo depois, com o advento da Lei 13.465/2017, o entendimento do Judiciário foi novamente impactado, firmando-se no sentido de que a posterior previsão do artigo 36-A da Lei 6.766/1979, que não faz distinção entre proprietário associado e não-associado, deveria prevalecer sobre o Tema Repetitivo 882 do STJ.
Dessa forma, a consolidação do Tema 492 do STF, posteriormente à Lei 13.465/2017, veio para conciliar o entendimento que já era aplicado pelo Judiciário e a nova previsão legal, em uma tentativa de garantir maior segurança jurídica para os proprietários e adquirentes, às associações gestoras e aos loteadores.
Condições de validade das taxas em Loteamento Fechados
A tese de repercussão geral recentemente fixada pelo STF no Tema 492, sobre a cobrança de taxas em loteamentos fechados, foi a seguinte:
“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
Da leitura da tese firmada, conclui-se que o Supremo Tribunal Federal estabeleceu marcos temporais para a constitucionalidade da cobrança de taxas por associações gestoras, em face de todos os proprietários, baseado no princípio da legalidade.
Com efeito, a cobrança de taxas em face de todos os proprietários, associados ou não, será considerada válida a partir da Lei 13.465/2017 ou de legislação municipal específica anterior.
Ocorre que, além do marco temporal, a tese do Supremo Tribunal Federal também estabeleceu alguns aspectos formais para a validade da cobrança das taxas:
1. Para aqueles que já são proprietários: aderiram ao Estatuto Social, pelo qual a Associação de Moradores foi constituída; OU
2. Para novos proprietários: o Estatuto Social deverá ser arquivado em conjunto com o registro do loteamento no Cartório de Imóveis.
Ou seja, para os loteamentos criados após 2017 ou depois de Lei Municipal que permita a cobrança de taxas, basta o atendimento ao segundo requisito, isto é, que o Estatuto Social da associação gestora conste em seu registro.
Para tanto, algumas ações deverão ser tomadas no ato de implementação ou fechamento do loteamento, a fim de certificar a validade da cobrança das taxas em loteamentos fechados:
A obrigação de registrar o ato constitutivo no registro imobiliário do loteamento tem fundamento no Princípio da Publicidade dos Registros Públicos.
O Princípio da Publicidade está disposto na Lei 8.935/94, que regulamenta o artigo 236 da Constituição Federal, dispondo sobre serviços notariais e de registro (Lei dos Cartórios).
No Direito Registral e Notarial, esse princípio tem como objetivo exteriorizar situações jurídicas para dar conhecimento geral sobre elas, a fim de garantir a validade e segurança do que se publica, permitindo, assim, que o ato registrado seja oponível em face de terceiros, alheios à situação jurídica no momento de seu registro.
Especificamente no contexto dos loteamentos fechados, ao prever as taxas a serem cobradas por associação de moradores administradora no contrato-padrão e arquivando-se o ato constitutivo da associação no registro imobiliário, a publicidade registral estenderá a validade do rateio das despesas para os futuros adquirentes.
Portanto, respeitados os requisitos do marco temporal e as formalidades da constituição do rateio das cobranças, conferindo a devida publicidade ao encargo associado ao imóvel, a cobrança de taxas por parte da associação gestora poderá ser considerada válida em face de todos os proprietários futuros.
Loteamentos fechados anteriores a 2017
Apesar de a validade da cobrança de taxas estar esclarecida para os novos loteamentos e futuros adquirentes, o mesmo não se aplica para aqueles que já eram proprietários anteriormente à Lei 13.465/2017 ou legislação municipal.
Neste caso, a condição de associado é imprescindível, uma vez que o proprietário deverá anuir expressamente ao ato de constituição do encargo associado ao imóvel. Sem a anuência, a associação não poderá efetuar a cobrança de taxas fixas, sob pena de ofender ao princípio da liberdade associativa do proprietário.
No entanto, conforme mencionado anteriormente, a anuência ao Estatuto Social pelo proprietário pode ocorrer no momento da aquisição do imóvel, com previsão expressa no contrato de compra e venda da unidade.
Este entendimento vem sendo aplicado pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais em casos semelhantes, quando a aquisição do imóvel foi anterior à Lei 13.465/2017, como exemplifica a ementa a seguir:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – TEMA 492 STF – REPERCUSSÃO GERAL – JUÍZO DE RETRATAÇÃO – ART.1.030, II, DO CPC – ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – TAXA DE MANUTENÇÃO – AQUISIÇÃO DO IMÓVEL ANTERIOR A VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17 – ATO CONSTITUTIVO DA OBRIGAÇÃO NÃO REGISTRADO NO COMPETENTE REGISTRO DE IMÓVEIS – JUÍZO DE RETRATAÇÃO NÃO EXERCIDO.
[…]
Restando comprovado nos autos a vontade do Réu de associar-se ao Autor, não pode o Réu permanecer fazendo uso das instalações da associação, estando inadimplente relativamente à contraprestação pelos benefícios auferidos, especialmente para que seja evitado o enriquecimento sem causa do condômino, o que é vedado pelo art.884, do Código Civil. (TJMG – Embargos de Declaração-Cv 1.0024.12.227317-0/002, Relator(a): Des.(a) Marcos Henrique Caldeira Brant, 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/04/2023, publicação da súmula em 28/04/2023).
Não obstante, nos casos em que não há a comprovação de anuência do proprietário em relação ao rateio das despesas, o TJMG entendeu que “o proprietário não associado ou que pediu o seu desligamento da associação de moradores não pode ser obrigado ao pagamento das taxas condominiais, ainda que sejam direcionadas à manutenção e conservação das áreas de uso comum” (Apelação Cível 1.0701.14.005194-0/001).
Nesse contexto, conclui-se que, para os loteamentos implementados anteriormente à Lei 13.465/2017, a cobrança de taxas em face de todos os proprietários será válida somente para os débitos posteriores à previsão legal instituída pelo artigo 36-A da Lei 6.766/1979 ou da legislação municipal específica, quando o ato constitutivo da associação gestora constar no registro imobiliário do loteamento.
Contudo, se o ato constitutivo não estiver devidamente arquivado no registro do empreendimento, a cobrança somente será válida em face dos proprietários associados.
Da mesma forma, os débitos anteriores à Lei 13.465/2017 somente poderão ser cobrados em face dos proprietários associados.
Conclusão
Finalizamos aqui a nossa análise acerca dos requisitos de legalidade e constitucionalidade estabelecidos pelo STF no julgamento do Tema 492, para que as taxas em loteamento fechado sejam consideradas válidas. Em resumo, é necessário que a associação de moradores gestora e o loteador observem algumas condições na implementação do empreendimento e no momento da cobrança, conforme o quadro a seguir:
| Requisitos | Loteamentos anteriores à previsão legal | Novos loteamentos | |
| Proprietários associados | Proprietários não associados | ||
| Anuência ao ato constitutivo | x | ||
| Débitos posteriores à Lei 13.465/2017 ou Lei municipal | x | x | |
| Previsão no memorial de aprovação do loteamento | x | x | x |
| Criação prévia da Associação de Moradores | x | x | x |
| Previsão na matrícula do loteamento | x | x | x |
| Previsão no contrato-padrão | x | x | x |
| Registro do ato constitutivo no Livro 3- Auxiliar | x | x | x |
Vale ressaltar que os requisitos de validade da cobrança de taxas em loteamentos fechados devem ser analisados em cada caso concreto, estando diretamente relacionados à regularidade do exercício das atividades das associações e aprovação do empreendimento junto à municipalidade.
Portanto, é imprescindível planejar, com cautela e apoio de um profissional especializado, antes mesmo de iniciar o empreendimento, como será feita a administração e rateio das despesas de um loteamento fechado.
Esperamos que este conteúdo lhe tenha sido, de alguma forma, útil. Não deixe de conferir, também, nossos artigos anteriores que se relacionam com o conteúdo deste texto.
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