Índice
Introdução
Para que o Estado execute suas políticas urbanas de forma sustentável é essencial que haja uma gestão eficiente de seu território, o que permitirá um planejamento ordenado, além da administração responsável dos recursos públicos.
O Brasil, enquanto um país de tamanho continental e da mais variada diversidade geográfica, possui uma série de sistemas distintos que trazem informações sobre os imóveis, tanto urbanos quanto rurais, como, por exemplo, o CAFIR, o SNCR, o CAR e muitos outros.
Muitas das vezes, não há uma sincronia de informações entre esses sistemas, o que pode resultar em dados desatualizados e divergentes.
Além disso, as informações registrais também podem sofrer com essa total independência entre os sistemas, já que o país possui 5.570 municípios e, em sua maioria, não há qualquer cruzamento de tais dados.
Assim, a fim de que o setor público pudesse ter mais acesso a essas informações, evitando incongruências, foi criado o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), que objetiva integrar, organizar e disponibilizar diversos dados sobre os imóveis situados em todo território nacional.
O artigo de hoje apresenta uma análise geral sobre esse importante Sistema, bem como seus objetivos, funcionamento e as perspectivas para sua consolidação enquanto ferramenta estratégica para a gestão do território brasileiro.
Marco Legal e Institucional
Conforme mencionado, a discussão acerca da necessidade de integrar informações registrais, geográficas e fiscais sobre os imóveis é bastante antiga no país.
Inicialmente, o Sinter foi pensado como uma ferramenta governamental de suporte às questões fiscais, para auxiliar na conferência de recolhimentos de tributos sobre a propriedade, além de servir de base informacional para que o Fisco pudesse penhorar bens imóveis de seus devedores.
No ano de 2009, com a edição da Lei n° 11.977/2009, que dispõe, dentre outras matérias, sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, já havia a previsão de que esses serviços e informações seriam disponibilizados ao Poder Executivo federal, gratuitamente:
Art. 41. A partir da implementação do sistema de registro eletrônico de que trata o art. 37, os serviços de registros públicos disponibilizarão ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados, conforme regulamento.
Porém, somente no ano de 2016 é que houve a edição do regulamento previsto no art. 41, com a instituição do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), a partir do Decreto n° 8.764/2016.
O Sistema, administrado pela Receita Federal, foi criado com o objetivo de ser multifinalitário, para integrar informações tanto registrais, cadastrais, geoespaciais e fiscais.
Posteriormente, o regulamento do Sinter foi substituído pelo Decreto n° 11.208/2022, que ampliou o escopo do sistema.
O que é o Sinter?
Em outras palavras, o Sinter é um banco de dados nacional e unificado, que conecta informações físicas, jurídicas, fiscais, registrais e geoespaciais de imóveis urbanos e rurais. Seu objetivo principal é integrar, organizar e padronizar todas essas informações que advêm das mais variadas bases, como os Cartórios de Registros de Imóveis, cadastros municipais de IPTU, Receita Federal, INCRA, órgãos ambientais e outros.
A partir desse sistema, busca-se criar uma base segura e confiável para políticas públicas urbanas, de regularização fundiária e até mesmo de tributação.
Além disso, o sistema funciona como um suporte no combate à grilagem, à evasão fiscal e às ocupações irregulares.
A Receita Federal é o órgão gestor do Sinter. Porém, o ingresso a esse sistema depende da adesão voluntária dos Municípios, Estados, Cartórios e demais órgãos públicos.
Estrutura e Componentes do Sinter
Vejamos como funciona esse importante sistema para a gestão territorial nacional:
Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)
O CIB é um identificador único dos imóveis rurais e urbanos em todo território nacional, funcionando como uma espécie de “CPF” do imóvel. No CIB, outras informações integrantes dos cadastros de origem serão integradas, como as oriundas do CNIR, INCRA e das prefeituras municipais.
Estão cadastrados perante o CIB somente os imóveis georreferenciados (área e posição geográfica definidas no mapa).
Módulos funcionais do Sinter
Como já dissemos, o Sinter possui várias finalidades diferentes: integrar dados registrais, fiscais, geográficos e cadastrais. Por essa razão, ele é dividido em módulos, que são os seguintes:
- Módulo Cartório: o Sinter recebe informações dos cartórios de registros de imóveis e dos cartórios de títulos e documentos. Assim, as informações registrais são ligadas às informações jurídicas (propriedade, escritura, averbação etc.).
- Módulo Rural: o sistema reúne informações provenientes do INCRA e da Receita Federal, integrando dados do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e do ITR, permitindo o controle e acompanhamento do uso e ocupação do solo rural.
- Módulo Urbano: o Sinter recebe as informações fornecidas pelos cadastros municipais (IPTU, zoneamento, malha urbana), integrando-os e servido de base para políticas públicas de habitação, mobilidade, saneamento e uso do solo urbano.
Sistema de Referência Geoespacial
Além das informações geográficas, o Sinter possui bases cartográficas e imagens de satélites georregerenciadas, que garante a precisão e a consistência espacial dos dados contidos no sistema.
A concentração de tais dados no Sinter permite a interoperabilidade dos sistemas a ele integrados, evitando inconsistências e sobreposições espaciais, além de trazer uma padronização à cartografia nacional.
Integração com Sistemas Públicos
Conforme dito, o Sinter centraliza uma série de informações de várias bases cadastrais já existentes, como o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), o Cadastro Ambiental Rural (CAR), o Sistema Nacional de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), além de sistemas municipais de tributação e geoprocessamento, o que permite uma visão sistêmica da condição territorial, jurídica e registral de um imóvel.
Benefícios e Aplicações do Sinter
Vários são os benefícios do Sinter, que serve como uma base fundamentada para a tomada de decisões no âmbito do desenvolvimento territorial sustentável e governança pública no Brasil.
O Sinter é uma plataforma unificada, técnica, padronizada e confiável para a gestão do território a nível nacional.
Assim, são alguns dos benefícios do Sinter:
- a integração de dados territoriais, considerando que o sistema engloba uma série de bases de dados públicas distintas;
- a precisão e confiabilidade das informações, já que se trata de informações públicas, evitando sobreposições de áreas, cadastros conflitantes e fraudes fundiárias;
- a transparência e rastreabilidade dos dados territoriais, permitindo um acompanhamento e planejamento da evolução do território, além de facilitar a apuração dos órgãos de controle (p. ex., TCU);
- apoio à governança e à formulação de políticas públicas, já que o Sinter serve como base técnica para a tomada de decisões dos entes públicos no que diz respeito ao uso e ocupação do solo, regularização fundiária, planejamento urbano e rural, zoneamento, mobilidade e segurança jurídica;
- aumento da arrecadação fiscal, como o Sinter foi criado, primeiramente, para auxiliar as autoridades fiscais, o cruzamento de dados entre as mais variadas bases facilita o controle público na identificação de evasões e omissões tributárias;
- estímulo à regularização fundiária, pois, a partir do mapeamento desses imóveis, o Poder Público pode promover iniciativas como a REURB;
- fortalecimento da segurança jurídica, já que o cruzamento de dados registrais, cadastrais e fiscais permite a verificação, com maior facilidade, da legitimidade da posse e da propriedade do imóvel, o que tende a reduzir conflitos;
- redução de litígios e conflitos territoriais, tendo em vista que a clareza e relação das informações diminuem sobreposições e inconsistências.
Quanto à aplicação prática do Sinter, podemos mencioná-lo nas seguintes atividades do setor público:
- planejamento urbano e ordenamento territorial: quando o Sinter é utilizado pelo município, ele pode servir de base para alterar o plano diretor, delimitar o zoneamento da cidade e as áreas de uso, atualizar cadastros imobiliários, além de servir como ferramenta para o planejamento de infraestrutura urbana;
- regularização de imóveis: com a consolidação de bases cadastrais, o procedimento para regularização fundiária dos imóveis urbanos e rurais tende a se tornar mais simples;
- fiscalização ambiental e combate à grilagem: a partir do uso do Sinter, os órgãos de fiscalização podem detectar sobreposição de imóveis em áreas protegidas, como terras indígenas ou unidades de conservação;
- apoio a políticas de habitação e infraestrutura: utilizando o Sinter, os municípios podem identificar áreas vazias ou subutilizadas, imóveis públicos, assentamentos informais e regiões com déficit de serviços públicos, auxiliando no planejamento urbano da cidade e no melhor aproveitamento dessas áreas;
- gestão de riscos e emergências: o Sinter também pode servir de ferramenta para mapear áreas de risco e zonas vulneráveis, auxiliando ações de proteção civil;
- linhas de crédito e acesso a políticas agrícolas: a partir de dados mais precisos sobre os imóveis, tanto urbanos quanto rurais, o Sinter favorece o acesso a linhas de crédito, bem como a programas de apoio e incentivo a agricultores familiares;
- gestão de terras públicas: assim como em áreas urbanas, o Sinter auxilia na identificação de imóveis improdutivos e inutilizados, que podem ser disponibilizados para fins de reforma agrária;
- aplicação institucional: por fim, o Sinter pode ser utilizado pelos Municípios para atualização cadastral, cobrança de IPTU e controle urbano; pelo INCRA, para identificação de imóveis rurais e reforma agrária; para o cruzamento de dados fiscais para a Receita Federal, além de permitir uma rastreabilidade patrimonial mais eficaz; para o Judiciário e os Cartórios, o sistema garante segurança jurídica aos registros; ao IBAMA e o Ministério do Meio Ambiente, como ferramenta de fiscalização das áreas de preservação permanente e reserva legal; para empresas, como ferramenta de consulta, avaliação fundiária e análise de risco; e para os cidadãos, como ferramenta de acesso aos dados do imóvel, para regularização e para garantir a segurança em transações.
Desafios e Perspectivas
Apesar de representar um grande avanço, a implementação do Sinter também traz alguns seus desafios. Por se tratar de um sistema eletrônico, para que os Municípios possam utilizá-lo, é necessário oferecer suporte tecnológico e operacional.
Muitos municípios, inclusive, não possuem sequer o sistema eletrônico de registro, sendo os documentos feitos ainda de forma física, o que gera uma baixa adesão ao sistema.
As divergências cadastrais entre os variados sistemas que alimentam o Sinter também é um desafio a ser enfrentado para a padronização e integração automática das informações sobre os imóveis.
A manutenção e atualização dos dados dos imóveis também pode ser um empecilho para o bom funcionamento do sistema. Além disso, garantir a capacitação técnica dos profissionais para que esses cadastros se mantenham atualizados e com informações fidedignas é um dos seus grandes desafios de implementação.
Quanto às perspectivas de expansão do Sinter, o próprio Decreto n° 11.202/2022 já ampliou a sua estrutura e escopo, reforçando a sua importância enquanto base de infraestrutura nacional de dados territoriais.
Até o momento, a adesão ao Sinter não é obrigatória. Mas nada impede que, futuramente, estando os municípios equipados e capacitados tecnicamente, que seu uso passe a ser compulsório.
A ideia é que cada vez mais o sistema seja fomentado pelos cadastros públicos e os servidores estejam capacitados tecnicamente para operá-lo.
Uso do Sinter no mercado imobiliário
Por fim, mas não menos importante, vale mencionar o emprego dessa ferramenta no setor imobiliário – que é a nossa principal área de atuação dentro do Direito.
Com a integração de vários dados cadastrais, originados de várias bases de dados distintas, é possível que as operações imobiliárias se tornem mais seguras e transparentes com o uso do sistema – já que além dos dados registrais, todas as operações com imóveis também devem ser submetidas ao Sinter.
A partir da precisão dos dados, conflitos fundiários de sobreposição de área serão evitados.
Além disso, o sistema passa a ser uma ferramenta para o desenvolvimento urbano sustentável das cidades, vez que mapeia os imóveis existentes, seus respectivos usos e identifica áreas subutilizadas.
Com o uso do Sinter e dos dados cadastrais consolidados dos imóveis, é possível realizar uma análise mais acurada e comparável dos valores de mercado desses mesmos bens.
Ademais, o Sinter pode ser uma ferramenta valiosa para a realização de due diligence imobiliária, já que os dados estarão centralizados em apenas uma plataforma.
Esse conjunto de dados também poderá facilitar a obtenção de financiamentos imobiliários, demonstrando a regularidade dos imóveis a serem financiados ou dados em garantia.
Sem dúvidas, o Sinter também melhora a transparência e qualidade das informações, diminuindo a assimetria entre elas, o que pode ser um verdadeiro obstáculo aos investimentos.
Conclusão
No artigo de hoje vimos a importância do Sinter para a governança territorial eficiente e transparente, o que influencia diretamente no mercado imobiliário.
A interoperabilidade que o sistema prevê, consolidando informações de várias bases cadastrais distintas, possui um grande potencial de transformação na gestão de informações territoriais no Brasil, trazendo melhorias consideráveis.
Esperamos que este artigo tenha sido útil para esclarecer as principais dúvidas sobre o Sinter e a relevância desse sistema para o setor público e para o setor imobiliário.
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