Revisão de contratos imobiliários: quando é necessária?

Introdução 

Ter uma casa própria é o sonho da maior parte dos brasileiros. Porém, nem todos dispõem dos recursos suficientes e necessários para a aquisição desse bem tão precioso. 

Para isso, muitos recorrem ou ao aluguel de imóveis ou ao financiamento imobiliário. 

Ambos os contratos são pactos de trato sucessivo, ou seja, que perduram por longas datas. 

Nesse contexto, algumas das previsões de tais contratos pode, com o passar do tempo, se tornar excessivamente onerosa para uma das partes. 

A partir disso é que nasce a revisão contratual, um instrumento jurídico apto para reestabelecer o equilíbrio das relações contratuais e permitir o adimplemento das obrigações. 

É sobre esse assunto que discutiremos no artigo de hoje.  

Vejamos em quais situações a revisão contratual é cabível, quais são os requisitos e como evitar que um instrumento precise ser revisado. 

Contratos imobiliários 

Contratos imobiliários, em um cenário geral, são instrumentos firmados entre duas ou mais pessoas e que tem por objeto bens imóveis ou algum negócio a eles vinculados.  

A título exemplificativo, podemos citar o contrato de compra e venda de imóveis, o contrato de locação de imóveis, o contrato de permuta de imóveis, dentre outros. 

Assim, no mercado imobiliário, os contratos são instrumentos imprescindíveis para o crescimento e sucesso desse setor, pensando desde uma aquisição de um terreno até uma incorporação imobiliária. 

Por isso, formalizar tais negociações de forma escrita é essencial para a garantia dos direitos das partes envolvidas. Contar com o apoio de uma boa assessoria jurídica nessa redação mitiga riscos para você e o seu negócio.  

Importância do construtor na relação contratual 

O construtor, incorporador, proprietário ou terrenista é parte fundamental para a consecuções dos negócios no ramo imobiliário. 

Além de se encarregar pela entrega e qualidade da obra, por vezes o construtor terá de administrá-la, gerir riscos, ter a devida comunicação com os clientes, além de mediar eventuais conflitos de revisão ou resolução contratual. 

Desse modo, é fundamental que o construtor conte com o devido suporte jurídico, de modo a identificar sua exatas obrigações e responsabilidades perante os compradores. 

Contratos de aluguel 

Um dos contratos do setor imobiliário que pode demandar a revisão contratual é o contrato de locação de imóveis, justamente por se tratar de uma relação que tende a se prolongar com o passar do 

A Lei de Locações (Lei n° 8.245/1991) prevê a possibilidade de revisão judicial do valor do aluguel quando não houver consenso entre as Partes: 

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. 

Financiamento imobiliário 

Outro contrato que pode demandar revisão é o contrato de financiamento imobiliário. 

Em poucas palavras, o financiamento imobiliário é uma operação de crédito em que uma instituição financeira empresta dinheiro ao comprador de um imóvel. O pagamento desse financiamento, via de regra, é feito em inúmeras parcelas. 

Geralmente, por se tratar de um contrato cuja vigência é muita extensa, o próprio imóvel fica como garantia do pagamento do financiamento, o que é chamado de alienação fiduciária.  

Assim como na locação de imóveis, por se tratar de um contrato de trato sucessivo, ou seja, que se prolonga no tempo, é possível que seja necessária a revisão de uma ou mais cláusulas contratuais.  

Sistema Financeiro de Habitação (SFH) 

O Sistema Financeiro de Habitação  (SFH) foi criado em 1964 pelo Governo Federal e tem como objetivo facilitar o acesso da população à casa própria, oferecendo melhores condições para a obtenção de financiamentos imobiliários. Ele é destinado para imóveis de menor valor. 

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) 

Já o Sistema Financeiro Imobiliário, criado em 1997, é destinado aos imóveis que não se enquadram nos requisitos de financiamento do SFH. Portanto, é destinado a bens de maior valor. 

Princípios aplicados aos contratos 

Vejamos, a seguir, alguns dos princípios que envolvem a possibilidade de revisão contratual. 

Princípio da liberdade econômica 

A Lei de Liberdade Econômica (Lei n° 13.874/2019), alterou o art. 412 do Código Civil (Lei n° 10.406/2002), que passou a prever: 

Art. 421.  A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.  

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. 

Ou seja, em regra, as Partes têm o amplo direito de desenvolver suas atividades e pactuar acordos, desde que estejam em consonância com o que dispõe a Lei e com a função social dos contratos. 

Veja-se que no parágrafo único do referido artigo, a revisão contratual passa a ser a exceção.  

Inclusive, o art. 421-A do Código Civil reitera essa excepcionalidade, de modo que passa a ser presumida a simetria entre as Partes nos contratos civis e empresariais: 

Art. 421-A.  Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que:   

I – as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução;   

II – a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e  

III – a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. 

Aliado ao princípio da liberdade econômica, está a sua obrigatoriedade, ou conforme o brocardo jurídico: “pacta sunt servanda”, que significa que os contratos devem ser cumpridos. 

Portanto, ainda que seja possível, a revisão contratual deve ser tratada como exceção, considerando que as Partes têm, a princípio, liberdade de negociação.  

Boa-fé contratual 

A boa-fé contratual diz respeito ao padrão de conduta que os contratantes devem guardar durante a vigência do contrato. Trata-se de uma boa-fé objetiva, ou seja, que os deveres e obrigações contratualmente assumidos sejam respeitados.  

Esse princípio também está previsto no Código Civil: 

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. 

Teoria da imprevisão  

A teoria da imprevisão não é exatamente um princípio, mas sim a tese que sustenta a possibilidade de revisão contratual.  

Vejamos o conceito delineado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ): 

A teoria da imprevisão diz respeito à possibilidade de ocorrência de fatos novos que não podiam ser previstos pelas partes nem podem ser imputados a elas, os quais trazem reflexos para a execução do contrato. No Brasil, a aplicação da teoria está prevista, em especial, nos artigos 478 a 480 do Código Civil.  

Portanto, somente a partir de um fato superveniente e que torne a obrigação para uma das partes demasiadamente desequilibrada e onerosa, é que se torna possível a revisão contratual. Caso contrário, os contratos perderiam a sua força obrigatória. 

Inafastabilidade da jurisdição 

A inafastabilidade da jurisdição é um princípio constitucional, previsto no art. 5°, inciso , que prevê que nenhuma lesão a direito poderá ser afastada da apreciação do Poder Judiciário. 

Assim, qualquer parte que se sentir lesada em um contrato, poderá submetê-lo à apreciação do Judiciário, sendo este um dos principais fundamentos para a existência da revisão contratual. 

Contudo, a revisão pode se dar também em sede administrativa, sendo prescindível o ajuizamento de uma ação. 

Requisitos da revisão contratual 

Conforme dito, a revisão contratual é exceção, e não regra. Para que ela seja possível, é necessária a observância de alguns requisitos. Vejamos quais são eles. 

Trato sucessivo 

A revisão contratual só é possível em relação de trato continuado, ou seja, aquelas que perdurarão por algum tempo, como a locação imobiliária ou o próprio financiamento imobiliário. Somente nesses casos de trato sucessivo é que um fato superveniente pode ocorrer e alterar a situação de uma das Partes. 

Ruptura do equilíbrio econômico-financeiro 

A ruptura do equilíbrio econômico-financeiro de um contrato pode ocorrer a partir de um fato superveniente, cujos efeitos eram imprevisíveis.  

A título de exemplo, podemos mencionar a pandemia do COVID-19. Ninguém esperava a pandemia, nem tampouco podia imaginar a extensão de seus efeitos. 

Podemos pensar, ainda, em situações mais pontuais, como uma catástrofe natural, ou o desemprego de uma das Partes. 

Independentemente da situação, se esse fato posterior prejudica o adimplemento das obrigações contratadas, é possível requer a revisão do contrato. 

Onerosidade excessiva  

Ligada à ruptura do equilíbrio econômico-financeiro está a onerosidade excessiva: é necessário que uma das Partes contratantes esteja em considerável desvantagem em relação à outra, de modo que o cumprimento do contrato nos moldes anteriormente previstos se torne inviável. Logo, a revisão do contrato ou de uma de suas cláusulas se fará necessária. 

Demonstração parte controvertida 

Quando a revisão contratual ocorrer por meio de ação judicial, há um requisito processual que deve ser observado pela parte que pleitear a revisão. 

De acordo com o art. 330, § 2º Código de Processo Civil, a ação que buscar a revisão contratual deve estar acompanhada de memória de cálculo, discriminado o valor da parte que entende ser devida e da parte controvertida, ou seja, aquela que não concorda.  

Cláusulas abusivas 

Se o contrato tiver previsões que extrapolem os limites da razoabilidade, ou parâmetros de correção e juros muito superiores aos do mercado, é igualmente possível requerer a revisão de contratos imobiliários, tanto em sede administrativa quanto judicial. 

Situações Comuns que Justificam a Revisão do Contrato 

Além da situação de desequilíbrio econômico-financeiro entre as Partes, existem outras situações as quais podem ensejar a revisão de um contrato imobiliário, que são elas: 

Atraso na entrega da obra por fatores externos 

Os contratos de construção ou de incorporação imobiliária devem conter o prazo para a entrega da obra. Porém, situações alheias podem fazer com que não seja possível o cumprimento desse prazo, como, por exemplo, a falta de determinado material no mercado. 

Assim, os construtores devem prever, além do prazo de tolerância previsto por lei de até 180 (cento) e oitenta dias, a possibilidade de aditar o contrato nesse sentido. 

Aumento inesperado nos custos de materiais e mão de obra 

Outra possibilidade de revisão do contrato é quando há um aumento inesperado nos custos da obra, tanto de material quanto de pessoal. Em contratos de empreitada, até mesmo com o setor público, é possível que seja requerida a revisão. 

Mudanças na legislação e impacto nos contratos 

Por fim, outra hipótese de revisão contratual é o advento de legislação que modifique obrigações e direitos, tais como, taxas de juros, prazos de pagamento e outras condições especiais.  

Procedimentos para Solicitação da Revisão Contratual 

Vejamos, a seguir, as modalidades de requerimento de revisão de contratos imobiliários. 

Negociação amigável entre as partes 

É possível que essa revisão seja feita em esfera administrativa, ou seja, sem a necessidade de acionar o  Poder Judiciário. 

Nesse contexto, a negociação pode ser feita diretamente entre as Partes, como a alteração ou extensão do prazo de pagamento, alteração de índices de correção monetária, de taxa de juros e outros. 

Mediação e arbitragem como alternativas ao litígio 

Ainda, as Partes podem se utilizar dos meios alternativos de resolução de conflitos, como na mediação ou arbitragem. 

Na mediação, um terceiro imparcial auxiliará as Partes a chegarem em um consenso. 

Já na arbitragem, que é mais similar ao Judiciário, as Partes elegem um árbitro que decidirá o conflito. 

Ação judicial e critérios para revisão pelo Judiciário 

Por fim, a via judicial sempre será uma opção para a revisão de contratos imobiliários, sobretudo quando as Partes não chegarem a um consenso em sede extrajudicial. 

Na ação revisional, provavelmente será designada uma perícia judicial contábil, para apurar a regularidade dos encargos que vêm sendo cobrados.  

Boas Práticas na Elaboração de Contratos para Evitar Revisões Futuras 

Considerando que a ação judicial de revisão de um contrato imobiliário pode ser onerosa, além de extremamente morosa, é importante que o construtor/incorporador adeque os seus contratos para mitigar tais situações. 

Vejamos algumas dicas para evitar esses conflitos: 

Cláusulas de reajuste e previsão de riscos 

Tendo em vista que esses contratos são de trato sucessivo, é importante prever uma cláusula de reajuste contratual. Assim, as parcelas a serem recebidas não ficarão defasadas com a inflação. 

Prever expressamente esse reajuste é essencial para que o contratante não alegue desconhecimento posterior ou sustente a sua onerosidade. 

Planejamento jurídico e assessoria especializada 

Ter um bom planejamento e assessoramento jurídico é fundamental para que os conflitos com eventuais adquirentes sejam devidamente conduzidos e evitados. Assim, você economiza não só recursos financeiros como otimiza o seu tempo e da sua empresa.  

Transparência e comunicação com os clientes 

Para mitigar os conflitos, é essencial que o seu contrato seja completo, claro e específico. Lembre-se que o contratante precisa compreender bem as suas obrigações, para evitar reclamações posteriores.  

Cláusulas que versem sobre a correção monetária e juros, tanto remuneratórios quanto moratórios, além da sua periodicidade, devem vir expressas no contrato. 

Além disso, o quadro resumo do contrato, que traz as informações contratuais de forma sintética e objetiva, é elemento contratual obrigatório por lei, tanto na Lei de Incorporações (Lei n° 4.591/1964) quanto na Lei de Distrato (Lei n° 13.786/2018). 

Em síntese, quanto melhor a qualidade das informações no seu contrato, menos problemas no futuros você terá.  

Resolução contratual 

Quando a revisão contratual não se for suficiente, uma opção é a rescisão ou resolução contratual. Ou seja, encerrar aquele negócio e fazer com que as Partes retornem ao estado anterior. 

A resolução contratual pode ocorrer, por exemplo, quando uma das Partes descumprem suas obrigações, sendo a hipótese mais comum o inadimplemento. A Parte prejudicada com a resolução poderá requerer o respectivo ressarcimento, seja por danos materiais ou morais. 

Conclusão 

Os contratos imobiliários são fundamentais para o setor. Em se tratando de contratos de longa duração, a revisão contratual se mostra como uma possibilidade para sua conclusão, sem que qualquer uma das Partes envolvidas seja prejudicada. 

Diante de um cenário econômico de incertezas, a flexibilidade contratual é o que tornará possível a conclusão dos negócios, seja para a figura do construtor, seja para o adquirente. 

Porém, é necessário que haja o devido equilíbrio entre segurança jurídica, de modo a não permitir que a revisão contratual seja banalizada, e a real necessidade das Partes em ajustarem as previsões contratuais. 

Para evitar tais situações, é importante que o construtor/incorporador tenha um contrato completo, robusto, e que proteja os seus interesses, sempre dentro da legalidade – o que demanda, necessariamente, de uma boa assessoria jurídica. 

Para isso, conte com a nossa equipe especializada em Direito Imobiliário e Contratos. Estamos à disposição para ajudá-lo no sucesso e segurança do seu negócio. 

Esperamos que este artigo tenha sido útil para esclarecer as principais dúvidas acerca da revisão de contratos imobiliários. 

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