Incorporação imobiliária é um tema frequente aqui no blog, quase sempre relacionado a condomínios edilícios, mas, desde 2022, a incorporação de casas isoladas também é uma possibilidade.

Essa novidade reflete um movimento que foi intensificado pela pandemia de Covid-19: a busca por casas maiores, com espaço externo, fora dos grandes centros.

Com a publicação da Lei nº 14.382/22, que trouxe diversas novidades para o setor imobiliário, a incorporação deixou de ser destinada necessariamente à construção de prédios de apartamentos ou salas, tornando-se um formato para empreendimentos de casas isoladas ou geminadas, sem a formação de condomínio.

Isso significa, na prática, que agora é possível vender casas “na planta”, e não apenas apartamentos.

No artigo de hoje, você conhecerá todos os detalhes da incorporação de casas isoladas e ficará por dentro dessa nova tendência do mercado imobiliário.

O que é a incorporação imobiliária

Incorporação de casas isoladas: o que é a incorporação imobiliária?

Conceito de incorporação imobiliária

Incorporação imobiliária é, resumidamente, a atividade que permite a “venda de imóveis na planta”, ou seja, a venda de um imóvel antes de ser construído.

A venda antecipada de unidades possibilita que o incorporador avalie o sucesso do empreendimento e obtenha recursos para a própria construção.

O registro da incorporação não é uma etapa obrigatória para a edificação de imóveis, porém, sem tal registro, é proibido vender as unidades antes da conclusão da obra.

Por meio da incorporação, podem ser executados edifícios residenciais, comerciais, condomínios de lotes e, desde 2022, é possível, também, a incorporação de casas isoladas.

A execução da obra em si pode ser feita pela própria incorporadora (que, então, assume também a função de construtora) ou por uma terceira empresa, que será somente construtora.

A construtora é a empresa ou pessoa física que, de fato, executará as obras de construção do empreendimento. A incorporadora, por sua vez, é a “dona do projeto” e será a responsável por todo o processo de incorporação, gerenciamento da obra e venda das unidades autônomas.

Lei nº 4.591 de 1964 (Lei da Incorporação Imobiliária)

A Lei 4.591/1.964 é o principal instrumento normativo sobre incorporação imobiliária e, junto com os códigos de normas dos cartórios de imóveis, funciona como um verdadeiro manual sobre o tema.

É lá que estão previstos os direitos e obrigações do incorporador, as regras sobre patrimônio de afetação, os regimes de construção (empreitada e administração) e as possibilidades e penalidades para a hipótese de rescisão do contrato de compra e venda de unidades na planta, entre outras regras.

O conhecimento dessa lei é fundamental para quem empreende na construção civil ou trabalha com Direito Imobiliário.

Quem pode ser o incorporador imobiliário?

O conceito de incorporador está previsto no art. 29 da Lei de Incorporações, que deixa claro quem pode exercer essa atividade:

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Em outras palavras, incorporador é qualquer pessoa que promete à venda unidades de um empreendimento ainda em construção.

Logo, de acordo com a Lei nº 4.591/64, podem ser incorporadores o proprietário do terreno, a construtora ou, até mesmo, a corretora de imóveis.

Qual a vantagem da incorporação imobiliária?

Incorporação de casas isoladas: vantagens da incorporação imobiliária.

Vantagens comerciais

A incorporação imobiliária existe justamente para ser uma forma vantajosa para o incorporador/construtor executar um empreendimento imobiliário.

Além de permitir a obtenção de recursos financeiros durante a execução das obras, a incorporação também tem outras vantagens comerciais.

Uma delas, bastante relevante, é a possibilidade de desistência da incorporação, prevista no art. 34 da Lei nº 4.591/64.

No registro da incorporação, o incorporador pode fixar o chamado “prazo de carência”, dentro do qual poderá avaliar o sucesso do empreendimento e, se for o caso, escolher não prosseguir, sem sofrer qualquer penalidade por isso.

Além disso, há diversas regras, previstas em lei, aplicáveis especificamente aos contratos promessa de compra e venda de unidade imobiliária futura (“imóvel na planta”), valendo destacar as penalidades para a rescisão por culpa do adquirente, que dão mais segurança ao incorporador.

Vantagens tributárias

Incorporação de casas isoladas: vantagens tributárias.

Com o registro da incorporação, também haverá vantagens tributárias para o incorporador, caso o empreendimento seja submetido ao patrimônio de afetação.

Patrimônio de afetação é uma figura jurídica que permite a separação de um bem do patrimônio do incorporador, criando um patrimônio apartado destinado exclusivamente ao empreendimento.

Assim, o terreno, a obra e as receitas auferidas pela incorporadora com a venda das unidades não poderão ser atingidos por obrigações do incorporador que não tenham relação direta com o empreendimento.

O principal objetivo do patrimônio de afetação, portanto, é garantir que as unidades autônomas daquele determinado empreendimento serão concluídas e entregues aos seus respectivos compradores.

Com a averbação do patrimônio de afetação no registro do imóvel onde será executado o empreendimento, o incorporador poderá aderir ao Regime Especial de Tributação (RET), que traz diversos benefícios fiscais.

Com o RET, cada incorporação submetida ao regime poderá promover o recolhimento unificado de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS sob a alíquota total de 4%.

Esses benefícios serão válidos até a venda de todas as unidades imobiliárias, ainda que isso aconteça depois da conclusão da obra.

Incorporação de casas isoladas

Incorporação de casas isoladas: canteiro de obras.

Ainda que as cidades tenham sido tomadas por prédios de apartamentos nos últimos anos, a demanda por casas sempre existiu e, recentemente, depois da pandemia de Covid-19, se intensificou.

Em razão do isolamento social necessário para conter a propagação do vírus, muita gente sentiu necessidade de ter mais espaço e estar longe dos centros urbanos. E para isso, passaram a buscar casas ao invés de apartamentos.

Respondendo ao mercado, a Lei nº 14.382/2022 criou a possibilidade jurídica da incorporação de casas isoladas.

Porém, a lei não limita esse formato de empreendimento a unidades imobiliárias habitacionais, sendo perfeitamente possível que seja dada às casas destinação comercial.

O que é a incorporação de casas isoladas?

A incorporação de casas isoladas ou geminadas é o processo que possibilita a venda de casas “na planta”, assim como se faz com apartamentos há tanto tempo.

Com a nova lei, a incorporação deixa de ser destinada exclusivamente a prédios com mais de uma unidade autônoma e aos condomínios de casas – em que deve-se aprovar previamente os projetos de todas as edificações –, e passa a ser uma via possível para casas isoladas ou geminadas.

Entretanto, esse tipo de empreendimento não dá origem, necessariamente, a um condomínio, podendo ser construído, por exemplo, um conjunto de casas autônomas, cada uma em um lote, sem áreas comuns entre os imóveis, e totalmente integrado à infraestrutura urbana.

As áreas entre as casas são abertas e públicas, com exceção do próprio lote e casa, mas é possível que seja implementado controle de acesso, assim como se faz em loteamentos (o que não tira o caráter público dessas áreas).

A Lei nº 14.382 de 2022 e a incorporação de casas isoladas

A incorporação de casas isoladas foi prevista na Lei nº 14.382/2022, que alterou o art. 68 da Lei de Incorporações, cuja redação, hoje, é a seguinte:

Art. 68. A atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 desta Lei ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, caracteriza incorporação imobiliária sujeita ao regime jurídico instituído por esta Lei e às demais normas legais a ele aplicáveis.

• 1º A modalidade de incorporação de que trata este artigo poderá abranger a totalidade ou apenas parte dos lotes integrantes do parcelamento, ainda que sem área comum, e não sujeita o conjunto imobiliário dela resultante ao regime do condomínio edilício, permanecendo as vias e as áreas por ele abrangidas sob domínio público.
• 2º O memorial de incorporação do empreendimento indicará a metragem de cada lote e da área de construção de cada casa, dispensada a apresentação dos documentos referidos nas alíneas e, i, j, l e n do caput do art. 32 desta Lei.
• 3º A incorporação será registrada na matrícula de origem em que tiver sido registrado o parcelamento, na qual serão também assentados o respectivo termo de afetação de que tratam o art. 31-B desta Lei e o art. 2º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e os demais atos correspondentes à incorporação.
• 4º Após o registro do memorial de incorporação, e até a emissão da carta de habite-se do conjunto imobiliário, as averbações e os registros correspondentes aos atos e negócios relativos ao empreendimento sujeitam-se às normas do art. 237-A da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).

O que são casas isoladas ou geminadas?

Casa isolada é o nome dado à única unidade autônoma construída sobre o lote.

Já as casas geminadas constituem duas unidades autônomas, divididas pela lateral, construídas sobre um único lote.

Como é feita a incorporação de casas isoladas?

O procedimento de registro da incorporação de casas isoladas é muito semelhante ao da incorporação de condomínios edilícios, com algumas diferenças que podem ser extraídas do próprio art. 68 da Lei de Incorporações.

Incorporação de casas isoladas: vista aérea de área urbana.

Enquanto, na incorporação de prédios ou casas (condomínio horizontal), as unidades imobiliárias (apartamentos, casas ou salas) são vinculadas a frações ideais de um único terreno, na incorporação de casas isoladas pode-se ter apenas um imóvel sobre cada lote, sem compartilhamento, portanto, de fração ideal. Nas casas geminadas, a fração ideal será de 0,5 do lote.

Por isso, antes de registrar a incorporação, o incorporador deverá realizar o parcelamento do solo, por meio de loteamento ou desmembramento, dando origem aos lotes onde serão construídas as casas.

A atividade de incorporação de casas isoladas, portanto, será regida não só pela Lei nº 4.591/64, mas também pela Lei nº 6.766/79, que regula o parcelamento do solo urbano.

Para Bernardo Chezzi e Melhim Chalub, grandes nomes do direito imobiliário brasileiro, é possível aplicar uma visão mais abrangente da expressão “lotes” utilizada no art. 68 da Lei de Incorporações, que poderia ser entendida como “terrenos com infraestrutura aptos à futura construção (art. 2º e parágrafos da 6.766), entrecortados pelas vias públicas de acesso.”

Além do prévio registro do loteamento, também há diferenças nos documentos a serem apresentados ao cartório para o registro da incorporação.

Como não haverá condomínio (pelo menos não obrigatoriamente), não é necessário requerer a instituição de condomínio e o arquivamento da convenção de condomínio.

Nada impede, porém, que se constitua uma associação de moradores, figura muito comum em loteamentos, ou mesmo se institua, voluntariamente, um condomínio edilício. Essa etapa, porém, não é obrigatória.

O memorial de incorporação do empreendimento deverá indicar a metragem de cada lote e da área de construção de cada casa, sendo que a incorporação de casas isoladas poderá ocorrer somente em parte dos lotes.

É possível, ainda, que os estados, por meio de seus códigos de normas extrajudiciais, e os municípios, por meio da legislação municipal, estabeleçam outras diferenças para o processo de registro da incorporação de casas isoladas.

Cobrança de emolumentos de registro como ato único

De acordo com o art. 237-A da Lei nº 6.15/73, os atos de registro e averbação referentes ao loteamento e à incorporação serão realizados na matrícula do terreno onde será executado o empreendimento (terreno que será loteado ou desmembrado).

Após a conclusão das obras, as averbações serão transportadas para as matrículas dos lotes sem custo adicional, independentemente de quantidade.

Quem pode ser o incorporador no caso específico de casas isoladas?

Como vimos anteriormente, incorporador é qualquer pessoa que promete à venda unidades de um empreendimento ainda em construção.

Na incorporação de casas isoladas, que é regida, também, pela Lei nº 6.766/76, também se considera incorporador o “empreendedor responsável pela implantação do parcelamento”, que poderá ser uma das figuras previstas no art. 2º-A daquela lei:

 Art. 2º-A. Considera-se empreendedor, para fins de parcelamento do solo urbano, o responsável pela implantação do parcelamento, o qual, além daqueles indicados em regulamento, poderá ser:

a) o proprietário do imóvel a ser parcelado;

b) o compromissário comprador, cessionário ou promitente cessionário, ou o foreiro, desde que o proprietário expresse sua anuência em relação ao empreendimento e sub-rogue-se nas obrigações do compromissário comprador, cessionário ou promitente cessionário, ou do foreiro, em caso de extinção do contrato;

c) o ente da administração pública direta ou indireta habilitado a promover a desapropriação com a finalidade de implantação de parcelamento habitacional ou de realização de regularização fundiária de interesse social, desde que tenha ocorrido a regular imissão na posse;

d) a pessoa física ou jurídica contratada pelo proprietário do imóvel a ser parcelado ou pelo poder público para executar o parcelamento ou a regularização fundiária, em forma de parceria, sob regime de obrigação solidária, devendo o contrato ser averbado na matrícula do imóvel no competente registro de imóveis;

e) a cooperativa habitacional ou associação de moradores, quando autorizada pelo titular do domínio, ou associação de proprietários ou compradores que assuma a responsabilidade pela implantação do parcelamento.

Uma dessas figuras é o proprietário do imóvel a ser parcelado (alínea “a”), o que significa, na prática, que o terreno onde será executado o empreendimento não precisará ser transferido à incorporadora para registrar a incorporação, gerando, assim, uma economia tributária.

Benefícios trazidos pelo novo modelo de incorporação de casas isoladas

A incorporação de casas isoladas também gera alguns benefícios para o empreendedor.

Por ser uma incorporação, o empreendimento poderá ser submetido ao patrimônio de afetação, permitindo que o empreendedor adote RET, já explicado em tópico anterior, e usufrua de vantagens tributárias.

Além disso, a incorporação pode ser realizada em partes do loteamento, dando-lhe “vida inicial” e possibilitando ao incorporador avaliar a rentabilidade do empreendimento antes de decidir seguir com uma próxima etapa.

Para o consumidor, existem as vantagens financeiras, já que adquirir um imóvel na planta é consideravelmente mais barato do que comprar um imóvel pronto.

Incorporação de casas isoladas: miniatura.

Conclusão 

A incorporação de casas isoladas passou a ser juridicamente possível há pouco mais de um ano, tornando a atividade de incorporação imobiliária ainda mais abrangente.

Desde 2022, além de condomínios edilícios e condomínios de lotes, é possível incorporar casas isoladas ou geminadas sem dar origem a um condomínio.

Existem algumas diferenças entre o procedimento de incorporação de edifícios e o de incorporação de casas, já que, neste último, as casas serão vinculadas aos lotes, e não a frações ideais de um único terreno.

Com isso, o empreendimento deve, necessariamente, ser implantado sobre um terreno loteado ou desmembrado. O procedimento de parcelamento do solo, portanto, também fará parte da incorporação de casas isoladas.

O incorporador, naturalmente, contará com as mesmas vantagens comerciais e tributárias da incorporação de condomínios.

Com a crescente demanda do mercado por moradias mais amplas, longe do tumulto dos centros urbanos, tudo indica que a incorporação de casas isoladas ou geminadas é uma oportunidade de negócio bastante promissora para as empresas do setor imobiliário.

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