Se você é construtor ou incorporador, certamente sabe que existem dois regimes possíveis para a execução de qualquer obra em Incorporação Imobiliária: a construção por empreitada e a construção por administração, conforme prevê a Lei de Incorporações Imobiliárias.
O que você talvez não saiba, ainda, é identificar qual dos modelos é mais vantajoso para o seu negócio.
Para chegar a essa resposta, é preciso saber como funciona cada regime e entender as suas vantagens e desvantagens.
A nossa intenção, com este artigo, é que você termine a leitura conhecendo os principais aspectos de cada modelo de construção, com segurança e autonomia para escolher a forma mais adequada ao seu negócio: contrato de empreitada ou de administração.
Vamos lá?
Índice
Incorporação imobiliária
Para começar, faremos uma breve introdução sobre incorporação imobiliária, já que o foco deste artigo será nesse tipo de atividade.
Já vimos em artigo dedicado à incorporação imobiliária que ela é o processo de construção de um empreendimento imobiliário com unidades autônomas (apartamentos, casas ou lotes), em regime condominial, como forma de viabilizar, juridicamente, a venda antecipada das unidades.
É a popularmente conhecida “venda de imóvel na planta”, que só pode ser feita depois do registro, em cartório, do chamado memorial de incorporação.
Edifícios residenciais e comerciais, condomínios de casas e condomínios de lotes são exemplos de empreendimentos que podem ser executados por incorporação.
A Lei 4.591/64 é o principal instrumento jurídico a regular o assunto, funcionando como um verdadeiro manual para o setor da construção civil.
A ideia de incorporação está indissociavelmente ligada a uma obra, seja esta obra a construção de uma edificação, seja a implantação da infraestrutura do empreendimento (quando estamos diante do condomínio de lotes).
Em qualquer cenário, a execução da obra em si pode ser feita pela própria incorporadora (que, então, assume também a função de construtora) ou por uma terceira empresa, admitindo a lei dois regimes para a execução dessas obras: a empreitada (também prevista no Código Civil) e a administração.
Regimes de obra
A Lei 4.591/64 estabelece, no artigo 48, que a construção de imóveis por meio de incorporação “poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração”, e “poderá estar incluída no contrato com o incorporador, ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor”.
Logo, a escolha do regime – empreitada ou administração – deve ocorrer antes de se iniciar as obras e antes mesmo de se registrar a incorporação (já que, nos documentos arquivados em cartório, o regime deverá ser indicado). É o primeiro passo.
Mas como escolher o regime?
Não há como afirmar que um é melhor que o outro, pois a escolha dependerá das características particulares de cada empreendimento, levando-se em conta, principalmente, o perfil da incorporadora e do seu público-alvo.
Nas próximas linhas, detalharemos os principais aspectos dos contratos de empreitada e de administração, para que você, incorporador, que conhece o seu negócio melhor que qualquer outra pessoa, tenha todas as informações necessárias para escolher qual caminho seguir.
Construção por empreitada
A construção por contrato de empreitada é regulada a partir do artigo 55 da Lei de Incorporações, bem como pelo Código Civil, a partir do artigo 610.
Esse regime também é conhecido como “construção a preço fechado” ou “empreitada por preço global”, nomenclaturas que decorrem de suas próprias características, que explicaremos a seguir.
Preço fechado, fixo ou reajustável
O artigo 55 da Lei de Incorporações prevê que a construção por empreitada “poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices previamente determinados.”
Se o contrato de empreitada for por “preço fixo”, o preço da construção será inalterável, ainda que o custo efetivo das obras sofra variações durante a execução, por qualquer motivo (artigo 55, §1º).
Isso significa que, independentemente do tempo de duração da obra e da variação do custo de material e mão de obra, a construtora assumirá integralmente o risco, obrigando-se a executar à risca os projetos sobre os quais a proposta foi elaborada e recebendo, ao final, exatamente o preço contratado. Nem mais, nem menos.
Logo, se a construtora conseguir ser eficiente na utilização dos materiais e no desenvolvimento da obra, o seu lucro poderá ser majorado.
Por outro lado, se ela enfrentar qualquer imprevisto durante as obras ou ocorrer, como ocorreu em 2021, uma majoração exagerada do custo dos insumos, ela amargará um enorme prejuízo.
A empreitada a preço fixo não é tão comum porque a atividade de construção civil, por si só, é dinâmica e flexível, de forma a significar um enorme risco, para a construtora, assumir uma obra a preço fechado e inalterável.
Se a empreitada, por sua vez, for por “preço reajustável”, o preço poderá sofrer reajuste, desde que o contrato preveja a forma, a periodicidade e o índice adotado (artigo 55, §2º), ou seja, as condições do reajuste serão pré-estabelecidas.
O preço poderá incluir a mão de obra e os materiais, ou apenas a mão de obra, o que deverá constar expressamente no contrato (artigo 610 do Código Civil).
Se, por qualquer motivo, tais custos sofrerem variação, para mais ou para menos, o risco será da construtora, não da incorporadora, nem dos adquirentes.
A diferença em relação ao preço fixo é que, aqui, pelo menos algum reajuste será aplicável às parcelas, normalmente vinculado aos índices que medem a variação dos custos da construção civil (INCC/FGV ou CUB/Sinduscon).
Em outras palavras, na construção por empreitada, o construtor dá o preço, que pode ser fixo ou reajustável em termos pré-estabelecidos, e se responsabiliza por executar o empreendimento com aquele valor, mesmo que o custo efetivo das obras sofra variações, por qualquer causa.
Na prática, então, a incorporadora (1) registra a incorporação, (2) contrata a construção (ou a executa diretamente) e (3) vende as unidades imobiliárias “na planta”, cujo preço incluirá o custo da construção, dos materiais, da fração ideal e a margem de lucro da incorporadora.
O preço do imóvel será pago pelos adquirentes à incorporadora, que será a dona da obra e, portanto, fará a contratação e os pagamentos da construtora, dos materiais e demais custos da obra.
Sendo a incorporadora também a construtora, o “dono da obra” será o conjunto de adquirentes, que, também por força de seus respectivos contratos, pagarão as parcelas do preço com reajuste periódico de acordo com a variação dos índices pré-estabelecidos.
Consequentemente, no contrato de empreitada, como todos os pagamentos feitos pelos compradores serão destinados à conta da incorporadora, representando indistintamente receita de venda de unidades imobiliárias, seu faturamento será alto, assim como a carga tributária.
Outras características do contrato de empreitada
Em razão do seu formato, na construção por empreitada há menor transparência sobre os gastos, já que, se o valor a ser pago pelos adquirentes não mudará (salvo quanto aos reajustes previamente estipulados), a variação do custo, em tese, seria irrelevante para eles.
Logo, muito embora a Lei de Incorporações conceda aos adquirentes ferramentas para a fiscalização da obra (a mais relevante delas é a Comissão de Representantes), desde que respeitado o memorial descritivo do empreendimento e os projetos executivos, o construtor terá uma maior liberdade.
Por exemplo, o construtor poderá escolher materiais similares àqueles pré-determinados, eventualmente comprados a preço promocional, para aumentar sua margem de lucro, e isso não precisará ser aprovado pelos adquirentes, pois a alteração no custo da construção não gera alteração no preço pago por eles.
Na empreitada, portanto, contrata-se uma obra a preço pré-determinado e quem adquire todos os materiais e contrata a mão de obra, em seu próprio nome, é a construtora.
Se há menor transparência em relação aos custos da obra, na outra face da moeda o regime de empreitada permite oferecer a venda de um imóvel com preço determinado, o que dá ao comprador a segurança de que não será surpreendido durante o pagamento das parcelas, pois ele saberá, desde o início, qual será a forma, o índice e a periodicidade do reajuste do preço.
Construção por administração
Vamos falar, agora, sobre o outro regime de construção possível, tratado na Lei de Incorporações a partir do artigo 58: a construção por administração.
Preço de custo
Esse regime é também chamado de “construção a preço de custo” e, nos termos da lei, o pagamento do custo integral da obra será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes das unidades autônomas, ou seja, o preço das unidades será variável e proporcional ao custo da construção.
Antes de iniciar a obra, a incorporadora deve providenciar a instituição do condomínio, formado pelos adquirentes, que arcarão, por meio e em nome do próprio condomínio, com todos os custos, neles incluídos a mão de obra, equipamentos e materiais.
Isso significa que todas as despesas relativas à obra – compra de materiais, pagamento de funcionários, custos em geral – deverão ser faturados em nome do condomínio, e que todos os pagamentos feitos pelos adquirentes serão feitos em conta também do condomínio, que pagará diretamente aos respectivos fornecedores as despesas da obra.
A construtora, por sua vez, receberá e faturará apenas a chamada taxa de administração, que, embora possa ser fixa, normalmente será fixada em percentual sobre o custo global da obra.
Na construção por administração, como a arrecadação dos valores pagos pelos adquirentes não passa pela conta e nem pelo patrimônio da incorporadora, não representarão receita tributável.
Consequentemente, a carga tributária para a incorporadora será bem menor.
Haverá, como visto, apenas um pagamento devido à incorporadora, a “taxa de administração”.
Esse será o único faturamento da incorporadora, e é de onde sairá o lucro da sua atividade.
Na construção por administração, portanto, o contrato de construção será firmado entre o condomínio e a construtora, que poderá ou não ser também a incorporadora do empreendimento, sendo que as parcelas do preço das unidades autônomas serão pagas pelos adquirentes ao condomínio, que será o dono da obra e fará o pagamento da construtora, dos materiais e do próprio terreno.
Nos contratos de construção por administração, é obrigatório constar o valor do orçamento do custo da obra (artigo 59) e, se houver variação durante a execução do empreendimento, o orçamento também será alterado.
A lei determina que sejam realizadas revisões da estimativa de custo da obra pelo menos a cada seis meses, e que, em caso aumento das prestações, o novo valor deverá ser comunicado aos adquirentes com antecedência mínima de 45 dias ao vencimento da primeira prestação alterada (artigo 60).
Assim como no contrato de empreitada, na construção por administração é preciso discriminar no contrato e demais documentos relativos ao negócio, separadamente, o valor da fração ideal do terreno e o preço da construção, mas, neste caso, também é obrigatório especificar o mês a que se refere o orçamento, já que o custo poderá sofrer variação (artigo 62).
Portanto, no regime de administração, a incorporadora (1) registra a incorporação, (2) vende as frações ideais que corresponderão às unidades imobiliárias “na planta”, (3) institui o condomínio e, finalmente, (4) contrata a construção, que pode ser com ela mesma.
O adquirente, ao comprar sua unidade, recebe uma estimativa do preço, que será composto pelo valor da fração ideal mais o custo projetado da construção, sendo certo, no entanto, que o custo de construção é variável e poderá sofrer alteração durante a execução.
Logo, toda e qualquer variação do custo de construção será absorvida pelos próprios adquirentes, sem limitação e sem correção por índices.
Outras características da construção por administração
Ao contrário do que ocorre na construção por empreitada, no regime de administração a transparência dos gastos é um dos seus pontos mais fortes.
Como os adquirentes estão comprando suas unidades “a preço de custo”, os pagamentos são feitos de acordo com o custo da construção, sendo obrigatória, ainda, a revisão semestral da estimativa de custo.
Com isso, na construção por administração há maior participação dos donos da obra (adquirentes e incorporadora), pois caberá a eles escolher fornecedores, firmar contratos, realizar pagamentos etc.
Logo, não há espaço para situações como a do exemplo dado no tópico sobre o regime de empreitada, pois a “mais valia”, se houver, será em benefício dos próprios adquirentes.
Os compradores ficam, todavia, sujeitos a todo tipo de situação que possa interferir no preço.
Se, por exemplo, a maioria dos condôminos desejar fazer uma alteração no projeto que aumentará o custo da construção, e, após votação em assembleia, essa alteração for aprovada, todos os adquirentes, via condomínio, serão obrigados a arcar com o valor.
Variações no custo de materiais e mão de obra também serão transferidas ao condomínio de adquirentes, podendo gerar alteração no preço de custo e, consequentemente, no valor das parcelas.
Na construção por administração, portanto, o risco é dos adquirentes.
Outra característica marcante do regime de administração é que, se houver inadimplência no pagamento das parcelas, quem sofrerá os efeitos dela, principalmente no que se refere ao atraso na conclusão das obras, são os próprios adquirentes.
Eles acabam por assumir, portanto, via condomínio, um risco que, na empreitada, é da incorporadora.
Na administração, se um ou mais adquirentes estão inadimplentes com o pagamento das parcelas ao condomínio, este, se não repuser a diferença (por meio de rateio entre os demais adquirentes adimplentes), acabará por se tornar inadimplente também com a construtora, ou, no mínimo, não conseguirá fazer frente às despesas projetadas para o período seguinte.
Isso afeta, obviamente, o cronograma de obras, mas, em tal cenário, a construtora não responderá pelo atraso, haja vista que não teve nenhuma culpa pela insuficiência de recursos para a sequência natural e esperada da construção.
Síntese das principais diferenças
Veja-se, a seguir, um quadro comparativo das principais diferenças entre o contrato de empreitada e a construção por administração:
| Construção por empreitada | Construção por administração |
| Preço fechado, pré-estabelecido | Preço de custo |
| Quem contrata ou executa a construção é a incorporadora | Quem contrata a construção é o condomínio de adquirentes |
| Lucro da construtora embutido nas parcelas do preço | Lucro da construtora é, apenas, a taxa de administração |
| Adquirente sabe exatamente o valor da sua unidade, que, se for reajustado, será nos termos pré-estabelecidos no contrato | Adquirente recebe uma estimativa do valor da sua unidade, que poderá sofrer alterações durante a execução do empreendimento |
| O pagamento do preço das unidades é feito para a incorporadora ou construtora | O pagamento do preço das unidades é feito para o condomínio, que repassa à construtora |
| Menor transparência sobre os gastos | Maior transparência sobre os gastos |
| Riscos relativos à variação do custo da construção e ao prazo de obra é da construtora | Riscos relativos à variação do custo da construção e ao prazo de obra é do dono da obra (condomínio de adquirentes) |
Comissão de Representantes
A Lei de Incorporações também determina a criação da chamada “comissão de representantes”, que será um grupo composto por pelo menos três adquirentes para representá-los junto à construtora e/ou à incorporadora (artigo 50).
A escolha deve ser feita por meio de eleição em assembleia geral, convocada pela incorporadora em até seis meses contados do registro da incorporação.
E para que serve a Comissão de Representantes?
Sua principal função é fiscalizar o andamento da obra e os reajustes/alterações no preço de acordo com o regime da construção (empreitada ou administração).
No caso de contrato de empreitada, a comissão fiscalizará o cálculo do reajuste, se previsto em contrato, bem como a observância do projeto e do cronograma (artigo 55, §2º e 3º).
Já na construção por administração, a comissão terá maior atuação, participando das revisões da estimativa do custo da obra, fiscalizando balancetes de receitas e despesas do condomínio, compras de materiais e serviços, pagamentos das parcelas pelos adquirentes, firmando contratos, entre outras obrigações relativas à representação.
Ao lado do Patrimônio de Afetação, a Comissão de Representantes é figura fundamental durante a execução de empreendimentos imobiliários e, por isso, dedicaremos um artigo exclusivamente para esse tema. Não perca nossas publicações, inscreva-se ao final da página para receber os próximos posts!
Conclusão
Como vimos, a Incorporação Imobiliária pode ser executada sob dois regimes possíveis de construção de imóveis: a construção por empreitada ou “por preço fechado” e a construção por administração ou “a preço de custo”.
No contrato de empreitada, o principal atrativo para o comprador é a segurança quanto ao preço do imóvel que está sendo adquirido, que é fixo. Não haverá surpresas.
Por outro lado, a grande vantagem da construção por administração é a transparência durante toda a execução do empreendimento, já que os adquirentes participam da tomada de decisões e, com isso, podem acompanhar de perto as etapas da construção.
O preço final, na administração, tende a ser menor se não houver variação muito significativa dos custos de construção.
Como todo bônus vem com um ônus, a desvantagem de cada regime é exatamente aquilo que, no outro, é uma vantagem.
Na empreitada, há pouca transparência sobre os gastos, pois a variação do custo não implica em alteração no preço pago pelo adquirente.
Já na construção por administração, os adquirentes ficam sujeitos às variações no custo da obra, que podem ser imprevisíveis.
Cabe à incorporadora, considerando seu próprio perfil e seu público-alvo, definir qual regime será mais atrativo para seus potenciais clientes.
Esperamos que as informações trazidas aqui possam contribuir para a tomada de decisão nos seus negócios.
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