Índice
- 1 Introdução
- 2 A essência do compartilhamento inteligente
- 3 A consolidação da Lei 13.777/2018 e o novo projeto de Lei 4.001/2021: segurança jurídica e novos horizontes
- 4 O turismo como propulsor da multipropriedade
- 5 Geração Z: a nova força consumidora
- 6 Expectativa de mercado: um crescimento bilionário inevitável
- 7 A quebra de paradigmas: o fim da “segunda moradia ociosa”
- 8 Conclusão
Introdução
No cenário dinâmico do mercado imobiliário e de turismo, um modelo de negócio vem ganhando destaque e consolidando-se como uma aposta robusta para o futuro: a multipropriedade.
Longe de ser apenas um modismo, esse conceito, que já movimenta bilhões globalmente, representa uma quebra de paradigmas na forma como as pessoas adquirem e desfrutam de bens de lazer.
Para incorporadores e investidores astutos, compreender a fundo suas nuances, o arcabouço legal que o sustenta e as tendências de mercado que o impulsionam é essencial para desbravar um oceano de possibilidades de ganhos e expansão.
Este artigo tem como objetivo desvendar as camadas da multipropriedade, explorando desde seu conceito fundamental até as mais recentes atualizações legislativas, o perfil do novo consumidor e as projeções de um futuro promissor, demonstrando como você pode surfar nessa onda e colher os frutos.
Compartilhar para aproveitar: o novo horizonte do lazer e os negócios imobiliários
Imagine ter um pedaço do paraíso, um refúgio de férias em um destino dos sonhos, sem arcar com todos os custos e responsabilidades de ser o único proprietário. Essa é a essência do conceito de compartilhar para aproveitar: uma abordagem que busca otimizar o uso de bens e serviços, tornando-os mais acessíveis e eficientes para um maior número de pessoas. Em vez de possuir algo integralmente, o foco está em dividir o tempo de uso ou o acesso a recursos, reduzindo custos individuais e maximizando a utilidade.
Esse conceito se manifesta em tendências como a multipropriedade, onde vários indivíduos dividem um imóvel de alto padrão com direito de uso exclusivo por um período determinado do ano. Ele também se vê no coliving, que já abordamos em artigo anterior, que oferece moradias com espaços e serviços compartilhados, promovendo interação social e sustentabilidade, e no short stay, explicado nesse artigo, que disponibiliza imóveis para estadias temporárias, com alta rentabilidade e flexibilidade.
Em essência, é uma forma inteligente de consumir e viver, priorizando o acesso e a experiência sobre a posse exclusiva, o que gera benefícios financeiros, sociais e ambientais.
Essa modalidade, inserida na crescente economia colaborativa, tem se mostrado uma alternativa altamente atrativa para quem busca flexibilidade, acessibilidade e, acima de tudo, experiências de lazer memoráveis.
Não se trata de uma moda passageira, mas sim de uma resposta sólida às mudanças sociais, culturais e econômicas do consumidor contemporâneo. Incorporadores, investidores e operadores de hospitalidade têm diante de si uma oportunidade estratégica: um modelo legalmente seguro, comercialmente escalável e altamente atrativo para um público crescente, especialmente entre os jovens adultos da chamada Geração Z.
O Brasil, com sua vasta costa, riquezas naturais e destinos turísticos vibrantes, desponta como um terreno fértil para o florescimento dessa abordagem. O que antes era um nicho, hoje se consolida como um pilar estratégico para o setor de turismo e hotelaria, atraindo a atenção de grandes players e, principalmente, de incorporadores e investidores que enxergam o potencial de um mercado em crescimento bilionário.
A essência do compartilhamento inteligente
O artigo “Multipropriedade: entenda esse regime especial de condomínio” aborda em detalhes o conceito, características, vantagens e aspectos legais da multipropriedade, um modelo de aquisição imobiliária que se tornou mais robusto no Brasil com a Lei 13.777/2018.
Tradicionalmente, a propriedade imobiliária é vista como o domínio completo de um bem. No entanto, a multipropriedade, inspirada no conceito de timeshare, inova ao dividir o tempo de uso exclusivo de um imóvel entre vários proprietários, e não a fração física do bem como em um condomínio tradicional. Cada multiproprietário adquire o direito de usar o imóvel por um período determinado e alternado ao longo do ano, geralmente em frações de no mínimo sete dias.
Para entender a multipropriedade, é crucial desmistificar alguns termos e conceitos. Em sua base, a multipropriedade pode ser compreendida como um regime de condomínio especial. Nela, múltiplos proprietários de um mesmo imóvel tornam-se titulares de uma fração de tempo, que lhes garante o direito de uso exclusivo durante períodos pré-estabelecidos na estruturação do empreendimento.
Para maior clareza, vamos detalhar os elementos essenciais:
É fundamental ressaltar que a multipropriedade é um produto imobiliário distinto do Timeshare. Embora ambos envolvam o uso por tempo determinado, a grande diferença reside na transferência registral da propriedade.
Assim, multipropriedade é um direito real, garantido por lei e passível de ser vendido, doado ou herdado. Já o timeshare é, via de regra, um contrato de cessão de uso sem registro imobiliário — mais limitado e, muitas vezes, menos transparente.
Todas essas informações jurídicas e técnicas são consolidadas no memorial de registro do empreendimento e na matrícula imobiliária, garantindo a transparência e a segurança para todas as partes envolvidas.
O regime é mais comum em imóveis de temporada e resorts, mas a lei não restringe sua aplicação a outras finalidades. Os multiproprietários possuem direitos e deveres específicos, como o uso e gozo do imóvel, a participação em assembleias, o pagamento das contribuições condominiais e a responsabilidade pelos danos. As obrigações tributárias são solidárias entre os multiproprietários.
Em síntese, a multipropriedade surge como uma alternativa moderna e eficiente para o acesso a imóveis de lazer, conciliando economia, uso otimizado e segurança jurídica.
A consolidação da Lei 13.777/2018 e o novo projeto de Lei 4.001/2021: segurança jurídica e novos horizontes
A multipropriedade no Brasil deu um salto qualitativo com a sanção da Lei nº 13.777/2018. Antes dela, o mercado operava sob a égide de contratos e interpretações diversas, gerando incertezas e, por vezes, litígios. A Lei de 2018 foi um marco divisor de águas, conferindo segurança jurídica, regulamentando a prática e permitindo a comercialização e transferência das frações de forma clara e padronizada.
Isso não apenas trouxe tranquilidade para os consumidores, mas, crucialmente, para os investidores e incorporadores, que passaram a ter um arcabouço legal sólido para estruturar seus empreendimentos.
A Lei 13.777/2018 detalhou aspectos como:
- Definição e natureza jurídica da multipropriedade imobiliária.
- Direitos e deveres dos multiproprietários.
- Administração do condomínio em multipropriedade.
- Regras para a extinção do condomínio.
- Registro da instituição da multipropriedade no cartório de imóveis.
Essa regulamentação gerou um ambiente propício para o crescimento do setor, validando o modelo e atraindo investimentos significativos. É como construir uma casa sobre rocha firme: a segurança jurídica é o alicerce que permite que os empreendimentos prosperem.
No entanto, o mercado é dinâmico e, para acompanhar sua evolução e aperfeiçoar ainda mais as relações, o Projeto de Lei (PL) n° 4.001/2021 surge como uma nova camada de aprimoramento. Este projeto, que visa alterar o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), especificamente, para dispor sobre o regime jurídico da multipropriedade imobiliária, traz importantes ajustes e esclarecimentos que impactam diretamente a segurança e a operacionalização desse mercado.
Vamos detalhar os pontos-chave do PL n° 4.001/2021 e seus impactos para incorporadores e investidores:
É fundamental que incorporadores e investidores busquem assessoria jurídica especializada para entender o impacto dessas novas regras e aprimoramentos em seus projetos e investimentos. A consultoria técnica não apenas mitiga riscos, mas também garante que os empreendimentos estejam em total conformidade com a legislação, evitando surpresas desagradáveis e otimizando a estruturação dos negócios.
O turismo como propulsor da multipropriedade
A multipropriedade não é um fenômeno isolado; ela está intrinsecamente ligada ao pujante mercado de turismo. Com a crescente valorização de experiências de lazer, a busca por destinos paradisíacos e a ascensão de uma nova geração de consumidores que preza pela flexibilidade, o setor de turismo se torna o terreno fértil onde a semente da multipropriedade floresce.
O Brasil, com sua riqueza natural e cultural, possui um potencial turístico imenso. De praias deslumbrantes a serras charmosas, de metrópoles vibrantes a ecoturismo de aventura, o país oferece uma gama diversificada de destinos que se encaixam perfeitamente no modelo da multipropriedade. Empreendimentos multiproprietários, como resorts, flats e condomínios de luxo, são construídos em localizações estratégicas, oferecendo infraestrutura completa de lazer, gastronomia e serviços, elevando a experiência do multiproprietário.
O Brasil possui potencial turístico inexplorado, com cenários perfeitos para empreendimentos de lazer compartilhado. A multipropriedade atende diretamente à nova lógica do consumo de experiências.
Resorts, hotéis-boutique e condomínios de lazer têm aproveitado o modelo para:
A relevância do setor de multipropriedade para a hotelaria é tão significativa que foi um dos principais temas do Congresso da Associação Mineira de Hotéis de Lazer (AMIHLA) 2025 – Desafios da Hotelaria. Especialistas como Alejandro Moreno, sócio e diretor da Trul Hotéis e ex-presidente da RCI (empresa referência mundial em intercâmbio de férias), destacam a multipropriedade como uma das apostas mais robustas do setor, especialmente para empreendimentos com mais de 80 unidades habitacionais.
Isso porque a multipropriedade oferece uma alternativa viável para a ocupação de grandes empreendimentos, otimizando o uso do capital investido na construção e manutenção, e garantindo um fluxo de receita mais previsível.
Para o incorporador, isso se traduz em um mercado consumidor ávido por experiências de lazer, com um modelo de negócio que facilita a venda e a ocupação das unidades, reduzindo a vacância e aumentando a rentabilidade. É a equação perfeita: a demanda por lazer encontra a oferta de um modelo de propriedade inteligente e acessível.
Geração Z: a nova força consumidora
Se há um grupo que impulsiona a transformação no setor de multipropriedade, é a Geração Z. Nascidos entre meados dos anos 1990 e o início dos anos 2010, esses jovens adultos são nativos digitais, valorizam a sustentabilidade, a economia compartilhada e, acima de tudo, experiências flexíveis e acessíveis em detrimento da posse exclusiva.
Ao contrário de gerações anteriores, a Geração Z não se apega tanto à ideia de ter uma segunda casa de férias que fica desocupada a maior parte do ano e gera altos custos de manutenção. Eles preferem a liberdade de explorar diferentes destinos, sem o ônus de uma propriedade integral. A multipropriedade, com sua proposta de compartilhar custos e responsabilidades enquanto desfruta de um imóvel de alto padrão em períodos específicos, alinha-se perfeitamente com essa mentalidade.
Segundo a pesquisa da Caio Calfat – Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil – o setor de multipropriedade no Brasil está em franca expansão justamente por reforçar conceitos como experiências sustentáveis e economia compartilhada.
A Geração Z lidera essa transformação, ao despontar como uma das principais forças de consumo, conforme o relatório A Era da Adaptabilidade, do ManpowerGroup, que prevê que a Geração Z representará 58% da força de trabalho global até 2030, redefinindo conceitos no turismo e na hospitalidade.
A pesquisa “Hábitos de Viagens e Lazer do Multiproprietário Brasileiro 2024″ (Caio Calfat e Mapie) complementa essa visão, revelando o perfil atualizado do consumidor de multipropriedade:
- Motivações de compra: As principais razões para adquirir uma fração de multipropriedade são a redução de custos na utilização de imóveis de lazer, a segurança de ter um local definido para as férias e a possibilidade de acessar diferentes destinos por meio de programas de intercâmbio.
- Satisfação e recomendação: A alta satisfação dos multiproprietários é um indicativo do sucesso do modelo. A pesquisa aponta que 78,39% dos multiproprietários recomendariam o sistema de multipropriedade para um amigo.
- Utilização e Intercâmbio: A maioria dos multiproprietários utiliza suas semanas para viagens de lazer, e a intercambiadora de semanas desempenha um papel crucial. 80,43% dos entrevistados afirmaram pretender renovar a afiliação com a intercambiadora, evidenciando a valorização da flexibilidade e da variedade de destinos oferecidos por esses programas.
A multipropriedade atende perfeitamente esse público: flexibilidade de uso, custo reduzido, potencial de intercâmbio e compromisso ambiental. Um jovem multiproprietário pode usufruir de um imóvel de alto padrão por duas semanas ao ano, e o restante do tempo seguir viajando com liberdade. Sem custos fixos desnecessários.
Para incorporadores e investidores, isso significa que o público-alvo para a multipropriedade está crescendo exponencialmente e que suas preferências estão moldando o futuro do mercado. Adaptar os produtos, as estratégias de marketing e as experiências oferecidas para atender a essa geração é um caminho seguro para o sucesso. É preciso pensar em conectividade, em flexibilidade de uso, em opções de intercâmbio de férias e em uma comunicação que ressoe com os valores dessa geração.
Expectativa de mercado: um crescimento bilionário inevitável
Os números não mentem: o mercado de multipropriedade está em uma trajetória de crescimento exponencial, consolidando-se como um setor bilionário com projeções otimistas para o futuro próximo.
A PwC (PricewaterhouseCoopers) estima que a economia colaborativa, da qual a multipropriedade faz parte, movimentará cerca de US$ 335 bilhões no mundo até o final de 2025. Essa projeção global reflete o poder da economia do compartilhamento e a demanda crescente por soluções inteligentes que otimizem o uso de ativos.
No Brasil, o cenário é igualmente impressionante. Segundo a PwC, o setor de multipropriedade já alcançou R$ 100 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV) somente em 2024, o que representa um aumento notável de 25% em relação ao ano anterior. Esses números robustos não são apenas estatísticas; são um testemunho da solidez e do potencial de lucratividade do modelo no país.
Alexandre Santos, presidente da AMIHLA, enfatiza que a multipropriedade é uma excelente alternativa de negócio para investidores e operadores, especialmente em empreendimentos com mais de 80 unidades habitacionais.
O modelo permite diluir os custos de construção e manutenção, otimizar a ocupação e gerar um fluxo de receita constante, o que o torna altamente atrativo para quem busca retornos significativos em um mercado estável.
Esse crescimento não é meramente especulativo; é impulsionado por uma combinação de fatores: a segurança jurídica conferida pela legislação, a demanda crescente por experiências de lazer acessíveis, o perfil de consumo da Geração Z e a capacidade do modelo de se adaptar às novas realidades econômicas.
Para incorporadores e investidores, o horizonte é claro: a multipropriedade não é apenas uma tendência, mas uma realidade consolidada que oferece vastas oportunidades de expansão e rentabilidade.
A quebra de paradigmas: o fim da “segunda moradia ociosa”
Historicamente, a ideia de uma “segunda moradia” evocava a imagem de um imóvel que ficava ocioso por grande parte do ano, gerando custos de manutenção, impostos e preocupações com segurança, sem a devida utilização. A multipropriedade chega para quebrar esse paradigma, oferecendo uma alternativa inteligente e eficiente para quem busca desfrutar de um imóvel de lazer.
A multipropriedade transforma a segunda moradia de um ativo subutilizado em um investimento inteligente e um centro de experiências. Ela permite que as pessoas tenham acesso a propriedades de alto padrão em destinos desejados, sem o ônus da propriedade integral. É a materialização da economia do compartilhamento aplicada ao luxo e ao lazer.
Para o incorporador, essa quebra de paradigma é uma janela de oportunidade. O mercado consumidor não está mais limitado àqueles que podem arcar com o custo total de uma segunda residência. Agora, um público muito mais amplo, que valoriza a flexibilidade e a otimização de recursos, entra em cena. Isso expande o potencial de vendas e torna o modelo da multipropriedade escalável e altamente lucrativo.
É a transição de um modelo de “posse” para um modelo de “acesso e experiência”. As pessoas não querem mais apenas possuir um imóvel; elas querem vivenciá-lo, aproveitar o tempo de lazer e criar memórias, de forma inteligente e acessível. A multipropriedade é a resposta perfeita a essa demanda, e quem souber capitalizar essa mudança de mentalidade estará à frente no mercado.
Conclusão
A multipropriedade no Brasil não é mais uma aposta arriscada: é uma realidade consolidada e um setor em plena ascensão. Impulsionada por um arcabouço jurídico sólido, uma demanda crescente por experiências de lazer e o perfil de consumo da Geração Z, esse modelo tem se mostrado um caminho sólido, legalmente amparado e em plena expansão. Os números de Valor Geral de Vendas (VGV) e as projeções globais de crescimento bilionário atestam o potencial lucrativo para incorporadores e investidores.
Se bem estruturado, um empreendimento multiproprietário oferece:
Para quem busca ingressar ou expandir sua atuação nesse segmento, as oportunidades são vastas, alinhando-se perfeitamente com as tendências futuras do mercado. No entanto, como em qualquer investimento, a mitigação de riscos é fundamental. A complexidade jurídica, as nuances do mercado e a constante evolução das leis exigem uma abordagem estratégica e profissional. É aqui que a assessoria jurídica especializada se torna indispensável.
Contar com um escritório de direito imobiliário experiente é crucial para garantir a segurança jurídica, otimizar processos e maximizar ganhos, seja na estruturação de um novo empreendimento, na análise de viabilidade, na elaboração de contratos ou na aquisição de unidades. Essa expertise profissional não apenas guiará seu projeto com segurança, mas também desvendará todo o potencial que a multipropriedade tem a oferecer.
Estamos prontos para ajudá-lo a construir o futuro do lazer e do investimento. Conte conosco para desenhar a estrutura jurídica ideal, registrar o regime de multipropriedade, elaborar convenções personalizadas e acompanhar o ciclo completo de implementação do seu projeto, transformando seu ativo imobiliário em uma oportunidade rentável e segura.
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