Depois de muitos meses (talvez até anos) de ansiosa espera, chegou o grande dia! O imóvel comprado na planta ficou pronto e é hora de entregar as chaves.

Mas quais são os efeitos desse ato simbólico? Estamos diante de uma mera formalidade ou a entrega das chaves representa um marco importante para além da emoção de ambas as partes?

Do lado da incorporadora, quais os cuidados devem ser tomados? E o comprador? Precisa se atentar para quê?

Neste artigo responderemos todas essas perguntas e muitas outras, demonstrando que o termo de entrega das chaves, depois do contrato em si, é um dos mais importantes documentos que podem impactar a relação contratual, trazendo consequências muitas vezes desconhecidas pelos envolvidos.

Mostraremos que o momento de entrega das chaves não pode ser negligenciado e que, se o ato for realizado com a extensão necessária, ambas as partes serão beneficiadas e terão maior segurança jurídica.

Se você chegou até aqui pesquisando por um modelo de termo de entrega de chaves, você está no lugar certo. Nesse texto nós explicaremos tudo o que você precisa de saber sobre esse contrato, e ao final, você poderá baixar um modelo gratuitamente.

O que é um Termo de Entrega de Chaves?

O termo de entrega de chaves é o documento assinado entre vendedor e comprador, ou entre locador e locatário, que formaliza por escrito o ato jurídico solene de transmissão da posse do imóvel.

Embora ele seja muito utilizado em contratos de locação, é na compra e venda que ele assume especial importância, principalmente quando se tratar de um imóvel adquirido na planta.

Quando se compra um imóvel objeto de incorporação imobiliária, a responsabilidade legal e contratual da incorporadora é executar à risca o projeto arquitetônico aprovado pelo município, além de respeitar integralmente as disposições do memorial descritivo, que é o documento que contém as principais características do futuro empreendimento, especialmente no que se refere ao acabamento (marcas e tipos de piso, metais, louças etc.).

Se, por um lado, o comprador de um imóvel na planta é considerado, pela Lei, consumidor, contando com os benefícios previstos no Código de Defesa do Consumidor, por outro lado a sua proteção não é absoluta a ponto, por exemplo, de transferir para o vendedor a responsabilidade pelo reparo de defeitos causados por mau uso.

Por isso, é de vital interesse das partes formalizar, em detalhes, todas as condições do imóvel quando ele troca de mãos. É aí que entra o termo de entrega de chaves.

O que é necessário estar previsto no Termo de Entrega de Chaves?

Um termo de entrega de chaves bem feito deve conter, no mínimo:

• A qualificação das partes envolvidas no ato, com nome completo, número de CPF/CNPJ e identidade, profissão, estado civil e endereço; se pessoa jurídica, deve-se qualificar também o representante legal;

• A identificação do imóvel, apresentando área total, quantidade de ambientes, número da matrícula, endereço e qualquer outra informação que possa ser relevante;

• A descrição das condições atuais do imóvel, com análise individualizada do funcionamento de cada um de seus sistemas (elétrico, hidráulico, vedação), componentes (paredes, pisos, portas, janelas, bancadas, armários) e equipamentos (louças, metais, quadro elétrico, registros, medidores);

• Um laudo fotográfico e/ou em vídeo para sustentar a descrição das condições do imóvel, que pode ser um anexo do termo de entrega de chaves;

• A declaração do receptor das chaves (comprador ou locatário) de que todas as condições descritas no termo de entrega são verdadeiras e foram vistoriadas, de forma a impedir futuras discussões acerca de vícios aparentes, que devem ser apontados no momento da vistoria, quando existentes;

• A renúncia do receptor ao direito de pleitear o reparo de vícios aparentes não apontados no termo de entrega de chaves, uma vez que, por sua própria natureza, esses vícios podem ser causados pela má utilização do imóvel;

• A data da vistoria; e

• A assinatura das partes e de duas testemunhas.

Em que momentos o Termo de Entrega de Chaves pode ser utilizado?

O termo de entrega de chaves não só pode, como deve, ser utilizado em toda e qualquer situação de transferência da posse de um imóvel de uma pessoa a outra, seja tal transferência decorrente de compra e venda, locação ou mesmo comodato (empréstimo gratuito).

É importante notar que, mesmo no caso do comodato, aquele que se utiliza gratuitamente do imóvel responde pelas despesas de conservação e por eventuais perdas e danos causados ao proprietário por má utilização. É o que diz o art. 582 do Código Civil:

Art. 582. O comodatário é obrigado a conservar, como se sua própria fora, a coisa emprestada, não podendo usá-la senão de acordo com o contrato ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.

Nas locações, ao término da vigência do contrato, o novo termo de entrega de chaves assinado coloca um fim na responsabilidade do locatário pelo pagamento de aluguel e dos encargos relacionados ao imóvel (IPTU, taxa condomínio e contas de consumo), além de atestar que o imóvel foi entregue nas mesmas condições em que recebido no início do contrato.

Termo de Entrega de Chaves de imóvel novo

Na compra e venda, o termo de entrega de chaves tem ainda mais peso, pois servirá como um marco temporal para transferir as obrigações de manutenção preventiva e corretiva e, principalmente, a responsabilidade sobre vícios aparentes do imóvel.

Manutenções preventivas e corretivas

Ao contrário do que muitos imaginam, um imóvel, se não corretamente conservado, não dura para sempre.

De acordo com a NBR 15.575/2013, conhecida como norma de desempenho, a vida útil de um imóvel pode ser fixada em período igual ou superior a 50 (cinquenta) anos, ou seja, ainda que todas as manutenções preventivas sejam adequadamente realizadas, é possível que determinado empreendimento precise ser demolido e reconstruído depois de um longo período de uso.

Isso ocorre porque cada um dos componentes de um imóvel também tem uma determinada vida útil e algumas vezes é necessário substituir ou revisar materiais para evitar o desgaste precoce ou a ocorrência de danos em outros materiais e sistemas.

Um exemplo claro disso é o rejunte aplicado entre pedras e cerâmicas que, além da função estética, também é um elemento essencial do sistema de vedação do imóvel.

O rejunte, dependendo da sua composição, tem uma vida útil de poucos anos e deve ser, de tempos em tempos, completado ou refeito.

Todas as orientações de manutenção preventiva, inclusive o tempo de vida útil esperado de cada material e os prazos de revisão/substituição deverão estar previstos no manual de garantia e manutenções entregue ao comprador pela incorporadora.

Diferenças entre os tipos de manutenção

É a partir da entrega do imóvel que se inicia a responsabilidade do comprador pela realização das manutenções preventivas, que não se confundem com as manutenções corretivas.

Enquanto a manutenção preventiva se destina a manter em perfeitas condições, pelo maior prazo possível (que corresponderá à vida útil), determinado material, componente ou estrutura, a manutenção corretiva estará relacionada, como o próprio nome indica, ao conserto de patologias manifestadas no imóvel.

A responsabilidade pelas manutenções preventivas sempre será do proprietário do imóvel, ou seja, do comprador, a partir da entrega das chaves.

Já as manutenções corretivas serão de responsabilidade da incorporadora/vendedora se a patologia se tratar de um vício construtivo, ou seja, relacionado à etapa de construção do imóvel, e de responsabilidade do comprador se o defeito decorrer de falta de manutenção preventiva ou mau uso do imóvel.

Voltando ao exemplo do rejunte, se o manual de garantia determinar, que é dever do comprador substituir o rejunte de cerâmicas aplicadas no piso de um banheiro a cada 3 (três) anos, e o proprietário não realiza essa tarefa e, no quinto ano de uso do imóvel (em tese, ainda dentro do período legal de garantia), uma infiltração se manifesta no teto do apartamento de baixo, não será da incorporadora a responsabilidade pelo reparo do problema.

Afinal, se o comprador tivesse cumprido seu dever contratual de manutenção preventiva, o problema sequer teria ocorrido. Logo, se a falta é dele, a responsabilidade também o será.

Por outro lado, ainda dentro do mesmo exemplo, se durante a vida útil do rejunte original, algumas peças de cerâmica apresentarem alteração de tonalidade ou som cavo (oco), provavelmente isso terá decorrido de um vício construtivo (falha no assentamento da peça e/ou no rejuntamento) e a vendedora será responsável pela manutenção corretiva.

Perceba, portanto, que não é correto afirmar que qualquer problema surgido dentro do prazo de garantia legal será de responsabilidade da construtora, uma vez que, como visto, ele pode estar relacionado à ausência de manutenção preventiva ou a uma má utilização. Leia mais sobre este tema em nosso artigo sobre vícios construtivos.

Para refletir

Partindo da falsa premissa de que o imóvel é eterno, muitas pessoas negligenciam as mais simples tarefas de manutenção preventiva e, quando um problema se manifesta, querem transferir a responsabilidade à construtora.

O curioso é que o mesmo raciocínio aqui exposto se aplica, com as devidas adaptações, à garantia de um veículo.

Se o dono de um carro deixa de fazer qualquer das revisões previstas no manual do proprietário e o veículo vem a apresentar algum problema relacionado a algum componente que deveria ter sido examinado/substituído, a fabricante não executará o reparo, ainda que dentro do prazo de garantia.

Por que, então, a construtora de um imóvel deveria responder por vícios ocasionados por falta de manutenção preventiva?

Vícios aparentes

Na prática diária da advocacia imobiliária, infelizmente nos deparamos algumas vezes com compradores de má-fé que, depois de receber as chaves sem apontar qualquer ressalva, acionam a incorporadora para a correção de vícios ocasionados por má utilização do imóvel alegando se tratar de vícios construtivos.

Mais uma vez, o termo de entrega de chaves assume enorme importância.

Se o termo estiver bem redigido e a vistoria de entrega das chaves for realizada com paciência e atenção, não será difícil à incorporadora comprovar, em eventual discussão judicial, que aquele determinado problema não existia quando a posse fora transmitida.

Pense, por exemplo, em uma pedra trincada, um marco de porta quebrado ou uma esquadria amassada.

Alguém em sã consciência, depois de aguardar um longo tempo para receber seu imóvel, assinaria um termo de recebimento de chaves se identificasse qualquer dos mencionados problemas durante a vistoria?

Além disso, é razoável acreditar que, mesmo que a pessoa possa estar carregada de emoções, ela não perceberia, durante a vistoria, qualquer desses claros vícios aparentes?

A resposta a ambas as perguntas, obviamente, é negativa. Ao assinar um termo de entrega de chaves sem apontar nenhuma ressalva, o comprador estará afirmando, a nosso ver de forma irrefutável, que naquela data o imóvel se encontra em perfeitas condições, com tudo funcionando bem e sem nenhum vício aparente.

Em outras palavras, o comprador estará dando quitação da principal obrigação do vendedor, que é a de entregar o imóvel em perfeitas condições, livre de quaisquer vícios (salvo no caso de imóvel usado, onde pode-se abrir exceções, desde que acertado pelas partes).

Por isso, se algum tempo depois ele vier a pleitear o reparo junto à incorporadora, será absolutamente legítima a recusa dela, desde que, como explicado, o termo de entrega de chaves esteja bem redigido.

Por mais que o consumidor seja uma figura excessivamente protegida pelo Direito brasileiro, o princípio da boa-fé sempre prevalecerá, de forma que comportamentos desse tipo, ainda que muitas vezes caiam na “vala comum” e passem batidos pelo Poder Judiciário, devem ser sempre rechaçados.

Cuidados da incorporadora

Em cumprimento ao seu dever de informação, a incorporadora deverá alocar mão de obra qualificada e dedicar o tempo que for necessário para a realização de uma vistoria completa e detalhada.

A relação entre a incorporadora e os seus clientes não termina com a entrega das chaves, perdurando por pelo menos mais 5 (cinco) anos depois do “habite-se” do empreendimento.

O atual posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, com o qual não concordamos, é no sentido de se aplicar o prazo geral de prescrição do Código Civil, de 10 (dez) anos, à pretensão de indenização em virtude de vícios construtivos.

Se o consumidor busca o reparo de vícios aparentes, terá o prazo de 90 (noventa) dias contados da entrega das chaves. Se, contudo, pleiteia indenização por tais vícios, segundo o STJ ele teria 10 (dez) anos para discutir a questão, algo que, para nós, soa bastante absurdo.

Além disso, há, no art. 618 do Código Civil e seu parágrafo único, previsão expressa a respeito do prazo de garantia que deve ser conferido pelo empreiteiro (no caso, a incorporadora) ao dono da obra (no caso, o comprador).

Esse prazo é de 5 (cinco) anos, mas, se a ação não for ajuizada no prazo de até 180 (cento e oitenta) dias contados do aparecimento do problema, haverá decadência do direito, ou seja, o comprador perderá o próprio direito à garantia.

Essa previsão, todavia, é solenemente ignorada pelo Poder Judiciário em todos os graus de jurisdição.

De qualquer forma, conhecendo o cenário legislativo e jurisprudencial, a incorporadora mais diligente não deve “remar contra a maré”, sendo muito mais efetivo evitar o problema do que deixar um terceiro (o juiz) intervir na relação contratual e impor uma solução, que muitas vezes será bem mais gravosa do que o custo para evitar ou sanar administrativamente a questão.

A importância da vistoria no Termo de Entrega de Chaves

A verdade é que um consumidor esclarecido, quando entende de forma clara em que consiste o ato formal de entrega das chaves e faz um exame apurado do imóvel, tem uma propensão muito menor a agir de má-fé no futuro e demandar o reparo de algum problema que não existia na data de assinatura do termo de entrega de chaves.

Para sua própria proteção, portanto, a incorporadora deve dar bastante importância ao ato de vistoria e entrega das chaves, alocando seus melhores profissionais para apresentar ao comprador, exaustivamente, o imóvel, suas condições e características.

Se o termo de entrega das chaves for bem redigido e o laudo que o acompanha estiver completo, com fotos de todos os ambientes e com o maior número de ângulos possível, haverá prova robusta de que o imóvel foi entregue em perfeitas condições e sem vícios aparentes.

Ainda que o comprador tenha, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o prazo de 90 (noventa) dias para reclamar o reparo de possíveis vícios aparentes, se o termo de entrega de chaves for capaz de demonstrar, documentalmente, que o alegado vício não existia no momento da transmissão da posse, será possível, como já visto, negar o reparo.

Afinal, será fácil demonstrar que aquele problema não é um vício construtivo, quanto mais aparente, e sim uma patologia originada de má utilização do imóvel.

Cuidados do comprador

O comprador, por sua vez, precisa se atentar, principalmente, para a situação jurídica do imóvel no ato da entrega, exigindo a apresentação, pela incorporadora, da matrícula individualizada do bem, com “habite-se” já averbado.

No dia da entrega das chaves, é recomendável contratar os serviços de um engenheiro civil para acompanhamento da vistoria, pois esse profissional terá conhecimento técnico, algo que provavelmente faltará ao comprador, para aferir se o imóvel apresenta ou não algum vício construtivo.

Se algum problema for identificado, pode e deve ser registrado no termo de entrega de chaves, para que a incorporadora, então, faça os reparos necessários e, em seguida, agende uma nova vistoria.

Ressalvas

As ressalvas lançadas pelo comprador no termo de entrega de chaves são relevantes por dois motivos:

• elas formalizam que o imóvel, na data prevista para entrega, não estava em perfeitas condições, resguardando o direito do comprador de pedir futuros reparos, caso um novo vício apareça e tenha relação direta com o originalmente identificado; e

• elas permitem que a incorporadora concentre seus esforços no reparo do problema e investigue as suas causas, entregando, ao final, um produto de melhor qualidade ao comprador.

Ressalvas simples

As ressalvas lançadas pelo comprador podem ser de diferentes gravidades e, tratando-se de questões simples (como, por exemplo, uma tomada torta ou um ponto pequeno que precisa ter sua pintura reforçada), não há impedimento à imediata entrega das chaves.

Nesse momento, deve prevalecer o bom senso dos dois lados, pois, se os pontos ressalvados puderem ser solucionados em algumas horas ou poucos dias, não faz nenhum sentido o adiamento da entrega das chaves, pois as intervenções da incorporadora poderão ocorrer com os moradores já instalados no imóvel.

Quando o comprador se recusar a receber as chaves em virtude de ressalvas mínimas que não comprometem a habitação do imóvel, é importante que a incorporadora formalize isso, seja no próprio laudo de vistoria, seja por meio de notificação extrajudicial enviada ao comprador.

Isso porque, não sendo as chaves entregues na data prevista, o comprador poderá, eventualmente, alegar atraso da incorporadora e pedir indenização por lucros cessantes e/ou pagamento de multa moratória, caso prevista no contrato de compra e venda.

Ressalvas relevantes

Por outro lado, se as ressalvas forem tecnicamente relevantes, a ponto de exigir uma intervenção mais complexa, não é prudente que as chaves sejam entregues, pois provavelmente o comprador precisará desocupar o imóvel para que os reparos sejam realizados.

Nessa hipótese, a incorporadora deverá agir com a máxima diligência e realizar os reparos no menor prazo possível, amenizando o desgaste com o comprador.

Em qualquer cenário, as partes precisam ter claro, a todo tempo, que os interesses delas não são conflitantes.

De um lado, a incorporadora tem óbvio interesse na satisfação do comprador com o imóvel, pois se isso não ocorrer de forma consistente ela fatalmente sairá do mercado.

Do outro, o comprador também quer receber o imóvel nas exatas condições que foram previstas nos documentos integrantes do memorial de incorporação.

Logo, se há o registro de uma ressalva relevante, as partes devem cooperar entre si, sempre com boa-fé e bom senso, para que a solução seja rápida e efetiva.

Resolvido(s) o(s) problema(s), a incorporadora deverá agendar nova vistoria e, então, assinar o termo de entrega de entrega de chaves que, dessa vez, provavelmente será sem ressalvas.  

Conclusão

Constantemente desprezado, o termo de entrega de chaves, como mostramos neste artigo, é um dos mais importantes documentos a regular a relação jurídica entre vendedor e comprador.

É por meio dele que o ato formal de transmissão da posse é documentado e é na data de sua assinatura que várias obrigações, então atribuídas ao vendedor, passam a ser de responsabilidade do comprador.

Mais do que um simples pedaço de papel, o termo de entrega de chaves é uma das melhores formas de proteção da incorporadora contra atos de má-fé e ao mesmo tempo representa, para o comprador, o exercício pleno do direito de exigir, na prática, que todas as condições previstas no contrato de compra e venda e nos documentos da incorporação sejam cumpridas.

Por isso, em suas próximas operações imobiliárias, não deixe de procurar seu advogado de confiança para auxiliá-lo neste importante momento de entrega das chaves.

Como prometido no início do texto, disponibilizamos gratuitamente um modelo de termo de entrega de chaves, mas somente um profissional habilitado poderá assegurar que o documento esteja adequado ao caso concreto. Portanto, a utilização do modelo é de sua responsabilidade.

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