Loteamento de Acesso Controlado

O loteamento de acesso controlado, há muito, ganhou destaque no cenário imobiliário brasileiro e, hoje, já se tornou um dos principais produtos desse mercado, principalmente, em áreas de expansão urbana.

A procura por imóveis inseridos nesses empreendimentos imobiliários surge de uma busca por mais segurança e qualidade de vida.

Isso porque os loteamentos de acesso controlado são uma espécie de parcelamento do solo que permite a criação de lotes abastecidos por uma infraestrutura urbana (vias públicas, rede de abastecimento de água, saneamento e energia elétrica etc.) e com o perímetro do loteamento cercado ou murado, instituindo-se um controle de acesso por meio de portarias e chancelas.

Como uma espécie de bairro fechado, os moradores desses locais têm mais autonomia e liberdade para utilizar sua infraestrutura, sendo comum a prestação de outros serviços privados, como a vigilância das ruas com seguranças e monitoramento por câmeras, além da portaria em tempo integral.

Também é comum que esses empreendimentos contem com áreas de lazer de uso exclusivo dos moradores, como salão de festas, piscinas, academias e parques.

Essa lógica de prestação de serviços privados, em um ambiente monitorado, que garante maior segurança e lazer aos proprietários, torna os loteamentos de acesso controlado uma alternativa muito atrativa no mercado imobiliário.

Embora essa tendência não seja uma novidade, sua regulamentação só ocorreu, em âmbito federal, pela Lei nº 13.465/2017 (Lei da Regularização Fundiária) que trouxe diversas novidades e alterações para a Lei de Parcelamento de Solo Urbano (LPSU – Lei nº 6.766/1966). A consequência natural dessa previsão legal foi uma maior segurança jurídica para investir nesses empreendimentos.

Por isso, no artigo de hoje, vamos explorar as particularidades desse modelo, destacando os benefícios e as considerações jurídicas para quem deseja investir em um loteamento de acesso controlado, seja para a sua implementação ou para a aquisição de imóveis.

Conceitos importantes

Antes de adentrar no tema de hoje, vamos relembrar alguns conceitos básicos que já trabalhamos em artigos anteriores do nosso blog, quais sejam: parcelamento de solo, lote, loteamento e condomínio edilício.

Parcelamento de solo urbano

O parcelamento de solo urbano significa dividir uma gleba (porção de terra não urbanizada) em frações menores, que se tornarão lotes (unidades) independentes, cada uma com seu devido registro imobiliário, destinados à edificação.

Vale lembrar que a LPSU delimita que só poderá ser objeto de parcelamento de solo para fins urbanos a gleba ou terreno que esteja localizado em zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica, o que deverá ser definido por legislação municipal.

Em complemento, a referida lei também dispõe que o parcelamento de solo não será permitido:

Lote

O lote é o resultado do parcelamento de solo urbano, caracterizando-se por um imóvel (terreno) que é cercado de uma infraestrutura básica de equipamentos urbanos, definidos conforme o plano diretor e/ou outra lei específica do município em que esteja situado.

Em linhas gerais, a LPSU define que essa infraestrutura deverá conter:

Contudo, como a própria LPSU informa a necessidade atender também aos requisitos da legislação municipal, cada município tem competência para definir as condições específicas para a infraestrutura urbana de lotes, a depender da zona em que estiver localizado.

Como exemplo disso, podemos citar o Plano Diretor de Belo Horizonte (Lei nº 11.181/2019), o qual define que os lotes resultantes de parcelamento devem possuir, no mínimo, as seguintes condições:

Em síntese, podemos assim definir esse tipo de imóvel:

Loteamento

Como definimos em diversos outros artigos do nosso blog, o loteamento é uma espécie de parcelamento de solo urbano, ou seja, consiste na divisão de um terreno maior em lotes independentes menores e, para tanto, é necessária a criação de uma infraestrutura urbana básica, conforme previsto na LPSU e na legislação urbanística municipal.

Além da divisão de uma gleba em lotes, o que caracteriza um parcelamento de solo como um loteamento é a criação de novas vias públicas ou prolongamento das vias existentes.

Os loteamentos também têm por característica a transferência não onerosa de parte da área da gleba original para o Poder Público, destinada à urbanização da área, onde deverão ser instalados equipamentos urbanos e comunitários, como postos de saúde, escolas e praças.

A propriedade dessa área será transferida ao município no ato de registro do loteamento no cartório de registro de imóveis competente e o percentual a ser doado é definido em legislação municipal, conforme a previsão da LPSU.

Para a melhor compreensão do tema, indicamos a leitura completa dos artigos “Lei 6766/79 – a origem do parcelamento do solo urbano”, “Contrato de Parceria para Implantação de Loteamento” e “Loteamento irregular: o que é, consequências, como regularizar”.

Loteador ou empreendedor

O loteador ou empreendedor é aquele que se compromete a criar lotes, destinados à edificação, em um ou mais determinado(s) terreno(s) e, para tanto, construirá um novo sistema viário e a estrutura básica exigida.

De acordo com a LPSU, poderá realizar o parcelamento do solo quem:

O que é um loteamento de acesso controlado ou “loteamento fechado”

O loteamento de acesso controlado é um tipo de loteamento, pelo qual, além da construção de infraestrutura básica urbana, atendimento das diretrizes municipais e doação de parte da área da gleba inicial para o município, o loteador deverá obter a autorização municipal para o fechamento do perímetro do empreendimento, construindo cercas ou muros, e para a instalação do controle de acesso.

Por meio desse ato administrativo municipal, será concedido o direito de uso das áreas públicas dentro do loteamento à associação de moradores ou empresa que será responsável por sua gestão/administração.

Para a realização do controle de acesso, geralmente, são instaladas portarias, pelas quais o(s) representante(s) do loteamento (funcionário ou colaborador) poderá(ão) solicitar o cadastro de moradores e a identificação de visitantes e de todos os transeuntes ou veículos que adentrarem em suas dependências.

Loteamento de acesso controlado x Condomínio de Lotes

Em artigo anterior do nosso blog, já tratamos sobre a diferença entre loteamento de acesso controlado e condomínio de lotes, mas vale aqui relembrar, uma vez que muitas vezes esses empreendimentos são confundidos no mercado imobiliário.

A LPSU define que o lote poderá ser constituído na forma de um imóvel autônomo ou unidade autônoma inserida em um condomínio de lotes.

Por sua vez, o Código Civil define, em seu artigo 1.358-A, que um ou mais terrenos poderão ser divididos em lotes de propriedade exclusiva e partes que serão de propriedade comum dos condôminos, formando o condomínio de lotes.

Assim, tem-se que os condomínios de lotes são um tipo de condomínio edilício, composto por áreas comuns e de uso exclusivo dos proprietários, em que a unidade imobiliária vendida é um lote, mas que será composto da área do seu terreno (uso exclusivo) e de uma fração ideal, a qual representará a porção que aquela unidade tem sobre o terreno total do empreendimento e de suas partes comuns (vias, praças, áreas de lazer etc.).

O que não ocorre nos loteamentos de acesso controlado, em que a unidade vendida é exclusivamente o terreno do lote, como um imóvel autônomo, sem qualquer fração do terreno total do empreendimento ou de suas partes comuns, uma vez que as áreas de uso comum de todos os proprietários serão, na verdade, de domínio público, cujo uso e responsabilidade sobre a manutenção será cedido à gestão do loteamento.

Entre as diferenças do loteamento de acesso controlado e o condomínio de lotes, destacam-se:

Para se aprofundar no tema dos condomínios de lotes, indicamos a leitura completa dos nossos artigos “Condomínio de Lotes | Origem, como implantar e principais características” e “O Condomínio de Lotes pós Lei 14.382/2022”.

Quais são as características do loteamento de acesso controlado?

Apesar das diferenças que abordamos no tópico anterior, o principal objetivo dos loteamentos de acesso controlado é conceder, ao comprador, a experiência, benefícios e, principalmente, a segurança de um condomínio, em um bairro fechado constituído loteamento.

Assim, essa modalidade de loteamento se caracteriza pelo monitoramento de entrada e saída de pessoas e veículos, garantindo maior segurança aos moradores. Isto porque, embora suas vias internas sejam públicas, o acesso é fiscalizado por meio de portarias e, muitas vezes, por vigilância 24h.

Ainda que as vias internas e aparelhos urbanos do loteamento sejam públicos, é comum que esses empreendimentos ofereçam uma infraestrutura semelhante à de um condomínio, incluindo áreas comuns com piscinas, salões de festas, quadras etc., que serão de uso exclusivo dos moradores.

Outro diferencial desse empreendimento é a prestação de serviços privados para a coletividade de moradores, como, por exemplo:

Essa prestação de serviços é essencial para os loteamentos de acesso controlado, pois, o comprador estará à procura de um lote com características que irão garantir um determinado padrão de vida, seja em razão do bem-estar proporcionado pelas áreas de uso comum, ou apenas de um ambiente com mais segurança.

Em razão dessas características, a figura da associação de moradores gestora é imprescindível, a fim de garantir a organização e administração do empreendimento, zelando pelo bom uso das áreas compartilhadas dentro do loteamento.

Por que adotar o modelo do loteamento de acesso controlado?

Adotar o modelo de loteamento de acesso controlado traz vantagens importantes para os empreendedores, especialmente em regiões urbanas em crescimento.

Esse tipo de loteamento oferece a segurança e privacidade que muitos moradores procuram, sem os custos mais elevados de lotes inseridos em condomínios formais, o que amplia as possibilidades para a comercialização das unidades.

Além disso, os loteamentos de acesso controlado, submetem-se exclusivamente às regras de parcelamento de solo da LPSU e do município em que o terreno se encontrar, dependendo, posteriormente, de um ato administrativo que permita o seu fechamento e instauração do controle de aceso, o que comumente são normas menos complexas, do que aquelas previstas especificamente para os condomínios de lotes.

Já para os proprietários, o controle de acesso permite monitoramento constante de pessoas e veículos, proporcionando um ambiente protegido e organizado.

Além disso, o loteamento de acesso controlado é uma alternativa mais acessível para compradores e investidores, visto que, com a prestação dos serviços pela associação de moradores e manutenção constante dos equipamentos urbanos que abastecem o loteamento, existe uma valorização das propriedades nele inseridas, sem o custo do que seria a fração ideal de uma unidade em condomínio edilício.

Em contrapartida, haverá o rateio entre os moradores das despesas desses serviços de vigilância, portaria, manutenção, entre outros. Contudo, é muito comum que os valores cobrados por essa taxa de manutenção sejam consideravelmente inferiores às taxas condominiais cobradas em condomínios de lotes.

Vale destacar que para os municípios esses empreendimentos também representam grande vantagem, uma vez que há a urbanização de bairros inteiros e a responsabilidade por alguns serviços, como manutenção das vias e coleta de lixo, é transferida para o loteamento.

Por isso, esse modelo atende tanto aos interesses do empreendedor e do comprador, quanto dos municípios, adaptando-se bem ao uso residencial e comercial, bem como estará adequado em relação ao planejamento e desenvolvimento urbano.

A Lei nº 13.465/17 e o loteamento de acesso controlado

Os loteamentos de acesso controlado são, há muito, uma tendência consolidada no mercado imobiliário, no entanto, até 2017, careciam de uma previsão legal em âmbito federal, inclusive, para definir a sua existência.

A Lei de Parcelamento de Solo Urbano não previa a possibilidade de fechamento do perímetro ou a concessão do uso das vias e equipamentos urbanos do loteamento aos moradores ou seu representante. Assim, esses empreendimentos dependiam exclusivamente das legislações municipais para definir sua legalidade e regras.

Com a Lei nº 13.465/17, essa situação mudou, vez que ela alterou a Lei nº 6.766/79 trazendo previsão específica sobre o loteamento de acesso controlado, bem como sobre o rateio das despesas da manutenção das áreas públicas dentro do perímetro do loteamento.

A nova lei representa uma tentativa de modernização das regras de parcelamento de solo e tenta garantir maior segurança jurídica para os loteamentos de acesso controlado e condomínios de lotes, especialmente ao formalizar o seu conceito e suas diretrizes.

Além disso, a legislação permitiu uma divisão mais clara de responsabilidades entre os moradores e o poder público, facilitando o uso de associações para gerir os custos de manutenção e segurança dos espaços compartilhados, pois a função da associação de moradores gestora de imóveis passou a se equiparar à de administração de imóveis, possibilitando o estabelecimento de cotas a serem cobradas dos moradores, para a gestão e manutenção do empreendimento, vinculando todas as unidades inseridas nele.

Dessa forma, a Lei nº 13.465/17 contribuiu diretamente para a regularização dessa modalidade de loteamento, assemelhando-a ainda mais aos condomínios formais.

Problemas jurídicos relacionados ao loteamento de acesso controlado

Competência legislativa municipal com relação ao tema do loteamento de acesso controlado

A falta da previsão legal sobre loteamentos de acesso controlado na LPSU trouxe alguns problemas para esses empreendimentos ao longo dos anos, pois os empreendedores estavam a mercê das legislações municipais para definir as diretrizes a que esses loteamentos estariam submetidos. E, na ausência dessa previsão na legislação municipal, o empreendimento seria inviável ou, ao menos, de grande insegurança jurídica naquela localidade.

Isto porque, ainda que com a autorização municipal para o fechamento do perímetro, surgiam conflitos entre os moradores, sobre a legitimidade do controle de acesso e das atividades exercidas pela associação de moradores como representante daquela coletividade.

Mesmo com as alterações trazidas pela Lei nº 13.465/2017, a competência para legislar sobre o parcelamento do solo permanece sendo dos municípios, no entanto, a definição e as diretrizes previstas na LPSU devem ser atendidas em todo o território nacional.

Portanto, os loteamentos de acesso controlado devem atender, primordialmente, às seguintes normas:

Responsabilidade pelas despesas do loteamento

O principal problema enfrentado pelos loteamentos de acesso controlado era a legitimidade da cobrança de taxas, em face de todos os moradores. Isso porque, a sua gestão é realizada, normalmente, pelas associações de moradores.

Por sua vez, as associações de moradores são reguladas pelo Código Civil, sendo associações civil sem fins lucrativos, a serem constituídas pelo seu Estatuto Social, o qual deve prever, entre outras informações, a sua forma de arrecadação de recursos.

No caso das associações de moradores gestoras de loteamentos, os recursos auferidos são advindos de cotas impostas aos moradores do loteamento. E, dessas cobranças, surgiu o problema: e se o morador não quiser ser um associado ou desejar se desassociar?

De acordo com a Constituição da República (artigo 5º, inciso XX), “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”. Mas, em contrapartida desse princípio, o lote desse morador não poderia visto de forma apartada dos serviços e vantagens oferecidos pela associação dentro daquela coletividade.

Perceba, quando se trata de um loteamento de acesso controlado, toda a área ao redor dos lotes (vias, ruas, praças, posteamento etc.) são cedidos para o uso daqueles moradores e, por consequência, as responsabilidades por sua manutenção também.

Por exemplo, quando a associação de moradores realiza o controle do acesso e vigilância, ela atende todos os lotes inseridos no loteamento, inclusive para aquele lote, cujo proprietário não é um associado; quando a associação refaz o asfalto de uma das ruas, ela atende todos os lotes, inclusive para aquele lote, cujo proprietário não é um associado.

Seria correto que um proprietário se beneficiasse dos serviços que foram pagos por todos, sem, no entanto, arcar com os custos igualmente? Como quase tudo no Direito, a resposta é: Depende!

Inclusive, foi essa a resposta dada pelo Supremo Tribunal Federal, ao julgar essa questão, em seu Tema 492:

Apesar de sua confusa redação, a tese trouxe um marco temporal para definir a validade da cobrança das taxas pelas associações de moradores, em face de todos os proprietários:

• Se depois da Lei nº 13.465/2017, isto é, posteriormente à previsão sobre a vinculação de todos os proprietários às cotas criadas pelas associações de moradores gestora, a cobrança é legal e válida!
• Se o loteamento é anterior à Lei nº 13.465/2017, a validade dessa cobrança depende de dois outros fatores: (i) se houve a concordância expressa do proprietário à cobrança das taxas; ou (ii) sendo um novo adquirente, a obrigação esteja devidamente prevista no registro do loteamento.

A intenção da tese foi valorizar o princípio da publicidade dos atos registrados na matrícula do imóvel, mas a questão gerou um novo problema, a competência para o registro de atos relativos à Associação de Moradores, como o seu Estatuto Social (onde a taxa estará prevista), é do Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas.

Uma solução que os empreendedores já vinham utilizando, inclusive anteriormente à tese do STF, era prever a cobrança das taxas, existência da associação de moradores gestora, e vinculação do lote ao loteamento de acesso controlado já no contrato-padrão de compra e venda do loteamento.

O contrato-padrão é um dos documentos arquivados no momento do registro do loteamento, conforme a previsão da LPSU. De certa forma, estaria assim sanada a questão sobre a publicidade dessa cobrança, inclusive, para futuros adquirentes.

Outra solução que poderá ser adotada pelo empreendedor e pela associação de moradores, é requerer o registro do seu Estatuto Social, já devidamente registrado no Cartório de Registro de Pessoa Jurídicas, no Livro nº 3-Registro Auxiliar do Cartório de Registro de Imóveis competente, semelhante ao que ocorre com as convenções de condomínio.

Embora possa ser uma novidade para os cartórios, é uma medida possível, pois a Lei de Registros Públicos (LRP) prevê que poderá ser registrado no Livro nº 3 os atos que são atribuídos ao Registro de Imóveis, mas que não dizem respeito diretamente ao imóvel, como é o caso dos Estatutos Sociais de associações de moradores gestoras de loteamentos de acesso controlado (Artigo 177).

Tal registro também pode ser requerido, em razão da previsão do artigo 178 da LRP, que autoriza o registro no Livro 03, a requerimento do interessado, dos títulos que forem registrados no seu inteiro teor, sem prejuízo do ato, praticado na matrícula do imóvel.

Para saber mais sobre as associações de moradores e a cobrança de taxas em loteamentos de acesso controlado, indicamos a leitura completa dos nossos artigos “Associação de Moradores em Loteamentos” e “A validade das taxas em loteamentos fechados após o Tema 492 do STF”.

Conclusão

A crescente demanda por segurança, infraestrutura moderna e qualidade de vida impulsionou a popularidade dos loteamentos de acesso controlado no Brasil. Este modelo oferece uma alternativa atrativa tanto para investidores quanto para compradores, pois alia segurança semelhante à de condomínios fechados com a flexibilidade e os custos reduzidos de um loteamento comum.

Graças à Lei nº 13.465/17, empreendedores do setor imobiliário agora têm maior segurança jurídica e mais autonomia para desenvolver projetos de loteamentos com controle de acesso, permitindo que cada empreendimento seja adaptado às especificidades do seu público-alvo e do município onde se encontra.

Além de proporcionar um ambiente mais seguro e exclusivo, o loteamento de acesso controlado permite uma melhor integração com o entorno urbano, ao manter as vias internas como áreas públicas, com controle apenas do fluxo de acesso. Dessa forma, o modelo não só facilita a gestão e manutenção, mas também promove uma convivência harmônica com a cidade.

Para empreendedores do ramo, apostar em loteamentos de acesso controlado representa uma oportunidade vantajosa de oferecer um diferencial competitivo no mercado, garantindo empreendimentos valorizados e sustentáveis. Contudo, a assistência jurídica especializada em direito imobiliário é essencial para assegurar o cumprimento da legislação e a proteção dos interesses de todas as partes envolvidas, evitando conflitos e assegurando um planejamento urbano seguro e bem estruturado.