Contrato de Parceria para Implantação de Loteamento

Vocês sabe o que envolve a celebração de um contrato de parceria para implantação de loteamento?

O contrato de parceria se trata da união dos esforços das partes envolvidas para alcançar um determinado objetivo comum e, no cenário imobiliário, é comumente celebrado para a implementação de loteamentos.

Basicamente, o contrato de parceria é o instrumento capaz de estruturar o empreendimento imobiliário pretendido, tanto pelo dono da terra, quanto pelo loteador.

Ocorre que a estruturação de um loteamento é um procedimento altamente complexo em seus aspectos administrativos, jurídicos, contábeis e tributários, principalmente para o proprietário que, por vezes, não possui a mesma experiência no mercado imobiliário que o empreendedor.

Na verdade, o cenário mais comum é o de uma família, proprietária de uma gleba utilizada há gerações para exploração de atividades agropecuárias próprias ou arrendamento, que é procurada por corretores imobiliários apresentando propostas para ali desenvolver um loteamento.

As propostas são sedutoras, considerando as vantagens de receber parte dos lotes do empreendimento que passarão a ser avaliados em metros quadrados e serão entregues urbanizados, ou receber uma porcentagem do VGV (Valor Geral de Vendas).

Contudo, a empolgação pode atrapalhar e muito na hora de formalizar o contrato de parceria entre o terrenista, inexperiente no mercado, e o loteador que deterá a expertise do negócio.

Por isso, é muito comum que surjam dúvidas sobre qual a melhor forma de partilhar os resultados decorrentes do empreendimento e como garantir maior segurança jurídica ao contrato de parceria.

No artigo de hoje, buscaremos esclarecer essas dúvidas. Se você é um loteador, empreendedor do ramo ou terrenista, fique conosco para saber mais sobre o contrato de parceria em loteamentos.

Relembrando conceitos

Antes de tratarmos especificamente sobre contratos de parceria para implantação de loteamentos, precisamos relembrar alguns conceitos já trabalhados em outros artigos do nosso blog: (i) Parcelamento de Solo Urbano – Lei nº 6.766/79; e (ii) Loteamento.

Parcelamento de Solo Urbano

Como tratamos no nosso artigo Lei 6766/79 – a origem do parcelamento do solo urbano, ao lado da Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64) e do Estatuto da Cidade, a Lei 6766/79 compõe a base do Direito Imobiliário brasileiro.

A referida Lei, também chamada de Lei de Parcelamento de Solo Urbano (LPSU), nasceu em um momento de urbanização e com objetivos claros de organizar essa expansão das cidades, impedir loteamentos clandestinos e proteger os compradores de lotes.

Logo de início, em seu art. 2º, a LPSU delimita que o parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as legislações federais, estaduais e municipais pertinentes (Art. 2º).

Ou seja, a LPSU foi criada para regular as modalidades de parcelamento de solo. Mas o que significa parcelar o solo?

O Plano Diretor de Porto Alegre/RS, definiu muito bem esse conceito como “a divisão da terra em unidades juridicamente independentes, com vistas à edificação”.

Parcelar o solo significa dividir uma gleba/terreno em frações menores que se tornarão lotes/unidades independentes, cada uma com seu devido registro imobiliário.

Na prática, podemos visualizar o parcelamento de solo como um gênero para as modalidades de loteamento e desmembramento:

A LPSU, em seu art. 2º, §4º dispõe que lote é todo terreno que possua infraestrutura básica, cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

A partir dessa definição, concluímos que a implementação de qualquer parcelamento exige uma infraestrutura urbana que atenda as novas unidades/lotes.

A fim de regular o que seria a infraestrutura básica exigida para que um terreno seja considerado lote, a própria LPSU definiu quais são os equipamentos urbanos essenciais.

O §5º do art. 2º da LPSU determina que, para além da divisão da gleba em terrenos menores, de acordo com as dimensões permitidas por cada município, todo parcelamento de solo urbano deverá possuir:

Loteamento

Em sua definição legal, os loteamentos são “a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes” (Art. 2º, §1º da LPSU).

A característica principal do parcelamento em sua modalidade de loteamento é a exigência de abertura de novas vias e logradouros públicos no terreno da gleba original.

Isto porque o resultado do loteamento é o surgimento de novos lotes (unidades), os quais, obrigatoriamente, deverão ter acesso à via pública, com testada frontal voltada para a rua.

Apenas a necessidade de prolongamento de uma via pública já existente demanda a modalidade de loteamento para o parcelamento do terreno, conforme redação do §1º do art. 2º, já citado.

Essa exigência se relaciona diretamente com a urbanização do terreno da gleba original, no qual os novos lotes serão implementados, pois a via de circulação é a estrutura mais básica para que uma área possa ser considerada urbanizada.

Ressalta-se, ainda, que os loteamentos podem ser desenvolvidos como loteamento simples, com controle de acesso ou condomínio de lotes, conforme expresso no §7º do art. 2º da LPSU.

Caso se interesse pela matéria, convidamos para a leitura do nosso artigo Condomínio de Lotes, em que falamos mais sobre os tipos de loteamento.

Modalidades de Parceria entre o Empreendedor e Terrenista

São inúmeras as possibilidades de realizar a parceria entre o empreendedor e o terrenista, em que a divisão dos lucros e receitas finais são negociadas livremente entre as partes.

Entre as modalidades de parceria estão: (i) o contrato de parceria, nos termos Parecer Normativo CST 15/1984; (ii) a permuta física por lotes futuros; (iii) a permuta física com retenção de fração ideal; (iv) a permuta financeira por percentual no Valor Geral de Vendas, ou compra e venda com pagamento futuro; (v) a sociedade em conta de participação (SCP); e (vi) a sociedade de propósito específico (SPE).

No artigo de hoje trataremos da modalidade do contrato de parceria, conforme Parecer Normativo do CST 15/1984. Contudo, para aprofundar no tema, sugerimos a leitura dos nossos artigos Permuta de imóveis: quando a troca de um imóvel por outro vale a pena? e SCP e SPE: Ferramentas para viabilizar seu empreendimento imobiliário.

O Contrato de Parceria na Implementação de Loteamentos

É de praxe no mercado imobiliário que os loteamentos nasçam de uma parceria entre empreendedores e proprietários, em que o empreendedor tem o interesse em adquirir uma gleba do proprietário/terrenista para subdividi-la em lotes e, ao final, comercializá-los.

Por sua vez, a parceria se torna interessante para o proprietário, principalmente, em razão da valorização do terreno pela urbanização da área, com a criação de novas vias, logradouros públicos e demais equipamentos urbanos exigidos.

É neste contexto que o contrato de parceria é celebrado, normalmente precedido de um memorando de entendimentos.

Inicia-se com (1) a entrega do imóvel pelo dono da terra ao empreendedor que (2) dará início aos procedimentos necessários para a aprovação administrativa, a obra e a comercialização dos lotes, para que, ao final, caso o loteamento seja bem-sucedido, (3) as partes envolvidas possam partilhar os resultados estipulados no contrato.

Essa parceria pode assim ser ilustrada:

Destaca-se que, apesar de o único responsável pela realização das obras ser o empreendedor, ele não poderá cobrar do proprietário remuneração pelos serviços ou obras de implementação do loteamento, uma vez que configuraria uma empreitada e não uma parceria.

Logo, a finalidade do contrato de parceria será formalizar a associação entre o proprietário e o loteador, estabelecendo direitos e obrigações que deverão ser cumpridas para desenvolver um loteamento.

As partes envolvidas no Contrato de Parceria

A LPSU foi recentemente alterada pela Lei nº 14.118, de 2021 para incluir o art. 2º-A em sua redação:

Art. 2º-A. Considera-se empreendedor, para fins de parcelamento do solo urbano, o responsável pela implantação do parcelamento, o qual, além daqueles indicados em regulamento, poderá ser:

[…]

1. d) a pessoa física ou jurídica contratada pelo proprietário do imóvel a ser parcelado ou pelo poder público para executar o parcelamento ou a regularização fundiária, em forma de parceria, sob regime de obrigação solidária, devendo o contrato ser averbado na matrícula do imóvel no competente registro de imóveis; 

A inclusão do termo empreendedor na LPSU, em substituição a “loteador”, demonstra o objetivo do legislador em ampliar as possibilidades para a implementação de loteamentos.

Anteriormente, a regra geral era de que só poderia lotear aquele que fosse proprietário do terreno, considerando a exigência de apresentação de título aquisitivo da propriedade para a aprovação do projeto (art. 18, inc. I, conforme redação original da LPSU).

A Lei nº 9.785/99 estabeleceu uma exceção somente em relação aos parcelamentos populares, desde que promovidos pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas (§§4º e 5º do art. 18 da LPSU).

Contudo, essa exceção não se estendia aos empresários, sujeitos ao Direito Privado, que tivessem interesse em parcelar uma gleba.

Vale destacar o ensinamento dos juristas Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, na obra “Como Lotear Uma Gleba – O Parcelamento do Solo Urbano em seus aspectos essenciais (Loteamento e Desmembramento)” (2014, p. 44-46):

Parcelamento pelo mero possuidor em vias de se tornar proprietário é exceção legal (Lei nº 9.785/99) que beneficia apenas os sujeitos de Direito Público promoventes de ação expropriatória, imitidos na posse da gleba por decisão judicial.

Ou seja, a autorização do proprietário não bastava para que uma empresa loteadora pudesse parcelar uma gleba. Para tanto, seria necessário não só a aquisição do terreno, como também o registro da respectiva transferência na matrícula do imóvel.

A inclusão do art. 2-A na LPSU em 2021, mantida pela Lei nº 14.620/2023, trouxe a expressa menção à possibilidade de parcelamento de solo pela parceria entre loteadora e proprietário.

Atualmente, a LPSU permite que uma empresa loteadora realize o empreendimento em parceria com o terrenista, sem a necessidade de transferir a propriedade do imóvel. Ou seja, o terrenista permanecerá como proprietário e o empreendedor terá a posse sobre o terreno, possibilitando que ele tome todas as iniciativas necessárias para a aprovação do loteamento.

A dinâmica do Contrato de Parceria na aprovação de loteamentos

O loteamento, por si só, possui fases bem definidas para o seu desenvolvimento e, quando celebrado em parceria entre o empreendedor e o terrenista, o contrato de parceria deverá prever precisamente esse cronograma e como ele será implementado.

Como tratamos no nosso artigo Lei 6766/79 – a origem do parcelamento do solo urbano, a sequência normal para a aprovação do projeto de loteamento é:

Solicitação de diretrizes urbanísticas ⟶ Elaboração do projeto ⟶ Submissão do projeto para aprovação da Prefeitura, juntamente com os demais documentos exigidos em Lei + Solicitação das licenças ambientais aplicáveis + Solicitação de declarações de viabilidade técnica de conexão do empreendimento às redes de abastecimento de água, esgoto e energia elétrica ⟶ Análise técnica pelos órgãos internos da Prefeitura e órgão(s) ambiental(is) ⟶ Possível apresentação de exigências para aprovação ⟶ Adequação do projeto pelo interessado e reapresentação à Prefeitura ⟶ Aprovação do Projeto e obtenção das licenças ambientais ⟶ Registro em Cartório ⟶ Execução das obras de infraestrutura ⟶ Comunicação de término de obra para liberação de garantias pela Prefeitura.

Também não se pode esquecer que, a depender do Estado e do projeto, pode ser necessária a obtenção de licença ambiental também junto ao órgão estadual, devendo se atentar, ainda, para as significativas variações nas legislações municipais e estaduais.

É evidente que esses procedimentos não dependem exclusivamente de capital, mas, sim, de expertise e experiência no ramo imobiliário, o que impede que muitos proprietários façam um loteamento em sua propriedade por conta própria.

Em contrapartida, pode-se pensar que seria mais fácil para o empreendedor comprar o terreno para loteá-lo, mas isso multiplicaria o investimento inicial do empreendimento.

É nesse contexto que a parceria entre eles se torna atrativa.

Por meio do contrato de parceria, o proprietário cederá a posse do imóvel para o empreendedor, que realizará os estudos de viabilidade necessários para o empreendimento e, concluindo ser viável, dará início aos procedimentos de aprovação junto à municipalidade e, posteriormente, junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Ao final, o proprietário e o empreendedor responsável pela execução do empreendimento partilharão os lucros e receitas do loteamento.

Por que fazer um contrato de parceria para implantação de loteamento?

Definidos o que é contrato de parceria e sua finalidade, o principal questionamento que fica para as partes, considerando todas as opções para a cooperação entre loteadora e proprietário, é “por que celebrar um Contrato de Parceria”?

Vantagens e desvantagens para o Proprietário

A principal vantagem para o terrenista é que o imóvel permanecerá em sua propriedade, sendo necessário ceder somente a posse para garantir o livre acesso do empreendedor à área em que o empreendimento será implementado.

Em caso de descumprimento contratual pelo loteador, o Contrato de Parceria poderá ser rescindido pelo loteador, que retomará a posse do imóvel. Neste caso, o proprietário poderá, por si, dar continuidade ao empreendimento ou procurar outro empreendedor para continuar as obras.

Vale destacar que, como não ocorre a transferência do terreno para a propriedade do executor do loteamento, não se exige uma garantia para a consecução do empreendimento. Contudo, nada impede que as partes, livremente, pactuem uma garantia entre si.

Entre as desvantagens para o proprietário, pode-se citar que o terrenista poderá ser demandado administrativamente e judicialmente em casos de irregularidades nos procedimentos de aprovação, execução do loteamento e, ainda, durante a comercialização das unidades.

Isto posto, percebe-se que a principal desvantagem para o proprietário é o risco de expor seu patrimônio a um eventual prejuízo ocasionado pelo empreendedor.

Vantagens e desvantagens para o Empreendedor

Para o empreendedor, a modalidade de contrato de parceria diminui os custos iniciais para a implementação do loteamento, dispensando-se, por exemplo, o recolhimento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), já que não haverá transferência de propriedade.

Para o empreendedor, um dos pontos negativos do Contrato de Parceria é que pendências associadas ao nome do proprietário podem inviabilizar o loteamento, considerando a possibilidade de indisponibilidades e bloqueios serem lançados na matrícula do imóvel.

Contudo, uma solução para essa desvantagem seria submeter o empreendimento ao patrimônio de afetação, conforme art. 18-A e seguintes da LPSU, recentemente incluídos pela Lei nº 14.382, de 2022.

Aspectos fiscais e tributários do Contrato de Parceria em Loteamentos

Apesar de ser muito comum nas práticas do mercado imobiliário e expressamente autorizado pela LPSU, o Contrato de Parceria é classificado como um contrato atípico, por não possuir uma previsão legal definida no Código Civil (Lei 10.406/2002).

No entanto, essa modalidade contratual foi regulada pelo Parecer Normativo CST nº 15 de 23/07/1984, ao menos em seu aspecto fiscal e tributário.

De acordo com o referido parecer, cada parte deverá registrar, em sua própria contabilidade, os custos e receitas que lhe couber individualmente, em conformidade com o percentual estabelecido no Contrato de Parceria.

Confirmando o Parecer Normativo CST nº 15, tem-se o seguinte entendimento da Receita Federal na Solução de Consulta Disit/SRRF06 nº 6018/18:

EMENTA: ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. LOTEAMENTO EM TERRENO DE TERCEIROS. PARCERIA. REPARTIÇÃO DE RECEITAS.

Empresa que recebem as prestações de imóveis vendidos em parceria com outras empresas ou pessoas físicas, e cuja receita operacional consiste na participação proporcional no preço de venda das unidades imobiliárias, segundo um percentual convencionado entre as partes, deve tributar a parcela que lhe cabe contratualmente.

Para efeito da tributação, cada contratante é sujeito passivo da obrigação tributária e deve registrar na sua contabilidade e tributar as receitas que lhe couberem contratualmente.

Dessa forma, tratando-se a parceria da repartição dos lucros auferidos com a comercialização das unidades implementadas, o tributo deverá incidir, tanto para o proprietário, quanto para o empreendedor, na proporção que cada um receberá pela venda dos lotes.

O que não pode faltar no contrato de parceria para implantação de loteamento?

Existem alguns pontos importantes que não podem faltar nos contratos de parceria, destacando-se: (i) o cronograma para a implementação do empreendimento; (ii) condições resolutivas; (iii) a repartição dos lucros e receitas ao final; e (iv) as consequências da rescisão contratual.

Cronograma para a implementação do loteamento

Apesar de os prazos variarem independente da vontade das partes, considerando a demora de órgãos públicos na avaliação de documentos e aprovação do loteamento, é importante que as partes estabeleçam um cronograma.

Isto porque o proprietário não pode ceder a posse do seu imóvel por tempo indeterminado, sem a garantia de que o empreendimento será implementado assim que houver a aprovação pela municipalidade.

Portanto, deverão ser estabelecidos prazos razoáveis e proporcionais para cada etapa do empreendimento, inclusive para o estudo prévio de viabilidade.

 Condições resolutivas

O procedimento de aprovação dos loteamentos é altamente complexo e pode ser considerado inviável por diversas razões.

Por isso, é essencial para a proteção das partes e, principalmente, para o empreendedor, que sejam estabelecidas condições resolutivas para o Contrato de Parceria, associadas à constatação de inviabilidade financeira e econômica do empreendimento.

Acrescente-se que a continuidade do Contrato de Parceria deverá estar diretamente condicionada à aprovação final do projeto pela municipalidade.

A repartição dos lucros e receitas entre as partes

Conforme tratamos nos tópicos anteriores, nenhuma remuneração pela execução das obras do loteamento poderá ser exigida pelo empreendedor do proprietário, sob pena de descaracterização do Contrato de Parceria.

Por isso, o único lucro que as partes terão direito será resultado da comercialização dos lotes do empreendimento, de modo que essa porcentagem deverá ser cuidadosamente estabelecida em comum acordo entre o empreendedor e o proprietário.

Não existe uma porcentagem correta, variando de acordo com cada negócio, no entanto, tendo em vista que será o único lucro auferido pelas partes, ela deverá ser arbitrada de acordo com o investimento realizado por cada um, isto é, refletir o valor do terreno e sua valorização em razão das obras de urbanização realizadas.

Consequências da rescisão contratual

A cláusula penal, como em qualquer outro contrato, deverá ser cuidadosamente pensada para o Contrato de Parceria para Implantação de Loteamento.

A multa contratual deve ser suficiente para inibir e punir o descumprimento contratual de ambas as partes, considerando o alto valor envolvido nesse tipo de empreendimento.

Analogamente, o Contrato de Parceria deverá estabelecer prazo para a restituição da posse do imóvel ao proprietário em caso de rescisão motivada pelo descumprimento contratual do empreendedor.

Conclusão

Embora os loteamentos sejam negócios muito rentáveis, são altamente complexos em sua estruturação e implementação, com uma série de burocracias a serem cumpridas, conforme demanda a Lei de Parcelamento de Solo Urbano e legislações específicas de cada município e estado.

Não existe uma resposta única para a melhor formatação da parceria a ser celebrada para desenvolver um loteamento. As partes devem escolher a melhor modalidade de parceria, de acordo com as peculiaridades de cada negociação e características do empreendimento pretendido.

O Contrato de Parceria, muito utilizado para loteamentos, mostra-se uma opção para formalizar a colaboração entre um proprietário e um empreendedor que executará o loteamento.

Contudo, algumas precauções devem ser tomadas pelas partes, principalmente, a contratação de um advogado especializado e com experiência no ramo de Direito Imobiliário, para participar desde a negociação entre as partes até a repartição dos lucros ao final do empreendimento.

É imprescindível que um profissional, com a devida expertise no mercado, formule o Contrato de Parceria, a fim de mitigar os riscos e conflitos que podem surgir entre o empreendedor e o proprietário, discutindo-os previamente com as partes e redigindo adequadamente cláusulas que possam evitar litígios e garantir segurança jurídica ao empreendimento.

Por isso, recomendamos a contratação de consultoria jurídica imobiliária para orientar e acompanhar todas as fases da implementação de um loteamento, desde a negociação entre terrenista e empreendedor até a conclusão das obras de infraestrutura, a fim de garantir o sucesso e lucro do empreendimento.

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