Enquanto alguns institutos no Direito são praticamente desconhecidos pela maioria, a usucapião, definitivamente, é um dos institutos mais famosos e mais antigos do Direito. 

Muito se fala a seu respeito, de forma até mesmo corriqueira: “A se tornou dono do imóvel X por causa da usucapião… “B fez usucapião do sítio Y...”

Mas o que é essa tal de usucapião que tanto falam?

No artigo de hoje, falaremos sobre esse instituto e, especialmente, sobre a modalidade extrajudicial da usucapião, que tornou o procedimento muito mais simples e rápido.

Origem histórica da usucapião

A palavra usucapião tem origem na expressão em latim “Usucapere”, que decorre da junção das palavras “usu”, que significa pelo uso e “capere” que significa tomar. Usucapere, portanto, significa tomar pelo uso. 

Pela própria etimologia da palavra, depreende-se que usucapião é a aquisição da propriedade de um bem pelo uso ao longo do tempo.

O instituto tem origem no Direito Romano, desde a Lei das XII Tábuas, que previa o direito de propriedade de bens móveis e imóveis aos cidadãos romanos que os utilizassem por um ou dois anos. Nessa primeira modalidade, era exigida a posse de boa-fé. 

Posteriormente, passou a ser previsto o direito de aquisição aos peregrinos (pretorianos) pela prescrição, ou seja, pelo decurso do tempo. O prazo poderia variar entre 10 e 20 anos.

Já no Corpus Iuris Civilis ou Código de Justiniano, houve uma espécie de junção das duas modalidades, em que o peregrino teria o direito de propriedade através do uso do imóvel e com o decurso do tempo.

Como se vê, é um instituto bastante antigo, o que explica a sua popularidade.

O que é a usucapião?

No ordenamento jurídico brasileiro, a usucapião tem previsão tanto constitucional (artigos 183 e 191) quanto legal, no Código Civil (art. 1.238 ss).

Podemos defini-la como a aquisição originária da propriedade, mediante posse qualificada pelo ânimo de ser dono (animus domini) acrescida do decurso do tempo, que pode variar a depender da modalidade pretendida.

Assim, a pessoa física ou jurídica que, anteriormente, era mero possuidor, se torna proprietária do bem, móvel ou imóvel, por usá-lo como se seu fosse, por determinado período.

Exemplo: João mora em um imóvel em área rural, inferior a 50ha, junto de sua família. Nesse terreno, fez plantações de legumes e verduras para o comércio local. Ainda que João não detenha um título de proprietário, após certo período, ele se tornará o dono do imóvel. 

Veja-se, na situação fática acima narrada, João já é o proprietário do imóvel. A usucapião servirá apenas para declarar e regularizar essa situação. 

É o que prevê o art. 1.238 do Código Civil, que trata da usucapião extraordinária: 

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

O direito de propriedade nasce com o preenchimento dos requisitos (posse + uso + tempo), e não com a usucapião, que apenas declarará a propriedade do imóvel e tornará o possuidor o titular de um direito real (propriedade), público e oponível erga omnes, além de detentor dos direitos a ele inerentes (usar + fruir + dispor + reivindicar). 

Por isso, a usucapião é uma ferramenta de regularização jurídica da situação fática e já consolidada do imóvel.

Função social da propriedade

Por que a usucapião existe? 

A princípio, pode parecer “equivocado”, ou até mesmo “injusto” que alguém que não tenha pagado pela coisa se torne dono dela.

Mas, de outro lado, se o “dono”, aquele que consta no registro, não cuida da coisa por 2, 5, 10, 15 anos, é razoável que seu direito sobre esse bem permaneça?

E, nessa situação de abandono, se outro indivíduo passa a cuidar desse bem como se seu fosse, seja utilizando para sua moradia ou tornando o bem produtivo, é “errado” que ele passe a ter direitos sobre esse bem?

Decerto, os termos certo/errado e justo/injusto estão em uma seara muito subjetiva de cada indivíduo, de modo que, a depender da análise, do contexto e do ponto de vista, as opiniões poderão ser muito divergentes.

Fato é que a Constituição da República traz como um dos direitos fundamentais, garantido a todos os cidadãos brasileiros, o direito à propriedade. 

Porém, esse direito não é absoluto, como foi em momentos anteriores de nossa história. O direito de propriedade é garantido, desde que seja atribuída a ele sua função social.

E o que é essa função social da propriedade? Basicamente, ela consiste em utilizar o imóvel com o fim que ele se destina. Se estamos falando de uma casa residencial, ela atenderá sua função social se estiverem morando pessoas nela; se for um imóvel comercial, que esse imóvel abrigue uma loja, por exemplo; se for uma área rural, que ela seja ou um local de residência ou uma unidade produtiva. Enfim, que esse imóvel seja utilizado com fins lícitos. 

Isso objetiva, também, frear a especulação imobiliária, consubstanciada na aquisição com o fim único de vender posteriormente por um valor muito maior do que o empregado na aquisição, já que a especulação imobiliária garante apenas o interesse individual e não o da coletividade.

Em síntese, são esses os fundamentos para a existência da usucapião em nosso ordenamento jurídico.

Características da usucapião

A depender da modalidade de usucapião escolhida, o requisito temporal, o tamanho do imóvel e a qualidade da posse são diferentes. Porém, para todas as modalidades, teremos as seguintes características:

Aquisição originária da propriedade

A usucapião é uma modalidade originária de aquisição da propriedade, ou seja, sem qualquer vínculo com o registro anterior.

Diferentemente da compra e venda, em que o comprador (novo proprietário), necessariamente, precisa adquirir o bem do vendedor (antigo proprietário), dada a necessidade da continuidade registral, na usucapião há uma quebra legalmente prevista.

Ainda, por se tratar de aquisição originária da propriedade, não são transferidos ônus reais, como hipoteca, usufruto e o direito real de habitação. O imóvel ganha um novo registro, “limpo”, como se nunca tivesse pertencido a outra pessoa. 

Posse qualificada

Não é qualquer posse que dará ao indivíduo o direito de requerer a usucapião de um bem, mas somente a posse ad usucapionem, dotada do chamado animus domini, ou seja, do ânimo de ser dono. 

Isso significa que o possuidor do imóvel deve utilizar o bem como se fosse o proprietário registral, zelando por sua manutenção, custeando todos os seus gastos, inclusive, os tributos a ele inerentes (p. ex. IPTU). 

Ainda, a depender da modalidade de usucapião, pode ser exigido que a posse dotada de boa-fé, o que explicaremos mais a diante. 

A posse qualificada tem, ainda, as seguintes características: 

• Posse contínua: A posse para fins de usucapião precisa ser contínua, ou seja, o indivíduo precisa residir ou tornar aquele imóvel produtivo de forma ininterrupta para fazer jus à sua propriedade.

• Posse duradoura: Além de contínua, a posse para a usucapião precisa ser duradora, prolongada no tempo, a fim de atender ao critério temporal da chamada prescrição aquisitiva. 

A prescrição, em regra, diz respeito à perda do direito de se exigir determinada prestação pelo decurso do tempo. Veja bem, não há perda do direito em si, por exemplo, de se receber determinada quantia em dinheiro, mas há a perda do direito de cobrar, seja judicialmente ou extrajudicialmente, essa mesma quantia. 

Já a prescrição aquisitiva é a obtenção de um direito pelo decurso de tempo. Ora, se uma pessoa exerce a posse sobre determinado imóvel por 20 (vinte) anos, sem que ninguém o reivindique, custeando todas as suas despesas, ela será considerada a proprietária, enquanto aquele que abandonou esse bem não terá mais qualquer direito sobre ele.

Vale ressaltar que admite-se a soma dos tempos de posse para fins de usucapião, seja dos herdeiros para com o de cujus, seja de um antigo e atual morador. Isso está previsto no art. 1.243 do Código Civil: 

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

• Posse mansa e pacífica: Como mencionado no item anterior, a posse do usucapiente não pode ter sido reivindicada ou questionada durante o período aquisitivo, qual seja, o período exigido por lei para que a propriedade seja revertida em benefício do então possuidor.

Espécies de usucapião

Feitas as considerações gerais da usucapião, explicaremos cada uma de suas modalidades. 

Extraordinária

A usucapião extraordinária é a modalidade que exige o maior tempo de posse para a aquisição da propriedade, mas, em contrapartida, é a que tem menos requisitos/exigências.

Prevista no art. 1.238 do Código Civil, para requerer em juízo a declaração da propriedade mediante usucapião extraordinária, a pessoa precisa ter posse mansa, pacífica e ininterrupta, com anumis domini, por 15 (quinze) anos.

Esse prazo pode ser reduzido na hipótese de o possuidor residir no imóvel ou ter desenvolvido atividade produtiva nele. Assim, o prazo cai para 10 (dez) anos.

Ordinária

Já a usucapião ordinária, prevista no art. 1.242 do Código Civil, exige que o possuidor comprove a boa-fé e a existência do chamado “justo título”, ou seja, algum documento que prove que o possuidor realmente adquiriu aquele imóvel, ainda que isso não tenha sido levado a registro.

Essa modalidade serve para aqueles que compram o imóvel com um “contrato de gaveta”, por exemplo, mas não chegam a lavrar a escritura de compra e venda. 

A posse também deverá ser mansa, pacífica, contínua e ininterrupta pelo prazo de 10 (dez) anos.

No caso de aquisição de imóvel em que o registro foi efetivado, mas cancelado posteriormente, o prazo será reduzido para 5 (cinco) anos, desde que o possuidor resida no imóvel ou tenha realizado investimentos de interesse econômico e social. 

Especial Rural

A usucapião especial rural está prevista tanto na Constituição, em seu art. 191, quanto no Código Civil, art. 1.239.

Para requerer a usucapião nessa modalidade, o indivíduo deverá ser possuidor do imóvel em zona rural há mais de 5 anos, de forma contínua, mansa e pacífica, e não ser proprietário de outro imóvel, seja em zona urbana ou rural. 

Além disso, o indivíduo deverá residir no imóvel e torná-lo produtivo, e sua extensão não poderá ser superior a 50 hectares.

Especial Urbana

Assim como na modalidade rural, a usucapião especial urbana está prevista tanto na Constituição, no art. 183, quanto no Código Civil, no art. 1.240. A mesma previsão consta no Estatuto da Cidade.

Os requisitos são similares aos da usucapião especial urbana, com a diferença de que o imóvel deverá ser situado em zona urbana e não ter área superior a 250 m².

O imóvel deverá ser utilizado para moradia do indivíduo, e o usucapiente não pode ser proprietário de outros imóveis.

O tempo mínimo de posse para aquisição da propriedade nessa modalidade é de 5 anos.

Familiar

Inserida no Código Civil pela Lei n° 12.424, de 2011, a usucapião familiar é cabível nos casos em que um dos cônjuges, após ter adquirido o imóvel urbano em conjunto com o outro, abandona o lar, deixando todas as despesas do imóvel por conta do possuidor.

Assim, após o decurso de 2 anos, o então proprietário de 50% do bem se torna proprietário de sua totalidade, desde que não possua outro imóvel, urbano ou rural.

Coletiva

A usucapião coletiva está prevista no Estatuto da Cidade, Lei n° 10.257 de 10 de junho de 2001, e assegura o direito de diversos moradores de uma só vez.

Essa modalidade é aplicável aos núcleos urbanos informais, ou seja, às áreas ocupadas por diversas famílias por mais de 5 anos ininterruptos e cuja extensão, ao ser dividido pelo número de possuidores, seja inferior a 250 m².

O pedido declaratório de usucapião será feito de forma coletiva e os possuidores não podem ser proprietários de outros imóveis, sejam urbanos ou rurais. 

Observação: a sentença declaratória atribuirá a cada possuidor uma fração ideal do terreno, independentemente da área que efetivamente ocupe, salvo se houver um acordo prévio entre eles. Além disso, o condomínio ali formado e regularizado será indivisível, exceto se ao menos 2/3 dos condôminos optarem pela extinção em caso de urbanização posterior à constituição do condomínio. 

Vejamos, no quadro a seguir, as principais características das modalidades de usucapião:

Formas de processamento

A usucapião, atualmente, pode ser processada pela via judicial ou extrajudicial. 

Vale destacar que, tanto na modalidade judicial, quanto na extrajudicial, é obrigatória a representação por advogado, seja particular ou por intermédio da Defensoria Pública. 

O advogado é quem assinará o requerimento pelos interessados.

Vejamos como funciona cada uma dessas modalidades.

Usucapião Judicial

A princípio, a usucapião só podia ser requerida em via judicial, mediante processo, finalizada com a sentença declaratória e seguindo todo o rito do Código de Processo Civil. 

A modalidade tem respaldo no art. 1.238 do Código Civil:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

A ação de usucapião segue o procedimento comum do processo civil. 

Usucapião Extrajudicial

Com a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015 (Lei n° 13.105/2015), a Lei de Registros Públicos (Lei n° 6.015/1973) também foi alterada para prever, novo art. 216-A, a possibilidade de se requerer a usucapião pela via extrajudicial:

“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (…).

Desde 2015, então, as partes podem optar pela via tradicional (judicial) ou administrativa (extrajudicial).

O procedimento tramitará perante o Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel estiver registrado. 

Pode-se optar por essa modalidade quando não houver resistência ou controvérsia em relação ao pedido, tanto do ex-proprietário, quanto dos eventuais titulares de direitos reais e dos confrontantes. 

Caso haja disputa ou discordância entre eles, o caso terá de ser remetido ao Judiciário, sendo assegurada ao Registrador a possibilidade de realizar sessão de conciliação entre as Partes envolvidas.

Vejamos, a seguir, o passo a passo do procedimento de usucapião extrajudicial. 

O que é preciso para fazer usucapião extrajudicial?

Para a usucapião extrajudicial, além de atender os requisitos materiais previstos para cada modalidade (boa-fé, posse mansa, pacífica e ininterrupta por determinado tempo, destinação específica) conforme o quadro acima, são necessários alguns documentos para o início do procedimento. Vejamos a seguir quais são as regras formais para o seu processamento.

Como é o procedimento de usucapião? Entenda passo a passo

Vejamos a seguir as fases e documentos necessários para o procedimento de usucapião extrajudicial.

Quem pode iniciar o procedimento?

A usucapião extrajudicial pode ser requerida:

• pelo interessado, seja ele possuidor atual do imóvel ou não;
• pelo inventariante, em caso de morte do possuidor;
• na modalidade coletiva, pelo possuidor, pelos possuidores em composse e pela associação de moradores regularmente constituída. 
• na modalidade familiar, pelo cônjuge possuidor do imóvel. 

Documentos necessários para requerer a usucapião extrajudicial

Os documentos que deverão ser apresentados no ato do requerimento de usucapião extrajudicial são:

• Documentos pessoais do requerente e procuração ao advogado

• Formulário de requerimento: o requerimento deverá conter os mesmos requisitos do art. 319 do CPC, 
• Ata notarial: esse documento que é emitido pelo Cartório de Notas, dotado de fé pública, irá atestar a posse da forma exigida pela lei para fins de usucapião. Para isso, o Tabelião pode se utilizar de provas documentais, entre outras;
• Planta e memorial descritivo do imóvel: esses documentos são elaborados por profissionais da engenharia, para delimitar a extensão do imóvel, suas medidas e confrontações; todos os envolvidos no procedimento (confrontantes, titulares de direitos reais) devem assiná-los ou anuírem com a usucapião, de modo a demonstrar a ausência de lide.

Essa exigência pode ser dispensada caso o imóvel a ser usucapido seja um apartamento, já que suas medidas já estão bem delimitadas.

• • Certidões negativas dos distribuidores da Comarca de situação do imóvel: essas certidões negativas servem para comprovar que inexiste qualquer ação que pretenda discutir a posse do interessado ou reivindicá-la. 
  • Justo título (para as modalidades que exigem): documento particular que comprova a relação do interessado com o imóvel, mas sem a força de transferir a propriedade (p. ex. promessa particular de compra e venda).

• Certidão municipal que declare a natureza do imóvel, se rural ou urbana;

• Para usucapião especial rural: recibo de inscrição do imóvel rural no Cadastro Ambiental Rural (CAR), Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), Certificação do INCRA que ateste que o poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhum outro constante do seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme as áreas e os prazos previstos na Lei n. 10.267/2001 e nos decretos regulamentadores.

Estando completa a documentação, se não houver nenhuma irregularidade, o cartório dará início ao procedimento, que receberá um número de prenotação, e cobrará os emolumentos (custas do procedimento)

Notificação dos envolvidos

Caso não haja o consentimento prévio dos confrontantes do imóvel, com a assinatura da planta e memorial descritivo, eles serão notificados. 

Se a notificação não for respondida em até 15 (quinze) dias, a ausência de resposta será entendida como anuência ao pedido.

Havendo discordância de algum dos envolvidos, deverá ser apresentada impugnação ao pedido, no prazo de 15 dias.

Impugnação

Em caso de impugnação, o Oficial do Registro poderá promover a conciliação entre as Partes. 

Se não houver consenso, o procedimento deverá ser remetido ao juízo competente.

Intimação dos entes públicos

Diante da concordância de todos os envolvidos ou no silêncio destes, o procedimento seguirá o seu curso, com a intimação dos entes públicos: Município, Estado e União.

Essa intimação é necessária para garantir que o imóvel usucapiendo não seja um bem público, o que inviabilizaria a configuração da usucapião.

Editais

Após a ciência dos entes públicos, será publicado um edital acerca do requerimento para que terceiros interessados tenham ciência dele.

Matrícula

Após a publicação do edital e sem qualquer oposição, será consolidada a propriedade em benefício do requerente e aberta uma nova matrícula para o imóvel.

ITBI

Como pela usucapião não há transferência, mas, sim, aquisição originária da propriedade, não há fato gerador para justificar a incidência de ITBI. Portanto, não há cobrança do imposto nesses casos.

Custas

O custo da usucapião extrajudicial varia de acordo com o Estado, pois cada Tribunal de Justiça define a sua tabela de custas e emolumentos. 

Além dos emolumentos, o interessado precisará arcar, também, com os honorários de seu advogado.

Quanto tempo demora um processo de usucapião extrajudicial?

O prazo de duração dependerá do Cartório em que o procedimento estiver tramitando. 

Se a documentação estiver toda em ordem, o procedimento será concluído em poucas semanas. Mas, se houver alguma pendência a ser sanada, o prazo pode se estender.

O que pode impedir o processo de usucapião?

O processo de usucapião pode ser frustrado caso o proprietário registral retome a posse do imóvel, levando o usucapiente (requerente) a perder a posse mansa, pacífica e duradoura.

De igual modo, caso o requerente não atenda a todos os requisitos exigidos em lei, a usucapião também não será realizada.

Vantagens da usucapião extrajudicial

A principal vantagem da modalidade extrajudicial em relação à judicial, definitivamente, é a celeridade do procedimento.

Enquanto uma ação de usucapião pode durar anos, um procedimento no cartório durará, no máximo, alguns meses.

Assim, para quem deseja fugir da morosidade do Judiciário e está disposto a arcar com os custos de cartório, a via extrajudicial será mais vantajosa.

Ainda que num primeiro momento o valor do procedimento extrajudicial possa parecer alto, o custo de uma demanda judicial, por anos, não será baixo. 

Quanto custa a usucapião extrajudicial?

A resposta para essa pergunta dependerá muito do valor do imóvel e do local em que ele está situado, pois, como já mencionamos, o valor dos emolumentos varia de um Estado para o outro.

Segundo a Tabela de Minas Gerais, para o ano de 2024, uma ata notarial para fins de usucapião extrajudicial de um imóvel avaliado em R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) custará R$ 5.093,66 (cinco mil e noventa e três reais e sessenta e seis centavos).

Já o valor da notificação será de R$ 203,85 (duzentos e três reais e oitenta e cinco centavos).

Pelo processamento da usucapião, o valor será de R$ 2.883,43 e, para o registro, R$ 5.093,66 (cinco mil e noventa e três reais e sessenta e seis centavos).

Portanto, a usucapião extrajudicial, na hipótese de um imóvel avaliado em R$ 500.000,00, custaria, em Minas Gerais, em torno de R$ 13.274,60 (treze mil, duzentos e setenta e quatro reais e sessenta centavos).

Quando a usucapião extrajudicial não é cabível?

A usucapião extrajudicial não será cabível caso esteja ausente algum requisito ou documento necessário para o seu processamento.

De igual modo, a usucapião extrajudicial não será cabível caso haja oposição de algum dos interessados, o que, necessariamente, deverá ser dirimido em via judicial.

Conclusão

Na tendência da simplificação e desburocratização de procedimentos que, a princípio, só podiam ser feitos judicialmente, a usucapião extrajudicial permite otimizar tempo e recursos para se obter uma regularização mais rápida de imóveis, sendo, portanto, uma via muito mais interessante para o proprietário de fato de um imóvel regularizar a sua propriedade. 

Em relação ao valor, ainda que, inicialmente, o procedimento possa parecer mais caro, a rapidez certamente compensa o custo extra – se realmente ocorrer.

Para o requerimento da usucapião extrajudicial, é necessária a representação por advogado. Mas, além de atender ao requisito legal, é essencial contar com o apoio de um profissional especializado para conduzir o procedimento da melhor forma possível.

Temos diversos artigos sobre Direito Imobiliário no blog, não deixe de ler nossas outras publicações!

Se você gostou deste artigo ou ainda tem alguma dúvida sobre o tema, deixe seu comentário logo abaixo e inscreva-se para receber em primeira mão as nossas próximas publicações.

Você também poderá nos avaliar no Google, seu feedback é muito importante para nós!