Você sabe como funciona a tributação de área urbanizável? Esse tema, que gera debate no meio jurídico, é o que vamos abordar a seguir.
Diariamente, enquanto cidadãos e consumidores, temos que lidar com o pagamento de tributos, sendo os impostos a espécie mais comum.
Falando de imposto, todos nós já nos deparamos com uma cobrança de IPTU que, basicamente, é o imposto que se paga pela propriedade de um imóvel que está situado em área urbana. O mesmo ocorre para as propriedades rurais, mas, nesse caso, o imposto devido é o ITR.
Mas e nas áreas consideradas urbanizáveis, qual é o imposto devido? Ou melhor, algum imposto é devido?
A dificuldade em definir o que é ou não área urbanizável, bem como a confusão entre os impostos, pode gerar certa dificuldade para o contribuinte, pessoa física ou jurídica, identificar se há uma obrigação tributária ou não.
Com isso, pretendemos responder, no artigo de hoje, algumas dessas questões, todas as outras dúvidas que podem surgir sobre esse tema.
Índice
O que é considerada juridicamente uma área urbanizável?
O conceito jurídico de área urbanizável ou área de expansão urbana está previsto no art. 32, §2° do Código Tributário Nacional (CTN).
Mas, antes de abordar esse conceito, é necessário trazer algumas outras definições relacionadas.
Área urbana e área rural
O §1º do art. 32 do CTN traz a definição de zona urbana:
- 1º Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a definida em lei municipal; observado o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes, construídos ou mantidos pelo Poder Público:
I – meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;
II – abastecimento de água;
III – sistema de esgotos sanitários;
IV – rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;
Veja-se: ficou a cargo do legislador municipal definir o que é zona urbana, desde que, obrigatoriamente, a área possua 2 (dois) dos 4 (quatro) melhoramentos públicos indicados pelo CTN, que são: meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; abastecimento de água; sistema de esgoto sanitário; rede de iluminação pública.
Desse modo, se determinada área estiver classificada por lei como área urbana e, cumulativamente, tiver ao menos 2 melhoramentos públicos, será considerada como área urbana.
Assim, a definição de área rural sob a ótica tributária é feita por exclusão: o que não estiver definido na lei municipal como área de zona urbana e/ou não tiver os melhoramentos previstos na norma tributária, será considerado área rural. Inclusive, é o que define o CTN em seu artigo 29:
Art. 29. O imposto, de competência da União, sobre a propriedade territorial rural tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel por natureza, como definido na lei civil, localizado fora da zona urbana do Município.
Considerando o contexto do município de Belo Horizonte, é interessante verificar o seu mapa da estrutura urbana: clique aqui.
É importante deixar claro que a definição jurídica de imóvel rural vai além do disposto no CTN, pois também considera a sua destinação, conforme o conceito trazido pelo Estatuto da Terra: imóvel rural é “o prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada” (art. 4º, inciso I).
Área urbanizável ou de expansão urbana
Uma vez definido o que é considerado área urbana e o que é considerado zona rural, vamos à definição de área urbanizável ou de expansão urbana, nomenclatura que pode variar de acordo com a legislação do Município.
Como mencionamos anteriormente, o conceito de área urbanizável também está previsto no CTN, especificamente, no art. 32, §2°:
- 2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior.
A partir desse dispositivo, conseguimos entender que o Município pode considerar como área urbanizável ou de expansão urbana aquela em que estão situados loteamentos já aprovados pelos órgãos competentes, desde que esses loteamentos sejam destinados à moradia, indústria ou comércio, ainda que não estejam inseridos em uma área urbana, nos termos da lei municipal.
Ou seja, área urbanizável é toda área considerada como tal pela legislação municipal, em que houver loteamentos de habitação, indústria ou comércio, independentemente de estar ou não localizado em área urbana.
Área urbanizável ou de expansão urbana.
Regra para incidência do IPTU
Vejamos, agora, como funciona a tributação dos imóveis situados na zona urbana, na zona rural e na zona urbanizável/expansão urbana.
O IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano está previsto no art. 32 do CTN, que prevê que o seu fato gerador, ou seja, o fato que cria a obrigação tributária para o contribuinte, é a propriedade, domínio útil ou a posse de um bem imóvel localizado na zona urbana, vejamos:
Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.
De acordo com a lei, portanto, não só o proprietário, mas também o possuidor do imóvel tem a obrigação de recolher o IPTU. Além disso, o texto menciona expressamente a zona urbana, nada dispondo sobre a área urbanizável ou de expansão urbana.
Lembrando que o IPTU é de competência Municipal, o que significa que cada Município terá a sua legislação específica para instituir a cobrança.
Na legislação municipal de Belo Horizonte sobre o IPTU, há menção às áreas urbanizáveis, mas não se trata especificamente sobre a incidência do tributo sobre elas:
Art. 63 – O imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU – tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel, por natureza ou acessão física, como definido na lei civil, localizado na Zona Urbana do Município.
Parágrafo único – Entende-se como zona urbana a que for dotada dos melhoramentos e equipamentos mínimos indicados em lei complementar federal e, ainda, a área urbanizável ou de expansão urbana constante de loteamentos destinados à habitação ou a quaisquer outros fins econômicos-urbanos.
Então, como fica a tributação sobre as áreas urbanizáveis?
Polêmica sobra a tributação de área urbanizável
Como, a princípio, o IPTU só incide sobre a propriedade/posse de imóveis situados em áreas urbanas, os imóveis situados em áreas urbanizáveis não deveriam ser tributados pelo IPTU.
Porém, se o próprio Código Tributário Nacional previu a possibilidade de o Município enquadrar, na legislação de IPTU, determinada área como de expansão urbana, isso certamente não foi feito ao acaso.
Além disso, o critério legal para que determinada área seja considerada urbana e, por conseguinte, seja possível a cobrança de IPTU, é que a área possua ao menos dois melhoramentos instalados pelo Poder Público: meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; abastecimento de água; sistema de esgoto sanitário; rede de iluminação pública.
Ocorre que, para que a área seja considerada “área urbanizável”, não se exige a presença desses dois melhoramentos.
Ora, mesmo que a área não possua 2 dos 4 melhoramentos previstos em lei, ainda assim o IPTU será exigível?
Segundo o Superior Tribunal de Justiça, a resposta é SIM.
Incidência ou não de IPTU sobre imóvel situado em área urbanizável
De acordo com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, incide IPTU sobre imóvel situado em área urbanizável, e não ITR.
Para isso, alguns requisitos precisam ser observados, sendo eles:
- Que a área em questão esteja definida por lei municipal como área urbanizável ou de expansão urbana;
- Que nessa área estejam situados loteamentos aprovados pelo Poder Público, destinados à moradia, indústria ou comércio.
Normalmente, essas áreas em que estarão situados os loteamentos contarão com os melhoramentos previstos em lei (calçamento, canalização, abastecimento de água, esgoto, iluminação), porém, executados pelo próprio particular, e não pelo Poder Público.
Imóvel em área rural.
Discussão jurisprudencial sobre a tributação de área urbanizável
Diante das controvérsias instauradas sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, órgão responsável pela interpretação da legislação infraconstitucional, se manifestou sobre o assunto, justamente porque os contribuintes entendiam que era necessária a presença de 2 melhoramentos sobre uma área para que seus imóveis estivessem sujeitos ao IPTU.
Nessa temática, o STJ editou a Súmula n° 626, sobre a qual trataremos a seguir.
O que diz a Súmula 626 do STJ sobre a tributação de área urbanizável?
A Súmula n° 626, editada no âmbito do julgamento do Recurso Especial n° 1.655.031/SP, contém o seguinte enunciado:
A incidência do IPTU sobre imóvel situado em área considerada pela lei local como urbanizável ou de expansão urbana não está condicionada à existência dos melhoramentos elencados no art. 32, § 1º, do CTN.
Portanto, para que incida o IPTU sobre áreas urbanizáveis ou de expansão urbana, não é necessária a existência dos melhoramentos exigidos para as áreas urbanas.
Tributação de área urbanizável.
Nossa posição acerca do tema da tributação de área urbanizável
Considerando que já há um entendimento pacificado sobre o tema no STJ, nos cabe, apenas, opinar sobre tal posicionamento.
Como já foi dito ao longo desse texto, se o legislador federal, que editou a norma tributária geral (CTN), incluiu junto às zonas urbanas as áreas urbanizáveis, quando da definição do fato gerador do IPTU, isso não foi feito ao acaso.
As zonas urbanas são definidas por lei municipal e, como já tratamos aqui, devem conter os melhoramentos previstos no art. 32, § 1º do CTN para que sejam assim consideradas.
Já as áreas urbanizáveis ou de expansão urbana não precisam conter os melhoramentos, mas devem conter loteamentos destinados à moradia, comércio e indústria.
Assim, o IPTU incidirá não só sobre a zona urbana, mas também sobre as áreas urbanizáveis, que possuem características urbanas, mas não necessariamente detêm os melhoramentos instalados pelo Poder Público.
Desse modo, a nosso ver, o precedente do STJ está em consonância com a melhor interpretação infraconstitucional, a partir de uma análise sistêmica do dispositivo (art. 32 do CTN).
Conclusão
Com o artigo de hoje pudemos compreender melhor a definição legal de zona urbana, área urbanizável e de expansão urbana, e, ainda, de zona rural.
Vimos que, a depender do local onde o imóvel está situado, o tributo cobrado sobre a sua propriedade será diferente: IPTU para os imóveis urbanos e ITR para os imóveis rurais.
Sobre os imóveis situados em áreas urbanizáveis, que não são considerados por lei zona urbana e, mas que devem ser declarados como área urbanizável ou de expansão urbana, verificamos que o imposto devido pela propriedade de imóvel é o IPTU, não o ITR.
Essa conclusão, inclusive, está de acordo com o posicionamento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça por meio da Súmula n° 626.
Esperamos que este artigo tenha sanado as principais dúvidas sobre a tributação de áreas urbanizáveis ou de expansão urbana.
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