Índice

1 Introdução
2 Sustentabilidade no mercado imobiliário
3 Tendências para o mercado imobiliário
4 Panorama atual dos incentivos fiscais
5 Benefícios Econômicos e Estratégicos
6 Barreiras e Desafios
7 Recomendações para Avanço
8 Conclusão

Introdução

Atualmente, adotar práticas sustentáveis na construção civil não se trata apenas de um diferencial, mas sim de um requisito determinante para o sucesso do empreendimento. Tanto os órgãos reguladores quanto o mercado consumidor estão cada vez mais preocupados com o emprego de desenvolvimento sustentável em negócios desse setor.

Apesar e ser um dos segmentos mais importantes da economia nacional, a construção civil é, também, um dos setores que mais interferem no meio ambiente, produzindo uma grande quantidade de resíduos e poluentes.

O emprego de medidas sustentáveis na construção, além de contribuírem positivamente para o meio ambiente, podem gerar reduções de custos consideráveis em obras e nas demais despesas fixas dos imóveis, como água e energia elétrica.

Pensando na disseminação de práticas mais sustentáveis na construção, aliada à adoção dos princípios de ESG (Environmental, Social and Governance – Ambiental, Social e Governança), está a criação de incentivos fiscais no Brasil, os quais serão abordados no presente artigo.

Vejamos, no texto de hoje, alguns dos incentivos fiscais que podem ser utilizados tanto por empreendedores por consumidores a partir da adoção de práticas sustentáveis.

Sustentabilidade no mercado imobiliário

ESG é uma sigla para “Environmental, Social and Governance”, que em português significa Ambiental, Social e Governança. O ESG se refere às práticas adotadas pelas empresas que objetivam minimizar seu impacto negativo no meio ambiente, levando em consideração seu papel para a construção de um mundo mais justo, aliado às práticas de governança que buscam reduzir ou mitigar esquemas de corrupção.

Esse termo surgiu pela primeira vez em 2004, no relatório “Who Care Wins” da ONU, e envolve as três principais preocupações que as empresas devem ter para além do lucro: o meio ambiente, a sociedade, e a governança interna da empresa.

Esses princípios se aplicam também às empresas do setor imobiliário, que devem ser observados no desenvolvimento de seus negócios.

A partir da adoção desses princípios, os empreendedores atraem um público mais consciente, além de construírem imóveis que contarão com maior valorização a longo prazo.

Tudo isso é acompanhada de uma reputação mais positiva à empresa, tanto aos olhos dos consumidores quanto dos investidores, que será vista pelo público como uma incorporadora/construtora que se preocupa com questões ambientais e sociais para além dos números e resultados.

Além disso, empresas que se preocupam com essa frente ambiental e social podem aproveitar incentivos fiscais a nível federal, estadual e municipal, o que gera uma economia de recursos considerável ao empreendimento.

Tendências para o mercado imobiliário

Pensando em construções aliadas a práticas mais sustentáveis, podemos mencionar algumas das principais tendências para o mercado imobiliário, que buscam aliar a otimização e economia de recursos à proteção ao meio ambiente:

Construções Net-Zero Energy

As construções Net-Zero Energy são empreendimentos imobiliários projetados para produzir toda a energia que consomem, a partir de fontes renováveis de energia, tais como a energia solar ou eólica, o que auxilia na redução do impacto ambiental das construções.

Certificações sustentáveis

Empreendimentos imobiliários que buscam certificações sustentáveis, como LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), WELL (WELL Building Standard), EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies), AQUA (Alta Qualidade Ambiental – Haute Qualité Environnementale) e Fitwel, atestam a adoção de boas práticas ambientais, eficiência energética e sua preocupação com a qualidade de vida dos ocupantes desses imóveis.

Uso de tecnologias verdes (PropTech & Construtech)

Proptech é o uso da tecnologia para inovar, digitalizar a transformar o setor imobiliário em todas as suas etapas. Construtech é o emprego de tecnologia voltada à modernização da construção civil, destinada à otimização, redução de custos e de impactos ambientais em obras.

Nesse contexto de modernização está a utilização de tecnologias como IoT, sensores de eficiência energética, automação predial e softwares de gestão ambiental.

Materiais sustentáveis e construtivos inovadores

Aliado às práticas sustentáveis, está o uso de materiais reciclados, madeira engenheirada, concreto verde, tintas ecológicas e técnicas de construção industrializada que reduzam os desperdícios.

Regeneração urbana e retrofit

Trata-se de projetos voltados à revitalização de áreas degradadas ou subutilizadas, com foco em desenvolvimento de espaços públicos verdes, mobilidade sustentável e o reaproveitamento de estruturas existentes, com o emprego de melhorias ambientais.

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Empreendimentos de uso misto e urbanismo sustentável

Condomínios mistos e bairros planejados que unem moradia, trabalho e lazer, todos em um mesmo espaço, tem por objetivo a maior adesão à mobilidade a pé ou de bicicleta, com uso de serviços compartilhados e, por conseguinte, menor emissão de carbono.

Economia circular e gestão de resíduos

A economia circular diz respeito à incorporação de práticas de gestão de resíduos em canteiros de obra, bem como no pós-uso desses materiais, objetivando a sua reutilização e o incentivo ao descarte correto dos resíduos pelos ocupantes.

Empreendimentos com ESG integrado

A adoção da agenda ESG (ambiental, social e governança), desde a elaboração do projeto até a execução e conclusão da obra, está em consonância com a adoção de práticas mais sustentáveis na construção civil. A incorporação desses princípios é critério de atração tanto de investidores quanto de compradores.

Áreas verdes

Imóveis que integram em sua estrutura áreas verdes, como jardins verticais, telhados verdes e infraestrutura verde, buscam o conforto térmico dos ocupantes e seu bem-estar.

Além disso, a adoção de iluminação natural, ventilação cruzada, controle de qualidade do ar e integração com elementos naturais torna a construção mais saudável e focada no bem-estar de seus usuários.

Edifícios inteligentes

Os edifícios inteligentes trazem em sua estrutura sistemas automatizados que objetivam a otimização de recursos, tais como o uso de energia e água. Além disso, estão integrados à utilização de fontes de energias renováveis.

Panorama atual dos incentivos fiscais

Após discutirmos quais são as tendências do mercado imobiliário voltadas a práticas mais sustentáveis de construção, vejamos quais são os incentivos fiscais de que as empresas podem se beneficiar a partir da adoção das medidas voltadas à sustentabilidade na construção civil.

Dedução de IR e IPI por investimentos em tecnologias limpas

A dedução do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) está prevista na chamada Lei do Bem (Lei n° 11.196/2005), que prevê a dedução de parte das despesas sobre esses impostos ao realizarem investimentos em pesquisa, desenvolvimento e inovação tecnológica (P&D+I).

Assim, se a incorporadora ou construtora desenvolver ou investir em projetos que utilizam tecnologias limpas, materiais inovadores, processos construtivos mais eficientes ou automação, ela poderá deduzir as despesas do projeto no IRPJ (20% a 34%) ou obter incentivos adicionais de redução ou até mesmo isenção do IPI.

ISS Neutro

O Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS ou ISSQN), de competência municipal, também pode ser reduzido em algumas das cidades do país, a depender da adoção de práticas sustentáveis pelas empresas.

No caso do ISS Neutro, implementado na cidade do Rio de Janeiro pela Lei n°7.907/2023, é prevista a redução do ISS de 5% para 2% para empresas envolvidas na cadeia de créditos de carbono.

Isenções de ICMS para energia renovável

É possível que o contribuinte de ICMS conte também com a isenção do imposto na geração de energia, caso possua pequenos geradores de energia solar fotovoltaica. Esse exemplo é visto no Rio de Janeiro, a partir da Lei n° 8.922/2020. O mesmo benefício é concedido no estado de São Paulo, renovado até 2026, pelo Decreto n° 69.287/2024.

IPTU Verde

O IPTU Verde é um programa municipal que concede descontos progressivos aos imóveis que adotem práticas sustentáveis, tais como, a captação e reuso de água da chuva, sistemas de aquecimento solar, telhado verde, sistema fotovoltaico de energia solar, medidores individuais de água e energia e materiais recicláveis ou de baixo impacto ambiental na obra.

Esse benefício existe em alguns municípios, como Salvador /BA, em São Paulo/SP, Angra dos Reis/RJ e em Belo Horizonte/MG.

ICMS Ecológico

O ICMS Ecológico é um mecanismo de redistribuição do ICMS que busca incentivar os municípios a promoverem medidas de preservação do meio ambiente. Assim, a depender do atendimento de alguns critérios previstos em lei, os municípios podem receber uma maior parcela da arrecadação do ICMS. Esse benefício existe no estado de Minas Gerais.

Política Nacional de Pagamento por Serviços Ambientais (PNPSA)

A PNPSA, instituída pela Lei n° 14.119/2021, é uma política governamental que estabelece critérios paga pagamento, em dinheiro ou não, a indivíduos e grupos que realizam ações de preservação, conservação ou recuperação de ecossistemas.

Lei de Incentivo à Reciclagem (LIR)

A Lei n° 14.260/2021, busca promover o fortalecimento da reciclagem no país por meio de incentivos fiscais, fomentando projetos de economia circular e reduzindo a geração de resíduos a partir do uso de materiais recicláveis.

Por meio dessa lei, as pessoas jurídicas tributadas pelo lucro real podem destinar parte do imposto de renda a projetos previamente aprovados pelo Ministério do Meio Ambiente e Mudança do Clima (MMA).

Benefícios Econômicos e Estratégicos

Além dos benefícios fiscais, o uso de práticas sustentáveis na construção civil também gera a redução de custos econômicos com as obras. Dentre as reduções de custos, podemos mencionar a de consumo de energia elétrica, na emissão de gases do efeito estufa, no consumo de água, no descarte de resíduos e no custo operacional total da obra.

Além disso, imóveis sustentáveis possuem uma maior valorização, tanto no preço da venda quanto a longo prazo, o que aumenta a competitividade desses produtos, aliados às práticas de compliance e sustentabilidade.

Barreiras e Desafios

Dentre os desafios para a implementação de práticas sustentáveis na construção civil, podemos mencionar o custo inicial elevado para investir em tais estruturas, como de energia solar fotovoltaica e automação.

Além disso, a complexidade tributária e falta de incentivos fiscais claros pode tornar baixa a adesão a esses programas.

Podemos mencionar, ainda, a resistência cultural e conservadorismo do setor, que pode ser limitar o uso de tecnologia e inovação em empreendimentos, o que é conexo à falta de capacitação técnica dos profissionais.

Recomendações para Avanço

Dentre as recomendações para avançar no uso de práticas sustentáveis na construção civil, podemos mencionar a unificação de políticas públicas e incentivos fiscais, como do ISS Neutro e do IPTU Verde, o que trará maior segurança jurídica aos empreendedores.

A integração de práticas sustentáveis às normas técnicas e regulamentações também é um dos passos para garantir que tais medidas sejam requisitos e não só diferenciais das construções.

A capacitação técnica, disseminação de boas práticas e certificação de empreendimentos que adotem essas medidas podem ser incentivos à adoção de práticas sustentáveis nas obras.

Por fim, a utilização de inovação tecnológica e digitalização, para fins de modernização da construção civil, também é uma das medidas essenciais para disseminar a sustentabilidade em novos projetos.

Conclusão

Em um cenário em que as questões ambientais e sociais ganham cada vez mais relevância, as práticas sustentáveis na construção civil deixam de ser uma mera tendência e se consolidam como exigência para a perenidade e competitividade dos negócios.

Vimos até aqui que a implementação de práticas sustentáveis na construção civil já é uma realidade. Tanto para atrair investidores e consumidores, quanto para tornar os empreendimentos viáveis sob o ponto de vista ambiental, social e de governança administrativa (ESG).

Além disso, a adoção dessas medidas gera economias consideráveis aos empreendimentos, bem como permite que os empreendedores sejam beneficiados com incentivos fiscais a nível federal, estadual e municipal, como no IPTU Verde, ISS Neutro, dedução de despesas para fins de IR e IPI na Lei do Bem e o ICMS Ecológico.

Contudo, para que essas oportunidades sejam plenamente aproveitadas, é necessário que as empresas estejam atentas à evolução da legislação e das políticas públicas, busquem capacitação técnica adequada e integrem suas estratégias de negócios com as agendas de inovação e ESG.

Assim, práticas sustentáveis deixam de ser vistas como custo e passam a ser compreendidas como um investimento inteligente, com retorno econômico, ambiental e reputacional garantido.

Para que o seu negócio esteja em conformidade com tais evoluções legislativas, é importante que você conte com uma assessoria jurídica especializada em Direito Imobiliário. Desse modo, você aproveitará melhor os seus recursos, tornando o seu empreendimento não só mais rentável, mas também em conformidade com questões sociais e ambientais. Conte com a nossa equipe para a atualização e estruturação do seu negócio!

Esperamos que este artigo tenha sido útil para esclarecer os principais pontos acerca das práticas sustentáveis e dos respectivos benefícios fiscais em empreendimentos imobiliários.

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Práticas sustentáveis e seus benefícios fiscais em empreendimentos