Contrato de locação comercial e as obrigações que o envolvem

Você sabia que o contrato de locação comercial tem regras diferentes das de uma locação residencial?

Embora sejam regidos pela mesma legislação, a famosa “Lei do Inquilinato”, há, nessa norma, uma seção inteira dedicada à locação comercial (ou “locação não residencial”, termo utilizado na lei), prevendo regras específicas para esse tipo de negócio.

As hipóteses de rescisão e os critérios para renovação do contrato, por exemplo, são diferentes na locação comercial e na locação residencial. Conhecer essas regras é essencial para garantir o cumprimento do contrato e evitar surpresas desagradáveis ao final do prazo.

No artigo de hoje, falaremos de todos os detalhes desse tipo de contrato, tão importante para a atividade da grande maioria das empresas do Brasil.

O que é um contrato de locação comercial?

O contrato de locação comercial é o documento que formalizará e regulará a locação de um imóvel com destinação não residencial.

Por exemplo: uma instituição de ensino que aluga um espaço para o funcionamento da escola celebra um contrato de locação comercial. O mesmo ocorre quando um empresário aluga um espaço para funcionamento de um bar ou restaurante.

Nesse contexto, temos a figura do Locador, que é o proprietário do imóvel comercial e cederá a posse do bem ao Locatário, que utilizará o bem para desempenho de suas atividades empresariais, mediante o pagamento de um valor.

Exemplo: Maria é proprietária de um imóvel comercial e o aluga para João, que instalará no local um supermercado. O instrumento por eles utilizado para regular essa relação jurídica será um contrato de locação comercial.

O que define uma locação comercial é a destinação do imóvel.

O imóvel terá destinação comercial quando servir para o exercício de atividades empresariais, ou seja, quando não for utilizado como residência do locatário.

Geralmente, nos contratos de locação comercial há a especificação de que o imóvel só poderá ser destinado para aquela finalidade específica, já que a licença para funcionamento de um imóvel comercial é diferente da licença de uso de um imóvel residencial.

O que é considerado o ponto comercial e quais são os direitos inerentes a ele?

Ponto comercial é o local em que o empresário desempenha as suas atividades empresariais. Mais que o espaço físico, o ponto comercial diz respeito à localização, à região em que o negócio está situado e, por isso, influencia diretamente no sucesso do negócio.

Assim, o local em que está situado o comércio/indústria, pode se tornar uma referência para determinada empresa, e aquela atividade passa a ser reconhecida também por sua localização: “perto da empresa x, na esquina da loja y”.

Para se formar o ponto comercial, nos moldes da Lei de Locações (Lei n° 8.245/1991), é necessário que sejam observados 3 (três) requisitos, cumulativamente:

• Contrato celebrado por escrito e com prazo determinado;
• Prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos deve ser de 5 (cinco) anos;
• Exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos.

Presentes os três requisitos acima destacados, configura-se o chamado ponto comercial.

Com isso, o locatário adquire o direito de renovação do contrato, para continuar explorando o ponto comercial, pelo mesmo prazo previsto no contrato a renovar.

Trata-se de um direito do locatário, e não uma faculdade do locador.

Contudo, a lei prevê algumas exceções, previstas no art. 52 da Lei de Locações:

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Em outras palavras, o Locador (proprietário) não será obrigado a renovar o contrato:

1. se houver determinação da União, Estado ou Município de que sejam realizadas obras que alterem o imóvel de forma considerável ou caso tais modificações impliquem no aumento significativo de valor.
2. se o proprietário pretender utilizar o bem para transferência de fundo de um comércio já existente há pelo menos um ano, desde que esse comércio seja de sua propriedade, de seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Em resumo: se o imóvel for alterado significativamente por ordem pública ou para uso comercial do proprietário, a renovação do contrato não será obrigatória.

Além disso, o ponto comercial faz parte do fundo de comércio de uma empresa, que é a junção de bens incorpóreos/imateriais da empresa, mas que possuem valor econômico e estão diretamente relacionados à geração de receitas e lucros.

Então, se o Locatário perder o seu ponto comercial, que pertence ao seu fundo de comércio, em decorrência da não renovação do contrato de locação comercial, ele poderá, inclusive, ser indenizado pelo Locador, tal como prevê o art. 52, §3° da Lei de Locações:

• 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

O Locatário fará jus a essa indenização se o contrato não for renovado em decorrência da celebração de pacto entre o Locador e terceiro e, ainda, se o proprietário, retomando o imóvel para uso de sua empresa, não der a destinação à qual se comprometeu ao retomar o imóvel.

Assim, o ponto comercial vai além da estrutura física do imóvel: é o valor agregado ao local em decorrência da atividade ali desempenhada. Portanto, é um elemento de grande valor para o empresário/locatário.

Qual a lei que rege a locação comercial?

A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato, rege todas as locações urbanas, sejam elas residenciais, comerciais (não residenciais) ou por temporada.

No ano de 2009, foi publicada a Lei n° 12.112, que alterou alguns dispositivos da Lei do Inquilinato, facilitando o despejo de inquilinos inadimplentes.

Ressalta-se que o Código Civil, norma federal geral que disciplina a relação privada entre particulares, tem aplicação subsidiária aos contratos de locação comercial, ou seja, sobre aquilo que não estiver regulado pela Lei do Inquilinato.

O que deve constar no contrato de locação comercial?

Vejamos, agora, os elementos que são imprescindíveis para um contrato de locação comercial:

• a qualificação das partes, identificado o Locador e o Locatário;

• a descrição do imóvel objeto do contrato, com informações sobre a localização e características específicas;

• o preço do aluguel e a forma de pagamento, além da forma de correção do valor, quando pactuado por mais de 1 (um) ano (geralmente se usa o IGP-M ou o IPCA);

• a destinação exclusivamente comercial, podendo delimitar, inclusive, quais atividades poderão ser executadas no imóvel;

• obrigações acessórias, como pagamento de condomínio, taxas, impostos e outros;

• encargos de mora, ou seja, penalidades aplicáveis em caso de atraso no pagamento do aluguel;

• obrigações do Locador e do Locatário;

• causas de rescisão do contrato;

• prazo de vigência do contrato;

• assinatura de duas testemunhas para dar força de título executivo extrajudicial, na forma do Código de Processo Civil (CPC).

Como deve ser celebrado um contrato de locação comercial?

Considerando tudo o que foi tratado até aqui, a forma ideal para o contrato de locação é a escrita.

Veja-se: apesar de a Lei não estabelecer uma forma para a celebração do contrato, o Locatário somente terá direito à renovação, nas locações comerciais, quando ele tiver sido celebrado na forma escrita (art. 51, I da Lei de Locações).

Contratos verbais, não formalizados, também são válidos. Contudo, o direito à renovação estará prejudicado, bem como a definição exata dos direitos e deveres de cada uma das partes.

Além disso, para garantir que o contrato esteja de acordo com a legislação, é essencial contar com uma assessoria jurídica especializada na elaboração e celebração desses contatos, para mitigar riscos.

Existe prazo mínimo ou máximo de contrato de locação comercial?

Assim como na locação residencial, a lei não prevê um prazo mínimo ou máximo para a locação comercial.

Contudo, para que o Locatário tenha direito à renovação, o contrato ou a soma dos contratos precisa ter no mínimo 5 (cinco) anos ininterruptos.

Logo, isso deve ser considerado na elaboração do contrato.

Quais são as obrigações atreladas a um contrato de locação comercial?

Direitos e deveres do Locador

São direitos e deveres do Locador (proprietário do imóvel):

• Disponibilizar ao Locatário o imóvel em condições de ser utilizado para a finalidade pretendida;

• Garantir o uso pacífico do imóvel ao Locatário;

• Manter a forma e destinação do imóvel;

• Entregar ao Locatário recibos de pagamento;

• Pagar despesas extraordinárias de condomínio;

• Receber o imóvel no estado em que entregou;

• Requerer o despejo do locatário em caso de inadimplência ou descumprimento do contrato;

• Requerer garantias da locação;

• Ser notificado com aviso prévio do interesse em rescindir o contrato ou da mera mudança do Locatário;

• Ter ciência do que ocorre no imóvel durante o contrato, em relação ao uso e destinação;

• Fazer vistorias no imóvel;

• Reajustar o valor do aluguel.

Direitos e deveres do Locatário

São direitos e deveres do Locatário (quem fará uso do imóvel):

• Pagar sem atraso o aluguel e demais encargos;

• Usar o imóvel para a destinação acordada;

• Devolver o imóvel, ao final da locação, no mesmo estado em que o recebeu;

• Pedir a renovação do contrato, se atendidos os requisitos legais;

• Informar ao Locador o surgimento de vícios e que sejam de responsabilidade dele;

• Reparar os vícios de sua responsabilidade;

• Não alterar a forma do imóvel sem autorização anterior e escrita;

• Comprovar a quitação dos tributos e taxas que lhe couberem;

• Permitir a vistoria do imóvel, desde que com aviso prévio;

• Pagar o prêmio de seguro finança, quando houver essa garantia;

• Receber o imóvel em perfeitas condições de uso;

• Isenção do pagamento de despesas extraordinárias do condomínio;

• Direito de preferência na aquisição do imóvel;

• Direito de sublocação, exceto quando houver previsão em sentido contrário;

• Indenização por benfeitorias;

• Devolução do imóvel a qualquer tempo, mediante aplicação das penalidades previstas em contrato.

Qual o prazo para o inquilino desocupar o imóvel comercial?

O art. 57 da Lei do Inquilinato prevê que, em caso de rescisão por iniciativa do locador, se o contrato estiver vigendo por prazo indeterminado, o locatário terá pelo menos 30 (trinta) dias para desocupar o imóvel.

O contrato pode prever prazo maior, mas nunca menor que 30 dias.

Além disso, é necessário compreender o contexto em que foi pedida essa desocupação, se existe alguma razão específica ou não, como um inadimplemento, para rescindir o contrato.

Cuidados que devem ser tomados ao celebrar um contrato de locação comercial

É muito importante entender a situação do imóvel, se ele está regular, se não é objeto de nenhum processo judicial ou qualquer outro embaraço que possa vir a prejudicar a locação.

Essa análise é chamada, no meio jurídico, de due diligence imobiliária, altamente recomendável antes de se firmar o contrato de locação comercial.

Trata-se de uma espécie de estudo e investigação do imóvel, para verificar possíveis ônus, gravames, relativos ao imóvel e aos seus proprietários, mais comum em operações de compra e venda ou permuta, mas que também pode ser muito útil para as locações.

Além disso, é imprescindível contar com a assessoria jurídica na elaboração e/ou análise do contrato de locação, garantindo, assim, mais segurança para o seu negócio.

Conclusão

Sabemos que o contrato é um instrumento fundamental para a vida em sociedade.

Percebemos sua maior relevância quando celebramos negócios de longo período e de forma escrita, descrevendo obrigações e direitos para cada uma das partes.

É assim com os contratos de locação comercial, cabíveis para as locações em que o bem será utilizado para o desempenho das atividades empresariais do Locador.

Vimos no presente artigo a importância do contrato de locação comercial, bem como a relevância de se observar adequadamente o seu conteúdo.

Para garantir que o conteúdo do contrato está adequado, respeitando os limites do negócio e sem prejudicar a qualquer uma das partes, é importante contar, também, com uma assessoria jurídica adequada e especializada.

Esperamos que o presente artigo tenha sanado as principais dúvidas sobre os contratos de locação comercial, que é um instrumento repetidamente utilizado em relações que envolvem o Direito Imobiliário.

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