Você sabe o que são as benfeitorias em imóveis de terceiros, e quando são indenizáveis?
Nem todas as pessoas incluem em seu planejamento familiar ou patrimonial a compra de imóveis.
Seja por opção ou necessidade, o aluguel é uma figura comumente usada, tanto para fins residenciais quanto comerciais.
Por ser amplamente utilizado, as locações possuem legislação própria, a chamada Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991).
Além da locação, outras podem ser os arranjos jurídicos em que um indivíduo está na posse de um imóvel que é de propriedade de terceiros, como, por exemplo, no comodato, usufruto e outros.
Nesse contexto, uma dúvida muito comum é quando um melhoramento feito nesses imóveis gera ou não um direito à indenização.
Essa melhoria é chamada no direito de benfeitoria, que possui classificações distintas.
O artigo de hoje é dedicado às benfeitorias e quando elas são ou não indenizáveis: ou seja, quando o proprietário do bem é obrigado a ressarcir o possuidor do imóvel.
Índice
- 1 O que são as benfeitorias em imóveis de terceiros?
- 2 Como classificar benfeitorias em imóveis de terceiros?
- 3 O que não é considerado uma benfeitoria?
- 4 Quando as benfeitorias são indenizáveis?
- 5 Como comprovar benfeitorias em imóveis de terceiros?
- 6 Como ocorre a indenização por benfeitorias em imóveis de terceiros?
- 7 Conclusão
O que são as benfeitorias em imóveis de terceiros?
Conforme dito, benfeitorias são melhorias feitas sobre um bem móvel ou imóvel, feitas a partir da intervenção de seu proprietário, possuidor ou detentor.
Tais melhorias podem aumentar o valor do bem, garantir a sua conservação, melhorar sua utilidade ou estética.
Para entender melhor o que são benfeitorias em imóveis de terceiros, vejamos o seguinte exemplo:
João, locador, firma um contrato de locação residencial com Maria, locatária, pelo prazo determinado de 3 (três) anos.
Durante a locação, Maria resolve trocar todo o telhado do imóvel, por um material mais resistente.
Essa melhoria serve para a conservação do bem, aumentando a sua vida útil. Logo, ela é considerada uma benfeitoria, o que, a depender do disposto no contrato de locação das partes, poderá ser indenizado.
Veja-se: Maria efetuou uma melhoria no imóvel de João, ou seja, no imóvel de um terceiro. Essa melhoria, por sua finalidade e destinação, é considerada uma benfeitoria, de modo que poderá ser indenizada.
Como classificar benfeitorias em imóveis de terceiros?
As benfeitorias estão previstas no Código Civil (Lei n° 10.406/2002), no Livro II – Bens, no Capítulo II, dos Bens Reciprocamente Considerados.
O primeiro dispositivo na Lei que trata das benfeitorias é o art. 96, que traz as classificações das benfeitorias e suas respectivas definições. Vejamos quais são elas:
Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
- 1° São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
- 2° São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
- 3° São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
Benfeitorias necessárias
A benfeitoria necessária é aquela feita para manutenção e conservação do imóvel, como, por exemplo, reparos e manutenções; a pintura externa e interna do bem; impermeabilização de janelas; aplicação de rejunte em pisos e revestimentos etc.
Benfeitorias úteis
Por sua vez, a benfeitoria útil é aquela que aumenta a usabilidade do bem, ou facilita o seu uso. Podemos citar, a título de exemplo, a instalação de um portão eletrônico em substituição a um manual; a instalação de box ou armários etc.
Benfeitorias voluptuárias
Por fim, a benfeitoria voluptuária é aquela que não objetiva a conservação ou melhoria do imóvel. Trata-se de uma alteração no bem voltada à diversão, como a instalação de uma piscina, paisagismo (jardins) ou decoração.
Ainda que seja de alto valor ou que aumente o valor do imóvel, por sua finalidade, não é indenizável, mas poderá ser levantada. Ou seja, o possuidor poderá retirá-la, às suas expensas, desde que não danifique o imóvel.
Assim, para que não restem dúvidas sobre as classificações das benfeitorias:
- A substituição de um telhado para evitar infiltrações é considerada uma benfeitoria necessária;
- A ampliação de janelas para melhoria da ventilação do imóvel é uma benfeitoria útil;
- A instalação de um chafariz no jardim do imóvel é classificado como benfeitoria voluptuária.
Casa moderna com piscina.
O que não é considerado uma benfeitoria?
O Código Civil estabelece um critério de exclusão para definir o que pode ou não ser considerado benfeitoria. Vejamos o que prevê o art. 97 a esse respeito:
Art. 97. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.
Ou seja, tudo aquilo que traz melhorias ao imóvel, mas que não foi realizado por seu proprietário, possuidor, ou detentor, não será considerado benfeitoria.
Por exemplo, uma obra pública que melhore o acesso à rua em que o imóvel está localizado; a construção de um Shopping que valorize a região. Tudo isso trará um acréscimo de valor ao imóvel, mas, por não ter sido realizado pelo proprietário, possuidor ou detentor, não possui natureza jurídica de benfeitoria.
Construção civil.
Quando as benfeitorias são indenizáveis?
Pela natureza das benfeitorias
O primeiro critério para analisarmos se uma benfeitoria será ou não indenizável é a sua classificação: se a benfeitoria é útil, necessária ou voluptuária.
Em regra, são passíveis de indenização as benfeitorias úteis e necessárias. As voluptuárias poderão ser indenizáveis. Caso não o sejam, poderão ser levantadas pelo possuidor.
Por exemplo: caso o possuidor tenha instalado uma piscina, ele poderá retirá-la, desde que deixe o espaço em que ela estava instalada nas mesmas condições do início do contrato, ou seja, que retorne ao status quo do imóvel.
Afirma-se que as benfeitorias úteis e necessárias sempre darão o direito de indenização ao possuidor de boa-fé, pois, caso não lhe sejam indenizadas, o possuidor poderá exercer o chamado direito de retenção do imóvel, que significa permanecer na posse do bem até ser indenizado pelo que gastou com as benfeitorias.
Ressalta-se que durante esse período o locatário/retentor não está isento de pagar as despesas de aluguel e de manutenção do imóvel, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n° 1.854.120, para que se evite o enriquecimento sem causa.
“No caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que o comprador possua o direito de retenção por benfeitorias, ele não está dispensado da obrigação de pagar aluguel ou taxa de ocupação ao vendedor pelo tempo em que usou o bem, enquanto exercia tal direito.
Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná que isentou o comprador do pagamento de aluguéis pelo período em que exerceu o direito de retenção por benfeitorias.
Ao STJ, o vendedor alegou que, sob pena de enriquecimento ilícito, o comprador deveria indenizá-lo por todo o período de ocupação do imóvel. Sustentou ainda que o não pagamento dos aluguéis em virtude do direito de retenção seria incoerente com a ideia de retorno ao estado anterior à formalização do contrato e de indenização efetiva de todos os prejuízos.” Fonte: STJ.
Negociação de imóvel.
Pela natureza da posse
Outro requisito que deve ser analisado para fins de indenização de benfeitorias é se a posse é considerada de boa-fé ou de má-fé.
Para entendermos o que é uma posse de boa-fé ou de má-fé, vamos a um exemplo:
O locatário, enquanto perdurar o prazo do contrato de locação, é considerado possuidor de boa-fé. Uma vez encerrado o prazo da locação, sem renovação e diante da recusa do locatário em deixar o imóvel, ele se torna possuidor de má-fé.
Tais regras estão previstas no art. 1.219 do Código Civil:
Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.
Seguindo a mesma linha de raciocínio, dispõem os arts. 35 e 36 da Lei de Locações:
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Benfeitoria voluptuária.
Possuidor de má-fé
Mas, e quanto ao possuidor de má-fé? É garantido a ele algum direito de indenização por benfeitorias?
A resposta é sim.
Segundo o art. 1.220 do Código Civil, somente as benfeitorias necessárias serão restituídas. Ou seja, aquelas que se destinam à conservação e para evitar a deterioração do imóvel. Porém, diferentemente do possuidor de boa-fé, o possuidor de má-fé não tem o direito de retenção caso não haja o pagamento, nem o direito de levantar as benfeitorias voluptuárias.
Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.
Ainda, o reivindicante poderá optar por restituir o possuidor de má-fé pelo preço de custo ou pelo valor atual das benfeitorias. Já ao possuidor de boa-fé, o valor a ser restituído deverá ser o valor atual, na forma do art. 1.222 do CC:
Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de má-fé, tem o direito de optar entre o seu valor atual e o seu custo; ao possuidor de boa-fé indenizará pelo valor atual.
Pela disposição contratual
Outro requisito relevante para analisar se uma benfeitoria será ou não indenizável é o que dispõe o contrato celebrado entre as Partes.
Ainda que uma benfeitoria seja indenizável por lei, caso haja convenção em sentido contrário, respeitados os demais requisitos de validade do negócio jurídico, tal benfeitoria poderá não ser indenizável. E o contrário também é verdade: se as partes acordarem por indenizar qualquer benfeitoria, inclusive as voluptuárias, isso deverá ser cumprido entre os contratantes.
Inclusive, esse entendimento está consolidado pelo STJ na Súmula 335: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”
Portanto, são válidas as renúncias aos direitos de indenização por benfeitorias e direito de retenção.
Como comprovar benfeitorias em imóveis de terceiros?
O primeiro passo é a comunicação ao locador/proprietário do imóvel acerca da necessidade ou intenção de intervenção no imóvel. Isso poderá ser realizado mediante notificação extrajudicial, ou, caso o contrato preveja alguma forma mais simples de comunicação, por e-mail ou via Whatsapp. O importante é que haja a documentação dessa informação.
Uma vez cientificado o proprietário, deverão ser feitos registros fotográficos e de mídia, ou até mesmo de um laudo pericial, a depender da extensão da intervenção no imóvel.
Como ocorre a indenização por benfeitorias em imóveis de terceiros?
A indenização poderá ser feita mediante descontos nos aluguéis, ou por pagamento conforme convencionado entre as partes. Não existe uma regra definida para a restituição, desde que ela aconteça, sob pena de judicialização da demanda, como, por exemplo, via ação de cobrança.
De igual modo, a depender da classificação da benfeitoria e a que título a posse vem sendo exercia (boa-fé ou má-fé), o possuidor poderá exercer o direito de retenção.
Conclusão
Até aqui vimos o quanto as benfeitorias são extremamente relevantes para o direito: não só para a manutenção do imóvel, mas também para a criação de novos desdobramentos e direitos em uma relação jurídica, como por exemplo, nas relações de locação.
Saber o que é ou não considerado como benfeitoria, bem como se ela dará direito ao locatário à indenização, é importante para que nenhuma das partes envolvidas saia prejudicada.
Além disso, é necessário que a realização de benfeitorias em um imóvel, quando possível, sejam comunicadas com antecedência ao locador/proprietário, até mesmo para que ele possa se programar quanto à indenização.
Esperamos que o presente artigo tenha sanado as principais dúvidas sobre esse tema que é tão corriqueiro em relações que envolvem o Direito Imobiliário.
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