Introdução

Uma loteadora mineira fecha a venda de oito lotes com pagamento em sessenta parcelas e garantia de alienação fiduciária. O contrato está redigido, as partes estão de acordo e o crédito já foi aprovado internamente, mas a operação fica parada até que se consiga agendar a lavratura da escritura pública no tabelionato de notas. A empresa não integra o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) nem o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e por isso vinha sendo obrigada a arcar com um custo de 0,8% a 2% do valor de cada imóvel apenas para cumprir uma formalidade que a Lei nº 9.514/1997 nunca exigiu dela. Desde 3 de agosto de 2026, essa etapa deixou de ser necessária.

O custo agregado nunca foi pequeno. A Nota SEI nº 7/2024 do Ministério da Fazenda, juntada ao processo que decidiu o tema, calculou que a exigência de escritura pública teria potencial de elevar as despesas das operações de crédito garantidas por alienação fiduciária de imóveis entre R$ 2,1 bilhões e R$ 5,2 bilhões. Considerados apenas os financiamentos concedidos diretamente por incorporadoras e loteadoras, a estimativa de aumento anual ficou entre R$ 248 milhões e R$ 620 milhões. Para quem vende lote ou unidade com recebível próprio, esse valor sai do preço final ou da margem, e o tempo consumido no agendamento do tabelionato atrasa o fluxo de caixa do empreendimento.

A restrição não vinha da lei. Ela nasceu em junho de 2024, com o Provimento CN-CNJ nº 172, ajustado depois pelos Provimentos 175 e 177 do mesmo ano, que inseriram o art. 440-AO no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial e limitaram o uso do instrumento particular com efeitos de escritura pública às entidades autorizadas a operar no SFI.

Suspensa por liminar em novembro de 2024 e contestada no Supremo Tribunal Federal, a restrição foi definitivamente derrubada em 24 de julho de 2026. A notícia circulou depressa e trouxe consigo uma leitura apressada, a de que a alienação fiduciária teria deixado de depender de cartório. Não é isso, e a confusão pode custar caro a quem se apoiar nela.

Neste artigo, você vai entender exatamente o que foi dispensado e desde quando, descobrir o que continua sendo exigido no Cartório de Registro de Imóveis e por que é o registro, não a escritura, que constitui a garantia, e conhecer os próximos passos práticos para revisar seus modelos de contrato e verificar a situação dos instrumentos que sua empresa já celebrou.

O que mudou, do Provimento 172/2024 ao Provimento CN-CNJ nº 246/2026

A mudança fica mais clara pela linha do tempo do que pela leitura isolada da norma nova.

Em 5 de junho de 2024, a Corregedoria Nacional de Justiça editou o Provimento CN-CNJ nº 172, publicado no DJe de 11 de junho, que inseriu o art. 440-AO no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial. Na redação que então passou a vigorar, o dispositivo dispunha:

Art. 440-AO. A permissão de que trata o art. 38 da 9.514/1997 para a formalização, por instrumento particular, com efeitos de escritura pública, de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e de atos conexos, é restrita a entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI (art. 2º da Lei n. 9.514/1997), incluindo:

I – as cooperativas de crédito;

II – as companhias securitizadoras, os agentes fiduciários e outros entes sujeitos a regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários ou do Banco Central do Brasil relativamente a atos de transmissão dos recebíveis imobiliários lastreados em operações de crédito no âmbito do SFI.

§ 1º ……………………………………………….

§ 2º São considerados regulares os instrumentos particulares envolvendo alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e os atos conexos celebrados por sujeitos de direito não integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, desde que tenham sido lavrados antes de 11 de junho de 2024 (data da entrada em vigor do Provimento CN n. 172).”

[Redação dada pelo Provimento CN-CNJ nº 172, de 5.6.2024, DJe 11.6.2024; ajustada pelos Provimentos 175 e 177, ambos de 2024. Texto disponível em: atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5614]

Os Provimentos 175 e 177, ainda em 2024, ajustaram a redação sem tocar no núcleo da restrição.

A União levou a questão ao próprio CNJ pelo Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, sustentando que a exigência encarecia as operações e criava desvantagem competitiva para quem atua fora do sistema financeiro. Em 27 de novembro de 2024, o Corregedor Nacional, Ministro Mauro Campbell Marques, deferiu liminar suspendendo os efeitos dos provimentos e preservando a regularidade dos instrumentos particulares já celebrados.

Semanas depois, em 13 de dezembro de 2024, o Supremo Tribunal Federal julgou os Mandados de Segurança nº 39.930/DF e nº 39.805/DF, de relatoria do Ministro Gilmar Mendes, publicados em 16 de dezembro de 2024. As decisões assentaram que a restrição criada por ato administrativo violava direito do impetrante ao reduzir o alcance de uma faculdade concedida por lei federal, precedente que o Corregedor Nacional invocaria expressamente ao julgar o mérito em 2026.

A decisão definitiva veio em 24 de julho de 2026. O Corregedor Nacional confirmou a liminar, indeferiu o pedido de reconsideração formulado pelo Colégio Notarial do Brasil e julgou procedente o pedido da União, determinando a adequação do art. 440-AO. O ato que formalizou a mudança é o Provimento CN-CNJ nº 246, de 28 de julho de 2026, publicado no DJe de 3 de agosto de 2026, data em que passou a vigorar. Em sua nova redação, o dispositivo estabelece:

“ Art. 440-AO. Os atos e contratos referidos na Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou deles resultantes, inclusive os que envolvam a constituição,  transferência, modificação ou renúncia de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e atos conexos, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública, independentemente de os contratantes integrarem o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI ou o Sistema Financeiro da Habitação – SFH.

§1º A faculdade de celebração por instrumento particular com efeitos de escritura pública estende-se às pessoas físicas e jurídicas, atuem ou não no âmbito dos sistemas financeiros e de mercado de capitais, ressalvada a exigência de escritura pública em hipóteses de vedação expressa prevista em lei federal.

§2º O registro do instrumento particular com efeitos de escritura pública perante o Cartório de Registro de Imóveis competente dar-se-á mediante a estrita verificação dos requisitos legais de validade formais e materiais do título causal, consoante disposto no art. 23 e seguintes da Lei n. 9.514/1997 e na Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

§3º É vedada a recusa de recepção, qualificação ou registro de instrumento particular com efeitos de escritura pública que preencha os requisitos legais, sob o fundamento exclusivo de não figurar no polo contratual entidade integrante do SFI, do SFH ou sujeita a regulação específica.

[Redação dada pelo Provimento CN-CNJ nº 246, de 28.7.2026, DJe 3.8.2026.]

No plano judicial, a controvérsia ainda não se encerrou. O Agravo Regimental no Mandado de Segurança nº 40.223, na 2ª Turma do Supremo Tribunal Federal, discute a validade da própria suspensão dos Provimentos 172 e 175 (STF, AgRg no MS nº 40.223, 2ª Turma, rel. Min. Gilmar Mendes). O julgamento iniciou em 13 de fevereiro de 2026, com dois votos pela manutenção da suspensão, e foi interrompido em 22 de fevereiro sem data de retomada até o momento.

Escritura pública e instrumento particular com efeitos de escritura pública na Lei nº 9.514/1997

Para entender por que o Provimento 246/2026 representa uma restauração e não uma inovação, é preciso partir da regra geral que o Código Civil estabelece para os negócios jurídicos imobiliários. O art. 108 exige escritura pública para a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários-mínimos, mas abre expressamente uma exceção para os casos em que a lei disponha de modo diferente. A Lei nº 9.514/1997 é precisamente essa lei.

O art. 38, com a redação dada pela Lei nº 11.076/2004, estabelece:

“ Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.”

O dispositivo integra o Capítulo III, de Disposições Gerais e Finais, não o capítulo dedicado ao SFI.

Essa localização é juridicamente relevante: o legislador situou a permissão nas disposições gerais justamente porque ela alcança todos os atos e contratos referidos na norma, dentro e fora do sistema financeiro.

O art. 22, § 1º, que abre o capítulo da alienação fiduciária, confirma a leitura ao estabelecer que a garantia “poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI“.

A evolução do próprio art. 38 reforça esse entendimento. Em sua redação original de 1997, o instrumento particular estava reservado às operações cujo beneficiário final fosse pessoa física. A Lei nº 11.076/2004 suprimiu essa restrição e estendeu a permissão a todos os atos e contratos referidos na norma, independentemente da natureza das partes ou de sua vinculação ao sistema financeiro.

O Provimento 172/2024, ao reintroduzir uma limitação subjetiva que o legislador havia deliberadamente removido, contrariou a direção que a reforma de 2004 apontou. O Corregedor Nacional reconheceu esse ponto de forma expressa ao julgar o mérito do Pedido de Providências.

O quadro normativo se completa com o art. 1.368-A do Código Civil, introduzido pela Lei nº 10.931/2004, que determina que as demais espécies de propriedade fiduciária, entre as quais a incidente sobre coisa imóvel, submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, aplicando-se o Código somente naquilo que não for incompatível com a legislação especial. Para a alienação fiduciária imobiliária, portanto, a forma prevista no art. 38 da Lei nº 9.514/1997 prevalece sobre a regra geral do art. 108 do Código Civil.

Na prática, a diferença entre as duas vias é de procedimento e custo, não de eficácia registral. A escritura pública é lavrada pelo tabelião de notas, que empresta fé pública ao ato e o faz constar de seu livro. O instrumento particular com efeitos de escritura pública é um documento privado assinado pelas partes, que a Lei nº 14.620/2023 admite expressamente no fólio registral imobiliário, observadas as formalidades da Lei de Registros Públicos. A partir daí, ambos percorrem o mesmo caminho: vão ao Cartório de Registro de Imóveis, onde a propriedade fiduciária se constitui mediante registro, conforme o art. 23 da Lei nº 9.514/1997.

Por que o registro de imóveis continua obrigatório

Aqui está o ponto em que a leitura apressada da notícia pode causar dano real. Quando a imprensa jurídica publicou que o CNJ havia dispensado a escritura pública na alienação fiduciária, uma parte do mercado interpretou a informação como uma dispensa geral de cartório. Não é isso.

O que o Provimento 246/2026 dispensou foi exclusivamente a necessidade de escritura pública lavrada no tabelionato de notas. O registro do instrumento no Cartório de Registro de Imóveis continua obrigatório, e é esse registro que constitui a garantia e a torna oponível a terceiros.

A base legal é direta. O art. 23 da Lei nº 9.514/1997 estabelece que a propriedade fiduciária de coisa imóvel constitui-se mediante registro do contrato que lhe serve de título no Registro de Imóveis da circunscrição onde se situa o bem. Não há exceção, não há caminho alternativo. Sem o registro, a cláusula de alienação fiduciária existe entre as partes como obrigação contratual, mas não produz efeito real: o credor não detém a propriedade resolúvel do imóvel e, em caso de inadimplência, não pode iniciar o procedimento extrajudicial de consolidação previsto no art. 26 da mesma lei.

A decisão do Corregedor Nacional é explícita nesse ponto. Ao reconhecer a amplitude da permissão do art. 38, o Ministro Mauro Campbell Marques registrou que “subsiste aos Registradores de Imóveis o poder-dever de realizar a qualificação registral do título levado a registro“. O próprio § 2º do novo art. 440-AO confirma: o registro do instrumento particular perante o Cartório de Registro de Imóveis competente dar-se-á mediante a estrita verificação dos requisitos legais de validade formais e materiais do título causal.

A distinção entre os dois planos é fundamental para qualquer operação com alienação fiduciária. O tabelionato de notas atua no plano da formalização do negócio jurídico entre as partes. O Registro de Imóveis atua no plano da eficácia real da garantia, conferindo publicidade e oponibilidade perante terceiros.

A Lei nº 13.097/2015, ao concentrar os atos na matrícula do imóvel, reforça que é o histórico registral que define a situação jurídica do bem para quem vier a adquiri-lo ou sobre ele constituir direito. Quem assinar um instrumento particular perfeito, sem levá-lo a registro, terá um crédito documentado, mas não uma garantia real constituída. Para aprofundar esse ponto, veja nosso artigo sobre os efeitos do registro e a concentração de atos na matrícula do imóvel.

O que o oficial de registro ainda examina e o que passou a ser vedado

A nova regra cria uma distinção precisa, e compreendê-la evita tanto a recusa indevida de registro quanto a apresentação de um instrumento com vícios que levem a nota de exigência.

O que passou a ser vedado é específico e está textualmente no § 3º do novo art. 440-AO: é proibida a recusa de recepção, qualificação ou registro de instrumento particular com efeitos de escritura pública sob o fundamento exclusivo de não figurar no polo contratual entidade integrante do SFI, do SFH ou sujeita a regulação específica.

O advérbio “exclusivamente” é deliberado. Ele não afasta o poder de qualificação do registrador, que continua integral, mas delimita o que sozinho não pode fundamentar uma recusa.

Tudo o mais permanece sob exame. A decisão do Corregedor Nacional é explícita ao enumerar os requisitos que o oficial deve verificar, sobretudo aqueles previstos no art. 24 da Lei nº 9.514/1997, que o instrumento particular precisa conter para ser registrável:

• o valor da dívida ou sua estimação máxima;
• o prazo e as condições de reposição do crédito;
• a taxa de juros e os encargos incidentes;
• a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel e a indicação do título e modo de aquisição;
• a cláusula que assegure ao fiduciante a livre utilização do imóvel, ressalvada a inadimplência;
• a indicação do valor do imóvel para efeito de leilão e os critérios de revisão;
• a cláusula sobre os procedimentos previstos nos arts. 26-A, 27 e 27-A da mesma lei.

Além desses, o registrador continua verificando os requisitos da principiologia registral, como a especialidade objetiva e subjetiva do título.

Há um detalhe prático que a cobertura do tema tem ignorado e que pode gerar surpresa no balcão registral. A Lei nº 14.620/2023 alterou a Lei de Registros Públicos para admitir no fólio imobiliário os escritos particulares autorizados em lei, mas condicionou sua admissão à assinatura das partes e de duas testemunhas, com firmas reconhecidas, excepcionando dessa exigência apenas as instituições financeiras que atuem com crédito imobiliário. A loteadora ou incorporadora que assinar o instrumento particular sem observar essa formalidade entregará ao cartório um título com vício formal, sujeito a nota de exigência independentemente de qualquer discussão sobre SFI ou SFH.

Se o oficial recusar o registro com base em fundamento que a parte considere indevido, o caminho é o procedimento de dúvida previsto no art. 198 da Lei nº 6.015/1973: o registrador suscita a dúvida perante o juízo competente, e a questão é resolvida por decisão judicial, sem prejuízo da responsabilidade por eventual exigência abusiva. Antes de chegar a esse ponto, uma revisão cuidadosa do instrumento evita o custo e o atraso, e é exatamente nessa verificação prévia que a assessoria jurídica especializada agrega valor direto à operação. Para um panorama dos riscos registrais que uma due diligence deve mapear antes do negócio, veja nosso artigo sobre due diligence imobiliária.

Contratos celebrados antes e durante a vigência dos provimentos revogados

A pergunta mais frequente que chega ao escritório desde a publicação do Provimento 246/2026 é direta: o que fazer com os contratos que já foram assinados? A resposta depende do momento em que cada instrumento foi celebrado e de seu estado atual perante o Registro de Imóveis.

O art. 2º do Provimento 246/2026 estabelece que se consideram plenamente regulares e válidos todos os instrumentos particulares com efeitos de escritura pública celebrados antes ou durante a vigência dos Provimentos 172, 175 e 177 de 2024, desde que atendidos os requisitos da legislação federal de regência. A abrangência é larga: alcança os contratos anteriores à restrição, os assinados no período em que ela esteve em vigor e os celebrados sob a liminar de novembro de 2024.

Para compreender o que isso significa na prática, vale percorrer cada janela temporal.

Os instrumentos particulares celebrados até 10 de junho de 2024 nunca estiveram em desacordo com a lei. O art. 38 da Lei nº 9.514/1997 sempre os autorizou, e a validade retroativa do Provimento 246/2026 apenas torna explícita uma regularidade que já existia. Nenhuma providência adicional é necessária para esses contratos.

Os instrumentos assinados entre 11 de junho e 26 de novembro de 2024 foram celebrados durante a vigência do regime restritivo. Se já foram levados a registro e estão averbados na matrícula, a situação está consolidada e nada precisa ser feito. Se o instrumento foi assinado nesse período, mas nunca apresentado ao Registro de Imóveis, o art. 2º do Provimento 246/2026 valida o título e remove o obstáculo para o registro. O recomendável é levar o instrumento a registro sem demora, já que a garantia só produz efeito real a partir desse ato.

Os instrumentos celebrados a partir de 27 de novembro de 2024, já sob a liminar, também estão validados. O mesmo vale para os assinados após a publicação do Provimento 246/2026, que passam a operar em cenário normativo estabilizado.

Há ainda a situação de quem optou por lavrar escritura pública durante qualquer desses períodos. Essas escrituras continuam plenamente válidas e não demandam nenhuma regularização. A mudança é de faculdade, não de imposição: a escritura pública segue sendo uma via legítima para quem preferir utilizá-la, seja por exigência contratual, por política interna de crédito ou por preferência das partes.

Um cenário que merece atenção específica é o de quem, durante o período restritivo, apresentou um instrumento particular ao Cartório de Registro de Imóveis e recebeu nota de exigência porque o credor não integrava o SFI ou o SFH. Para entender o que fazer agora, é preciso saber o que aconteceu depois dessa exigência.

Quando um título é apresentado ao registro, o oficial o lança no livro de protocolo num ato chamado prenotação, que reserva a prioridade registral pela data e hora da apresentação. A partir daí, a parte tem prazo para cumprir a exigência, reapresentar o documento corrigido ou contestar a recusa pelo procedimento de dúvida previsto no art. 198 da Lei nº 6.015/1973. Se esse prazo se esgotar sem nenhuma dessas providências, a prenotação caduca: o título sai da fila e perde a prioridade registral.

Se a prenotação caducou, o título precisará ser reapresentado do zero, com pagamento dos emolumentos novamente. Se a prenotação ainda está ativa, porque a parte contestou a exigência ou ainda está dentro do prazo de resposta, o Provimento 246/2026 resolve o problema diretamente: ele elimina o único fundamento que o oficial tinha para recusar o registro, e o documento pode ser registrado sem qualquer correção ou complementação. Para entender como estruturar contratos imobiliários que cheguem ao registro sem percalços, veja nosso artigo sobre riscos e cláusulas em contratos imobiliários.

Cuidados na redação do instrumento particular e impactos práticos fora do SFI e do SFH

A dispensa da escritura pública reduz custo e elimina uma etapa, mas transfere responsabilidade. Quando a formalização passava pelo tabelionato de notas, o tabelião conferia os requisitos do instrumento antes de lavrar o ato. Agora, com o instrumento particular indo diretamente ao Registro de Imóveis, é o próprio contrato que precisa chegar completo ao balcão registral.

Como detalhamos na seção anterior, qualquer ausência nos requisitos do art. 24 da Lei nº 9.514/1997, a falta das duas testemunhas com firmas reconhecidas exigidas pela Lei nº 14.620/2023 para credores fora do sistema financeiro, ou imprecisões na qualificação das partes e na descrição do imóvel resultam em nota de exigência e atraso na constituição da garantia.

Do ponto de vista do impacto de mercado, os benefícios são mais amplos do que a simplificação procedimental sugere. Para loteadoras e incorporadoras com recebível próprio, o efeito é direto na margem e na competitividade de cada operação. Para fundos de investimento imobiliário, FIDCs e securitizadoras que operam com carteiras de crédito garantido por imóvel, a dispensa agiliza a constituição das garantias e reduz o custo de originação, com reflexo direto na estruturação dos CRIs e na rentabilidade dos portfólios. Para empresas que buscam capital de giro com garantia do próprio imóvel, o instrumento particular viabiliza operações de home equity com credores fora do sistema bancário tradicional em condições de prazo e custo antes inviáveis pela burocracia cartorária.

Um ponto que merece atenção operacional é a situação dos códigos de normas estaduais. A decisão do Corregedor Nacional determinou às Corregedorias-Gerais dos Estados e do Distrito Federal que promovam a divulgação e o cumprimento da decisão no âmbito de suas respectivas competências. Porém, nem todos os Estados haviam atualizado formalmente seus códigos locais até a data de publicação deste artigo.

Na prática, isso significa que pode haver resistência residual no balcão registral de algumas circunscrições, especialmente em Estados que haviam incorporado a restrição em suas normas locais antes mesmo do Provimento 172/2024. Se isso ocorrer, o caminho é apresentar o Provimento 246/2026 e, se necessário, suscitar dúvida perante o juízo competente, que deverá resolver a questão à luz da norma nacional superveniente.

Por fim, vale ressaltar que a norma é recente e ainda não há doutrina consolidada nem jurisprudência registral uniforme sobre sua aplicação em casos concretos mais complexos, como cessões de crédito com garantia fiduciária, estruturas com múltiplos imóveis ou operações envolvendo terceiros garantidores. A prudência recomenda que modelos de contrato em uso sejam revisados antes de qualquer operação, especialmente para verificar se cláusulas inseridas durante o período restritivo criaram exigências internas que hoje já podem ser suprimidas. Para entender como avaliar os riscos registrais de uma operação imobiliária antes de assinar qualquer instrumento, veja também nosso artigo sobre contratos imobiliários e nossa análise sobre o Registro Eletrônico de Imóveis e a ITN 004/2026 do ONR.

Conclusão

Como vimos ao longo deste artigo, o Provimento CN-CNJ nº 246/2026 não criou uma novidade: restaurou o que a Lei nº 9.514/1997 sempre disse. O art. 38, com a redação que a Lei nº 11.076/2004 lhe deu, permite que qualquer pessoa física ou jurídica formalize a alienação fiduciária imobiliária por instrumento particular com efeitos de escritura pública, independentemente de integrar o SFI ou o SFH.

O que o Provimento 172/2024 havia feito era restringir por ato administrativo uma faculdade concedida em lei, e o que o Corregedor Nacional fez em julho de 2026 foi corrigir esse desvio. A dispensa alcança exclusivamente a escritura pública lavrada em cartório de notas.

Todavia, o registro do instrumento no Cartório de Registro de Imóveis permanece obrigatório, pois é ele que constitui a propriedade fiduciária e a torna oponível a terceiros, e instrumentos celebrados antes, durante ou após o período restritivo estão validados pelo art. 2º do provimento, desde que atendam aos requisitos da legislação federal de regência.

O instrumento particular com efeitos de escritura pública passou a ser o título que chega diretamente ao balcão registral, e isso exige que ele esteja rigorosamente completo. A ausência de qualquer requisito do art. 24 da Lei nº 9.514/1997, a falta das duas testemunhas com firmas reconhecidas exigidas pela Lei nº 14.620/2023 para credores fora do sistema financeiro, ou qualquer imprecisão na qualificação das partes e na descrição do imóvel pode resultar em nota de exigência e atraso na constituição da garantia.

É justamente nessa revisão prévia que a assessoria jurídica especializada entrega seu maior valor: não apenas confirmar que a operação é juridicamente possível, mas garantir que o instrumento chegue ao registro sem percalços e que a garantia se constitua na data pretendida.

Se você atua com vendas parceladas, crédito garantido por imóvel ou estruturação de recebíveis imobiliários fora do sistema financeiro tradicional, entre em contato com a equipe do escritório para revisar seus modelos de contrato e avaliar se eles já estão adequados ao novo cenário, ou para verificar a situação dos instrumentos que sua empresa celebrou entre junho e novembro de 2024.

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