Introdução

Muita gente chega a um momento da vida em que o patrimônio está construído, os filhos estão crescidos e uma pergunta começa a ganhar peso: e quando eu não estiver mais aqui, o que acontece com o que eu deixar?

A resposta mais comum — o inventário — costuma surpreender quem não se preparou. Processo longo, custos elevados, burocracia em um momento de luto, e às vezes conflitos entre herdeiros que poderiam ter sido evitados. Para imóveis, o impacto é ainda mais concreto: o bem fica bloqueado enquanto o inventário tramita, sem poder ser vendido, alugado ou transferido.

Existe, porém, uma alternativa que permite organizar essa transmissão ainda em vida, com controle, segurança jurídica e, dependendo do momento em que é feita, com economia tributária relevante: a doação com reserva de usufruto.

Por meio dela, o imóvel passa formalmente para o nome dos filhos, mas quem continua morando, administrando e recebendo os rendimentos é o próprio doador, pelo tempo que desejar ou enquanto viver. Quando o doador falecer, a propriedade já está no nome dos herdeiros. Sem inventário. Sem burocracia adicional.

O tema ganhou ainda mais relevância com a Reforma Tributária: as alíquotas do ITCD, o imposto que incide sobre doações e heranças, tendem a aumentar nos próximos anos. Quem planeja agora pode pagar menos do que quem espera.

Neste artigo, explicamos como funciona a doação com reserva de usufruto, quais são os custos reais da operação, quando ela faz sentido e quando outras ferramentas podem ser mais adequadas.

O que é usufruto

Para iniciarmos o assunto, vamos a alguns conceitos relevantes. O primeiro deles é o usufruto.

Usufruto é o direito que uma pessoa tem de usar e de retirar os frutos de um bem que pertence a outra.

Trata-se de um direito real previsto no Código Civil Brasileiro e disciplinado pelos artigos 1.390 a 1.411.

“Frutos”, aqui, não é figura de linguagem: no direito, frutos são tudo o que o bem produz de forma regular. O aluguel de um imóvel, por exemplo, é o fruto que ele gera.

Quem tem o usufruto de um imóvel pode morar nele, alugá-lo e ficar com o valor dos aluguéis, ainda que o imóvel não esteja no seu nome.

O usufruto tem sempre uma duração: pode ser vitalício, durando enquanto o usufrutuário viver, ou por prazo determinado. Quando ele se extingue, todos os poderes sobre o bem voltam a se concentrar nas mãos do proprietário.

A separação entre propriedade e uso

Para entender a doação com reserva de usufruto, é preciso compreender primeiro a separação entre propriedade e uso.

Na maioria das situações do dia a dia, propriedade e uso andam juntos: quem é dono do imóvel é também quem mora nele, aluga, reforma ou decide o que fazer com ele. Parece óbvio. Mas a lei permite que esses dois elementos sejam separados e é exatamente isso que acontece na doação com reserva de usufruto.

Quando essa separação ocorre, surgem duas figuras distintas sobre o mesmo imóvel:

O nu-proprietário é quem detém a titularidade formal do bem é o nome que aparece na matrícula do imóvel. Mas essa propriedade vem “nua”, ou seja, despida dos direitos de usar e de retirar frutos do bem enquanto o usufruto estiver vigente.

O usufrutuário é quem detém o direito de usar o imóvel e de se apropriar dos seus rendimentos pode morar nele, alugá-lo e receber os aluguéis, administrá-lo como bem entender. Não é o proprietário formal, mas exerce na prática todos os poderes de quem usa e frui do bem.

O que é a reserva de usufruto

O usufruto pode surgir de formas diferentes. Ele pode ser instituído por testamento, por decisão judicial ou por contrato. Mas existe uma modalidade específica que é a mais utilizada no planejamento patrimonial: o usufruto reservado pelo próprio doador no momento em que transfere o bem.

É exatamente isso que o nome descreve. Quando o doador faz a doação e reserva o usufruto, ele não está abrindo mão de nada para depois tentar recuperar, pois ele nunca chegou a abrir mão do uso. A transferência da propriedade e a retenção do usufruto acontecem no mesmo ato, pela mesma escritura.

Isso tem uma consequência prática importante: o doador não depende da boa vontade do filho para continuar usando o imóvel. O direito ao usufruto está registrado na matrícula do imóvel, produz efeitos perante terceiros e não pode ser retirado do doador sem o seu consentimento. Não é uma promessa informal, e sim um direito real, com a mesma força jurídica da própria propriedade.

A distinção em relação a uma doação simples é clara: na doação simples, o doador transfere tudo (propriedade e uso) e perde qualquer controle sobre o bem. Na doação com reserva de usufruto, o doador transfere a propriedade, mas retém o controle. O filho se torna dono, mas não pode vender, hipotecar ou onerar o imóvel sem a concordância do pai, porque o usufruto do pai está gravado no próprio bem.

Doação com reserva de usufruto

Na doação com reserva de usufruto, a divisão de papéis é a seguinte: o doador transfere a propriedade do imóvel ao donatário, em geral, um filho ou outro herdeiro, mas reserva para si o usufruto. Ou seja, o doador deixa de ser proprietário no papel, mas continua sendo, na prática, o senhor do imóvel para todos os fins do cotidiano.

Uma forma de visualizar isso: imagine que a propriedade de um imóvel é como um feixe de poderes: morar, alugar, reformar, administrar, e por fim, vender ou transferir. Na doação com reserva de usufruto, o doador entrega ao filho o feixe quase inteiro, mas retém na mão os poderes de uso e fruição. O filho recebe a propriedade, mas só passa a exercê-la plenamente quando o usufruto se extingue, o que ocorre, na maioria dos casos, com o falecimento do doador.

Na prática, portanto, o imóvel muda de nome na matrícula, mas a vida cotidiana não muda em nada para o doador. Ele continua morando, continua recebendo os aluguéis se o imóvel for locado, continua sendo responsável pelo IPTU e pela conservação do bem e continua tendo a última palavra sobre como ele é usado.

Como funciona a doação com reserva de usufruto na prática

O que muda imediatamente após a doação

A partir do momento em que a escritura de doação com reserva de usufruto é lavrada em cartório e registrada na matrícula do imóvel, a titularidade formal do bem passa para o nome do donatário: o filho, neto ou outro herdeiro escolhido pelo doador.

Essa mudança é real e imediata do ponto de vista jurídico. O imóvel deixa de pertencer ao doador. Se alguém consultar a matrícula no cartório de registro de imóveis no dia seguinte, verá o nome do donatário como proprietário.

Mas essa mesma matrícula registrará também o usufruto reservado pelo doador. Os dois direitos coexistem no mesmo documento, e é essa coexistência que define como o imóvel será administrado enquanto o doador estiver vivo.

O que permanece com o doador

Apesar de não ser mais o proprietário formal, o doador conserva, pelo período do usufruto, um conjunto robusto de direitos sobre o imóvel:

• Direito de usar e habitar: o doador pode continuar morando no imóvel, utilizá-lo como quiser e impedir que qualquer outra pessoa, inclusive o filho donatário, o ocupe sem a sua autorização.
• Direito de locar e receber os rendimentos: se o imóvel for ou vier a ser locado, é o doador quem celebra o contrato de locação, quem recebe os aluguéis e quem declara esses rendimentos no Imposto de Renda. O donatário não tem direito a nenhuma fração desses valores enquanto o usufruto estiver vigente.
• Direito de administrar: decisões sobre conservação, reforma e uso cotidiano do imóvel são do doador. O donatário não pode intervir na gestão do bem nem impor qualquer restrição ao uso pelo usufrutuário.

Em contrapartida, o doador também assume deveres: é responsável pela conservação ordinária do imóvel, pelo pagamento do IPTU e das despesas condominiais, se houver. O donatário, por sua vez, responde pelas obras extraordinárias, aquelas que vão além da manutenção regular e que preservam a estrutura do bem.

O que o donatário não pode fazer

O donatário é proprietário, mas uma propriedade com limitações concretas enquanto o usufruto existir. Ele não pode:

• Vender o imóvel sem a concordância do doador, pois qualquer alienação só é possível se ambos, nu-proprietário e usufrutuário, assinarem o contrato;
• Hipotecar ou oferecer o imóvel como garantia em operações financeiras sem o consentimento do usufrutuário;
• Entrar, ocupar ou locar o imóvel por conta própria;
• Praticar qualquer ato que reduza ou inviabilize o direito de uso do doador.

Essa proteção não depende de cláusula adicional na escritura, ela decorre diretamente da lei. O usufruto registrado na matrícula produz efeitos contra todos, inclusive contra eventuais credores do donatário.

Duração: vitalício ou por prazo determinado

O doador pode escolher por quanto tempo deseja manter o usufruto. As duas modalidades mais comuns são:

O usufruto vitalício dura enquanto o doador viver. É a opção mais utilizada no planejamento sucessório porque garante ao doador o uso do imóvel por toda a sua vida, sem prazo de validade. É também a que mais reduz o valor tributável da doação, como veremos adiante.

O usufruto por prazo determinado tem uma data de encerramento definida desde o início: cinco, dez, vinte anos, por exemplo. É menos comum no contexto familiar, mas pode fazer sentido em situações específicas, como quando o doador quer transferir o imóvel gradualmente ou quando há razões de planejamento tributário que justificam o encerramento antecipado do usufruto.

O usufruto também pode ser simultâneo, quando dois cônjuges doam um imóvel e ambos reservam o usufruto, ou sucessivo entre eles, de modo que, falecendo um, o usufruto do outro permanece intacto até que o segundo também faleça.

O que acontece quando o doador falece

Com o falecimento do doador, o usufruto se extingue automaticamente. Não há necessidade de nenhuma decisão judicial, nenhum procedimento formal de transferência, nenhum inventário. A propriedade, que já estava no nome do donatário, torna-se simplesmente plena, liberta das restrições que o usufruto impunha.

O único ato necessário é a averbação da extinção do usufruto na matrícula do imóvel, que é feita no cartório de registro de imóveis mediante apresentação da certidão de óbito do usufrutuário. É um procedimento simples, rápido e de custo reduzido, incomparável com a complexidade de um inventário.

Esse é o principal efeito prático da doação com reserva de usufruto no planejamento sucessório: o imóvel já chegou ao seu destino final antes da morte do doador. Quando ele falece, não há nada a transmitir, porque a transmissão já foi feita, em vida, de forma planejada.

Custos da operação: o que você vai pagar

A doação com reserva de usufruto envolve dois tipos de custo: o ITCD, imposto estadual sobre a doação e os emolumentos de cartório, para a lavratura da escritura e o registro do imóvel.

O que é o ITCD e quando ele incide

O ITCD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é o tributo estadual que incide sobre transferências gratuitas de bens, tanto em vida (doações) quanto após a morte (heranças). Na doação com reserva de usufruto, ele é cobrado no momento em que a escritura é lavrada e o imóvel muda de titular.

O contribuinte é o donatário: quem recebe o imóvel. Na prática, porém, é comum que o próprio doador assuma o custo como parte do arranjo familiar. A legislação mineira admite essa responsabilidade solidária.

A base de cálculo em Minas Gerais

Em Minas Gerais, a base de cálculo do ITCD na doação com reserva de usufruto é o valor venal total do imóvel, não uma fração proporcional à nua-propriedade. Essa regra vale desde 2007, quando a Lei n° 17.272/2007 revogou o modelo anterior, que dividia a tributação em dois momentos.

O que não existe, e aí está a vantagem prática, é uma segunda cobrança quando o usufruto se extingue com o falecimento do doador, pois a propriedade já foi tributada integralmente na doação.

A consolidação posterior da propriedade plena nas mãos do donatário não gera novo fato gerador do ITCD. Em termos práticos: paga-se o imposto uma única vez, no momento da doação, e a transmissão final ocorre sem custo tributário adicional.

Alíquotas vigentes em Minas Gerais

A alíquota do ITCD em Minas Gerais é de 5% sobre o valor venal do imóvel. A lei estadual, porém, prevê um desconto relevante para doações cujo valor não ultrapasse 90.000 UFEMG, o que em 2026 corresponde a aproximadamente R$ 521.000, que pode reduzir a alíquota efetiva pela metade, na forma do art. 23-A do Decreto n° 43.981/2005.

Para aproveitá-lo, o imposto deve ser recolhido espontaneamente e algumas condições precisam ser observadas, inclusive em relação a doações anteriores feitas ao mesmo beneficiário.

Os critérios exatos para aproveitamento desse desconto variam caso a caso e merecem análise prévia antes de qualquer decisão.

Emolumentos de cartório: escritura e registro

Além do ITCD, a doação com reserva de usufruto exige dois atos cartorários obrigatórios: a lavratura da escritura pública em cartório de notas e o registro no cartório de registro de imóveis. Os emolumentos em Minas Gerais são tabelados pela ALMG e variam de acordo com o valor do imóvel e com o município onde o cartório está localizado, em função do ISS municipal.

Por que o momento da doação importa: a Reforma Tributária

A Reforma Tributária (EC 132/2023) tornou obrigatória a progressividade do ITCD em todos os estados. O PL 2881/2024, em tramitação na Assembleia Legislativa, propõe alíquotas mais altas: até 6% para doações e até 8% para heranças.

Com as regras propostas, a mesma doação feita atualmente custaria significativamente mais.

E a diferença entre a alíquota de doação e a alíquota de herança passa a ser ainda mais relevante: quem planeja hoje, com as alíquotas atuais, paga menos do que quem espera a aprovação da nova lei — e muito menos do que quem deixa para o inventário, onde as alíquotas propostas são mais altas do que as aplicadas às doações.

Enquanto o PL ainda está em tramitação, as alíquotas atuais seguem vigentes. Mas o movimento legislativo é claro e a direção, irreversível.

Doação com usufruto vs. outras formas de transmissão

Não existe uma ferramenta de planejamento sucessório universalmente superior às demais.

A escolha certa depende do perfil do patrimônio, dos objetivos da família e do momento de vida de quem está planejando.

O que existe são ferramentas mais ou menos adequadas a cada situação, e entender as diferenças práticas entre elas é o primeiro passo para uma decisão bem fundamentada.

A tabela abaixo compara as quatro alternativas mais comuns para a transmissão de imóveis:

 

 

 

 

	Herança via inventário	Doação simples	Doação com reserva de usufruto	Holding patrimonial
Custo tributário	ITCD de 5% com desconto menor; soma honorários e emolumentos	ITCD de 5% com possível desconto de 50%; sem honorários de inventário	ITCD de 5% com possível desconto de 50%; sem honorários de inventário	ITBI na integralização; ITCD nas cotas; custos de constituição e manutenção
Burocracia	Alta — processo obrigatório, com prazo, documentação extensa e participação de advogado	Baixa — escritura e registro	Baixa — escritura e registro	Alta — constituição societária, contabilidade, obrigações acessórias contínuas
Controle do doador	Não se aplica — transmissão ocorre após a morte	Nenhum — o doador perde todos os direitos sobre o bem	Total enquanto viver — mora, aluga, administra e recebe os rendimentos	Alto — via cláusulas do contrato social e administração da sociedade
Proteção patrimonial	Não se aplica	Baixa — o bem entra no patrimônio do donatário sem restrições	Média — possibilidade de incluir cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade	Alta — separação entre patrimônio pessoal e empresarial
Adequação	Quem não planejou	Quem quer transferir sem manter controle	Quem quer transferir mantendo controle e uso do bem	Patrimônio relevante, múltiplos imóveis ou herdeiros, atividade empresarial

 

O que cada critério significa na prática

O custo tributário raramente é o único fator determinante, mas costuma ser o que inicia a conversa. A doação simples e a doação com usufruto têm estrutura de custo semelhante entre si, e ambas tendem a ser mais baratas do que o inventário, especialmente quando o desconto de 50% do ITCD é aplicável.

A burocracia tem um peso que vai além do custo financeiro. Um inventário exige tempo, às vezes anos, em um momento em que a família já está fragilizada. A doação, nas duas modalidades, resolve a transmissão em semanas, com uma escritura e um registro.

O controle é onde a doação com reserva de usufruto se diferencia decisivamente da doação simples. Quem doa sem reserva perde qualquer ingerência sobre o bem: não pode mais morar, alugar ou impedir que o filho venda. A reserva de usufruto elimina esse risco: o doador permanece no comando até o fim da sua vida.

A proteção patrimonial merece atenção especial para empresários do setor imobiliário. A doação, ainda que com cláusulas restritivas, oferece proteção limitada: o bem está no patrimônio pessoal do donatário e pode ficar exposto a dívidas ou dissolução conjugal dependendo de como as cláusulas foram estruturadas. A holding oferece uma separação mais robusta entre o patrimônio familiar e os riscos da atividade empresarial.

Quando a doação com usufruto é uma etapa, não a solução final

Para quem tem um único imóvel e herdeiros sem conflitos, a doação com reserva de usufruto costuma ser suficiente: resolve a sucessão de forma simples, econômica e com controle preservado.

Mas quando o patrimônio é mais complexo, contando com múltiplos imóveis, participações societárias, herdeiros em situações distintas, ou atividade empresarial relevante, a doação com usufruto pode ser uma etapa dentro de uma estrutura maior. A holding patrimonial, nesse cenário, não substitui a doação: ela a complementa, criando uma camada adicional de organização, proteção e eficiência tributária que a doação direta não alcança.

A escolha entre essas ferramentas, ou a combinação delas, é o que um planejamento patrimonial bem estruturado define. Não há fórmula pronta: há análise de cada situação.

Cláusulas de proteção que podem ser incluídas na escritura

A escritura de doação com reserva de usufruto não precisa se limitar à transferência do bem. O doador pode incluir cláusulas que estabelecem restrições sobre o que o donatário pode fazer com o imóvel, protegendo o bem de riscos futuros que, no momento da doação, podem parecer distantes, mas que a prática sucessória mostra serem bastante comuns.

São três as cláusulas mais utilizadas:

Inalienabilidade

A cláusula de inalienabilidade impede que o donatário venda, doe ou transfira o imóvel sem autorização. Enquanto estiver vigente, o bem não pode sair do patrimônio do beneficiário por vontade própria, o que garante que o imóvel permaneça na família conforme a intenção do doador.

É a cláusula mais comum em doações para filhos mais jovens ou em situações em que o doador quer evitar que o bem seja liquidado por impulso ou pressão de terceiros.

A inalienabilidade, por força de lei, implica automaticamente as cláusulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade, mas o inverso não é verdadeiro. Quem inclui inalienabilidade já está, na prática, incluindo as três proteções simultaneamente.

Impenhorabilidade

A cláusula de impenhorabilidade impede que o imóvel seja utilizado para saldar dívidas do donatário. Credores não podem penhorar o bem, ele fica fora do alcance de execuções judiciais contra o filho.

É especialmente relevante quando o donatário exerce atividade empresarial ou profissional com risco patrimonial. Um filho empresário, sócio de empresa ou profissional liberal com exposição a processos trabalhistas ou cíveis é um perfil em que essa cláusula faz diferença concreta.

Incomunicabilidade

A cláusula de incomunicabilidade impede que o imóvel integre a partilha de bens em caso de divórcio do donatário, independentemente do regime de bens adotado no casamento. O bem permanece exclusivamente no patrimônio de quem recebeu a doação, sem que o cônjuge adquira qualquer direito sobre ele.

Em famílias em que o doador não tem relação próxima com o cônjuge do filho, ou em que há histórico de instabilidade conjugal, essa cláusula oferece uma proteção que o regime de bens por si só não garante em todos os casos.

Quando incluir essas cláusulas

As três cláusulas fazem sentido quando o doador quer garantir que o imóvel permaneça na família a longo prazo, independentemente do que aconteça na vida do donatário. São recomendadas especialmente quando o beneficiário é jovem, exerce atividade com risco patrimonial, está em relacionamento instável ou quando o imóvel tem valor afetivo ou estratégico relevante para a família.

Quando elas podem ser excessivas ou contraproducentes

Essas cláusulas não são gratuitas do ponto de vista prático. Um imóvel inalienável e impenhorável é um imóvel que não pode ser oferecido como garantia em financiamentos, não pode ser vendido para reinvestimento e não pode ser utilizado pelo donatário como ativo disponível, mesmo que isso seja do interesse de todos.

Se o donatário precisar vender o imóvel no futuro, para adquirir outro bem, custear tratamento de saúde ou fazer frente a uma necessidade legítima, a inalienabilidade pode ser um obstáculo. A remoção de cláusulas gravosas exige ação judicial, com prazo e custo imprevisíveis.

Há também uma dimensão de relacionamento familiar que merece consideração: cláusulas muito restritivas podem ser lidas pelo donatário como falta de confiança, gerando tensão que o planejamento deveria justamente evitar.

A decisão de incluir ou não essas cláusulas, e em que combinação, deve refletir o perfil real da família, os riscos concretos identificados e os objetivos do doador. Não há resposta padrão: há situações em que as três cláusulas são indispensáveis, e situações em que nenhuma delas é necessária.

Limitações e riscos que você precisa conhecer

A doação com reserva de usufruto é uma operação juridicamente sólida, mas não isenta de limitações e riscos que precisam ser conhecidos antes de qualquer decisão. Alguns decorrem da própria estrutura do instituto; outros dependem das circunstâncias em que a doação é feita.

O donatário não pode vender nem hipotecar sem a concordância do usufrutuário

Enquanto o usufruto estiver vigente, o donatário não pode alienar nem onerar o imóvel sem a participação do doador. Qualquer escritura de venda, hipoteca ou garantia real exige a assinatura de ambos, nu-proprietário e usufrutuário.

Na prática, isso significa que o imóvel só pode ser negociado se doador e donatário estiverem de acordo. Essa limitação é, ao mesmo tempo, uma proteção para o doador, que não pode ser surpreendido por uma venda unilateral, e uma restrição real para o donatário, que não tem liberdade plena sobre o bem enquanto o usufruto existir.

O usufrutuário não pode deteriorar o bem

O direito de usar e fruir o imóvel não é ilimitado. O usufrutuário tem o dever legal de conservar o bem e devolvê-lo ao final do usufruto no mesmo estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural pelo uso ordinário.

Reformas que alterem a estrutura ou reduzam o valor do imóvel sem o consentimento do nu-proprietário podem gerar responsabilidade civil. Na prática familiar essa questão raramente chega a conflito, mas é um limite que existe e que merece ser conhecido por ambas as partes.

Doação em fraude a credores

A doação com reserva de usufruto feita por quem já possui dívidas pode ser questionada judicialmente pelos credores como fraude, especialmente quando a operação reduz o patrimônio do doador a ponto de inviabilizar o pagamento das obrigações existentes.

O Código Civil permite que credores anteriores à doação pleiteiem a anulação da operação quando comprovado que ela foi realizada com o propósito de subtrair bens da execução. O prazo para esse questionamento é de quatro anos contados da data da doação.

Doações feitas em momento de dificuldade financeira, com processos em curso ou dívidas relevantes conhecidas, carregam esse risco. O planejamento patrimonial responsável avalia essa exposição antes de qualquer transferência.

Doação que compromete a legítima dos herdeiros necessários

A lei reserva a metade do patrimônio do doador, chamada de legítima, aos herdeiros necessários: filhos, pais e cônjuge ou companheiro. Essa parcela não pode ser objeto de doação que a reduza ou elimine sem que o herdeiro preterido possa questioná-la.

Quando a doação com reserva de usufruto é feita para um dos filhos, sem que o valor doado seja considerado como adiantamento de herança ou sem que os demais herdeiros sejam igualmente contemplados, os outros filhos podem, após o falecimento do doador, exigir a equalização das quotas hereditárias, o que pode gerar conflito e até a redução forçada da doação.

Evitar esse problema é simples quando o planejamento é feito com antecedência: a escritura pode expressamente qualificar a doação como adiantamento de legítima, e o conjunto das doações deve ser dimensionado de forma que nenhum herdeiro necessário fique com menos do que lhe é garantido por lei.

 

Passo a passo: como fazer a doação com reserva de usufruto

A operação em si não é complexa, envolve basicamente dois atos cartorários sequenciais. O que exige cuidado é a preparação: documentação completa, avaliação tributária prévia e definição clara das condições da doação antes de chegar ao cartório.

Etapa 1 — Reunir a documentação

Antes de agendar qualquer cartório, é preciso reunir os documentos de todas as partes envolvidas e do próprio imóvel. Em geral, são necessários:

Do doador e do donatário:

• Documentos de identificação (RG e CPF)
• Certidão de estado civil — e, se casados, documento de identificação do cônjuge e certidão de casamento
• Comprovante de endereço

Do imóvel:

• Certidão de matrícula atualizada, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis (com prazo de validade, em geral 30 dias)
• Carnê do IPTU ou certidão de valor venal emitida pela Prefeitura
• Certidão negativa de débitos municipais sobre o imóvel

O cartório de notas pode exigir documentos adicionais dependendo da situação específica do imóvel ou das partes, imóvel em condomínio, doador casado em determinados regimes de bens ou donatário menor de idade são situações que podem demandar documentação complementar.

Etapa 2 — Apuração e pagamento do ITCD

Antes da lavratura da escritura, é necessário apurar e recolher o ITCD junto à Secretaria de Estado de Fazenda de Minas Gerais.

É nessa etapa que se define a base de cálculo, verifica-se a aplicabilidade do desconto de 50% e se avalia o histórico de doações anteriores ao mesmo donatário nos últimos três anos. Um erro nessa apuração pode resultar em cobrança retroativa com multa e juros.

Etapa 3 — Lavratura da escritura pública

A escritura de doação com reserva de usufruto é lavrada no Cartório de Notas e é obrigatoriamente pública para imóveis, independentemente do valor.

Na escritura constarão: a identificação das partes, a descrição do imóvel, as condições do usufruto (vitalício ou por prazo determinado), as cláusulas restritivas escolhidas pelo doador, se houver, e a qualificação da doação como adiantamento de legítima, quando aplicável.

Doador, donatário e seus respectivos cônjuges precisam comparecer ao cartório ou outorgar procuração pública específica para esse fim. O tabelião lavrará a minuta da escritura para revisão prévia das partes antes da assinatura.

Etapa 4 — Registro no Cartório de Registro de Imóveis

A escritura lavrada precisa ser registrada na matrícula do imóvel para que a doação produza efeitos perante terceiros. Sem o registro, a transferência é válida entre as partes, mas não oponível a quem está fora da operação.

O registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado, mediante apresentação da escritura original ou de traslado autenticado. O prazo para conclusão do registro varia conforme o cartório e a complexidade da situação, mas em condições normais costuma ser concluído em poucos dias a algumas semanas.

Após o registro, a matrícula do imóvel passará a refletir a nova titularidade, com o nome do donatário como nu-proprietário e o usufruto registrado em favor do doador.

Resumo das etapas

Etapa	Onde	Observação
Reunir documentação	—	Prazo variável conforme pendências
Apurar e pagar o ITCD	Fisco Estadual	Antes da escritura
Lavrar a escritura pública	Cartório de Notas	Presença ou procuração de todos os envolvidos
Registrar na matrícula	Cartório de Registro de Imóveis	Produz efeitos perante terceiros

 

FAQ — Perguntas frequentes

Posso fazer a doação e continuar morando no imóvel normalmente?

Sim. Essa é justamente a finalidade da reserva de usufruto. Após a doação, o imóvel passa formalmente para o nome do filho, mas você conserva o direito de usar e habitar o bem pelo período que definir, em geral, pelo resto da vida. Sua rotina não muda em nada: você continua morando, recebendo os aluguéis se o imóvel for locado e administrando o bem como sempre fez.

O filho pode vender o imóvel depois da doação?

Não sem a sua concordância. Enquanto o usufruto estiver vigente, qualquer venda ou oneração do imóvel exige a assinatura de ambos, donatário e usufrutuário. O filho é o proprietário formal, mas não tem liberdade para negociar o bem sozinho. Somente após a extinção do usufruto, em geral, com o seu falecimento, ele passa a ter plena disposição sobre o imóvel.

E se eu me arrepender? A doação pode ser desfeita?

Em regra, não. A doação é um ato jurídico irrevogável. Depois de lavrada a escritura e registrada na matrícula, o imóvel pertence ao donatário. A lei prevê hipóteses excepcionais de revogação, como ingratidão grave do donatário devidamente comprovada, mas são situações restritas e que dependem de ação judicial.

Essa irrevogabilidade reforça a importância de fazer a doação de forma planejada e consciente, com orientação jurídica prévia. Não é uma decisão para ser tomada com pressa.

A doação com usufruto vale para imóvel financiado?

Depende. Se o imóvel ainda está alienado fiduciariamente ao banco como garantia do financiamento, a transferência da propriedade exige a concordância da instituição financeira, o que, na prática, raramente é concedido enquanto a dívida não está quitada. Imóveis com financiamento em curso geralmente precisam ter a dívida liquidada antes de qualquer doação. Cada caso tem suas particularidades e merece análise individual.

Pago ITCD duas vezes: uma na doação e outra na extinção do usufruto?

Não. Em Minas Gerais, o ITCD é recolhido uma única vez, no momento da doação, sobre o valor total do imóvel. Quando o usufruto se extingue com o falecimento do doador e a propriedade plena se consolida nas mãos do donatário, não há novo fato gerador do imposto. A transmissão final ocorre sem custo tributário adicional.

Quem paga o IPTU e o condomínio após a doação?

O usufrutuário, ou seja, o doador. Enquanto o usufruto estiver vigente, as despesas de uso e conservação ordinária do imóvel são de responsabilidade de quem detém o direito de usar e fruir o bem. Isso inclui IPTU, condomínio e manutenção regular. As obras extraordinárias, aquelas que preservam a estrutura do imóvel, são de responsabilidade do nu-proprietário (donatário).

Faz sentido doar apenas parte do imóvel?

Sim, e pode ser uma estratégia interessante em alguns contextos, especialmente quando o doador quer iniciar a transferência do patrimônio de forma gradual, ou quando o valor total do imóvel ultrapassa os limites que permitem o aproveitamento de benefícios tributários. A doação parcial, chamada de doação de fração ideal, transfere uma cota do imóvel ao donatário, mantendo o doador como coproprietário da parte restante. As implicações práticas e tributárias dessa estrutura variam conforme o caso e merecem análise antes da decisão.

O papel do advogado no processo

Os cartórios executam os atos, mas não fazem a análise que precede a decisão de fazer a doação, nem avaliam se as condições em que ela está sendo feita são as mais adequadas para aquela família e aquele patrimônio específico.

É o advogado quem verifica se a doação compromete a legítima dos demais herdeiros, quem avalia a exposição a credores, quem orienta sobre quais cláusulas de proteção incluir, e quais evitar, quem confere a documentação e apura corretamente o ITCD, e quem redige as condições da escritura de forma que reflitam com precisão a intenção do doador.

Uma escritura mal redigida ou uma doação feita sem análise prévia pode gerar conflito entre herdeiros, questionamento fiscal ou perda de benefícios tributários que uma orientação adequada teria preservado. A assessoria jurídica não é um custo adicional: é a diferença entre um planejamento que funciona e um que precisa ser corrigido depois.

A doação com reserva de usufruto é simples na aparência. Por dentro, envolve direito de família, direito sucessório, direito tributário e direito imobiliário, muitas vezes ao mesmo tempo. Cada família tem uma composição diferente, cada patrimônio tem uma história diferente, e o que funciona bem em um caso pode ser insuficiente ou inadequado em outro.

No Lage Portilho Jardim, assessoramos pessoas físicas e empresários do setor imobiliário na estruturação de doações, no planejamento sucessório e na organização patrimonial de médio e longo prazo. Se você está pensando em organizar a transmissão do seu patrimônio ou simplesmente quer entender se a doação com reserva de usufruto faz sentido para a sua situação, entre em contato. Uma conversa prévia pode evitar custos e conflitos que nenhum planejamento deveria gerar.

Leia também: Tudo o que você precisa saber sobre planejamento sucessório | ITCD: alíquota progressiva e o que muda com a Reforma Tributária | Ganho de capital na venda de imóvel: guia completo | O que é uma Holding Imobiliária?

Conclusão

Ao longo deste artigo, vimos que a doação com reserva de usufruto é uma das ferramentas mais eficientes para quem quer organizar a transmissão do patrimônio imobiliário ainda em vida, sem perder o controle sobre o bem, sem enfrentar a burocracia de um inventário e, na maioria dos casos, com custo tributário inferior ao de deixar tudo para depois.

O doador transfere a propriedade, mas continua morando, administrando e recebendo os rendimentos do imóvel pelo tempo que desejar. O donatário recebe a titularidade formal hoje e a propriedade plena no momento certo, sem processo, sem prazo, sem custo adicional. As cláusulas de proteção permitem blindar o bem contra riscos futuros. E o cenário tributário atual, com a Reforma Tributária pressionando as alíquotas do ITCD para cima, torna o planejamento antecipado ainda mais vantajoso do que era há alguns anos.

Mas nenhuma dessas vantagens se realiza automaticamente. Uma doação mal estruturada pode comprometer a legítima de outros herdeiros, ser questionada por credores ou gerar um custo tributário maior do que o necessário. Para patrimônios mais complexos, ela pode ser apenas o ponto de partida de uma estrutura mais abrangente.

Organizar a transmissão do patrimônio em vida é um dos gestos mais concretos de cuidado com a família. O momento certo para fazer isso é antes de precisar.

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