A notificação de rescisão de contrato de aluguel é um tema que, frequentemente, gera muitas controvérsias.

Porém, assim como qualquer contrato chega a um fim em algum momento, é algo que sempre vai acontecer.

Uma boa comunicação entre locador e locatário é a peça-chave para evitar transtornos e se resguardar de problemas no futuro.

Neste sentido, falaremos sobre as possibilidades e regras para a rescisão do contrato de aluguel e como elaborar uma notificação de rescisão.

O que é a Notificação de Rescisão de contrato de aluguel?

O que é a Notificação de Rescisão de contrato de aluguel?

Já escrevemos anteriormente no blog sobre o instituto da notificação extrajudicial utilizada para comunicar a outra parte acerca de uma situação jurídica relevante.

De maneira análoga, a notificação de rescisão de contrato de aluguel serve para cientificar a outra parte, especificamente, sobre o fim do contrato de aluguel.

Por exemplo, considere que você seja proprietário de um imóvel e tenha estabelecido um contrato de aluguel com prazo de 30 meses, como é bastante comum. No entanto, durante esse período, o locatário violou algumas cláusulas contratuais, sendo necessário colocar fim a essa relação jurídica.

Neste contexto, o ponto de partida da rescisão contratual é justamente a comunicação formal e escrita, a ser encaminhada a outra parte, cientificando-a do rompimento do contrato de aluguel e informando sobre o prazo de desocupação do imóvel.

Qual é o prazo de um contrato de aluguel?

Em primeiro lugar, vale ressaltar que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) não estabelece um prazo máximo ou mínimo para um contrato de locação, deixando a critério das partes ajustarem qualquer prazo, desde que seja de comum acordo entre locador e locatário.

Mas vale a pena convencionar um prazo de duração da locação? A resposta é sim. 

A grande maioria das locações residenciais é celebrada com prazo determinado, por 30 meses.

Isto acontece porque a Lei do Inquilinato traz alguns dispositivos que resguardam o direito do locador de solicitar a rescisão do contrato de aluguel firmado por esse prazo.

Trata-se da hipótese em que a lei intitula de ‘’Denúncia Vazia’’, situação em que o locador pode, após o término do prazo do contrato (30 meses ou mais), pode rescindir a locação e retomar o imóvel, sem qualquer justificativa (art. 46, §2º da Lei do Inquilinato).

Por outro lado, quando o contrato de aluguel é firmado por prazo inferior a 30 (trinta) meses, terminado este prazo, ele passa a viger por prazo indeterminado. Nestes casos, o proprietário somente poderá retomar o imóvel através de denúncia motivada, justificando e fundamentando o seu pedido em uma das hipóteses previstas na Lei do Inquilinato.

Legislação referente à rescisão de contrato de aluguel

Conforme dito anteriormente, a Lei do Inquilinato é a norma que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e regulamenta o procedimento de rescisão de contrato de aluguel.

Vale ressaltar que a Lei do Inquilinato foi atualizada pela Lei nº 12.112/2009, que alterou vários dos seus dispositivos e aperfeiçoou as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.

Legislação referente à rescisão de contrato de aluguel.

Dispositivos legais que tratam da rescisão de contrato de aluguel

As regras sobre a rescisão do contrato de aluguel estão dispostas de forma esparsa na Lei do Inquilinato.

O art. 4º, por exemplo, prevê que, durante o prazo estipulado no contrato de aluguel, o locador não pode pedir a desocupação do imóvel ao locatário. 

Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

A segunda parte artigo, porém, traz uma exceção: o locatário pode devolver o imóvel a qualquer momento, desde que faça o pagamento proporcional da multa por quebra de contrato de aluguel.

No entanto, o parágrafo único do art. 4º exonera o locatário da multa contratual, quando a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

O artigo 9º da lei também traz algumas hipóteses em que a locação poderá ser desfeita:

1. Mútuo acordo: quando locador e locatário concordam com a rescisão;
2. Prática de infração legal ou contratual: rescisão do contrato de aluguel em decorrência de ato contrário ao previsto no contrato ou na lei (ato ilícito);
3. Falta de pagamento do aluguel e demais encargos (como condomínio e IPTU);
4. Quando o Poder Público determina a realização de reparações urgentes no imóvel, sem que haja possibilidade de o locatário permanecer nele durante a sua execução, ou se ele se recusar a permanecer.

O artigo 22, por sua vez, prevê as hipóteses de rescisão do contrato de aluguel autorizadas pela lei, mas por problemas causados ao imóvel pelo locador. A saber:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Vê-se que o referido artigo dispõe sobre os deveres e obrigações do locador, sendo que o imóvel deve ser entregue ao locatário em boas condições de moradia. Caso o locador não siga as determinações previstas nos incisos deste artigo, o locatário pode devolver o imóvel sem pagar a multa rescisória.

Por fim, o art. 27 da Lei do Inquilinato também trata, de forma indireta, sobre a rescisão do contrato de locação.

Esse dispositivo prevê o direito de preferência do locatário de comprar o imóvel alugado, caso ele seja colocado à venda.

Caso o locatário não exerça esse direito e o imóvel seja vendido a um terceiro, o contrato poderá ser rescindido.

Quais os motivos para rescindir um contrato de aluguel?

Quais os motivos para rescindir um contrato de aluguel?

Além do término do prazo, a Lei do Inquilinato traz outras hipóteses de rescisão do contrato de aluguel.

Para o locador rescindir o contrato antes do prazo, ele fazer a chamada “denúncia cheia” ou motivada, demonstrando a razão legítima e específica para o despejo do locatário.

Dentre as hipóteses autorizadas pela legislação, destacam-se as seguintes:

• Necessidade de uso próprio: mediante notificação ao locatário com 90 dias de antecedência, explicando o motivo do pedido e anexando documentos de comprovação;
• Descumprimento contratual pelo locatário: se o locatário descumprir alguma das cláusulas do contrato de aluguel, o locador pode solicitar a rescisão com antecedência mínima de 30 dias, dando a oportunidade para o locatário regularizar a situação antes da rescisão;
• Venda do imóvel: o locador pode solicitar a rescisão do contrato caso queira vender o imóvel. Nesse caso, o locador deve notificar o locatário com 90 dias de antecedência e conceder a ele a preferência na compra do imóvel.
• Obras no imóvel: o locador pode solicitar a rescisão para realizar obras no imóvel, mas precisa notificar o locatário 30 dias antes. Neste caso, a rescisão só será permitida se as obras forem necessárias e urgentes;
• Demolição do imóvel: se o imóvel precisar ser demolido, o locador pode solicitar a rescisão do contrato com antecedência de 30 dias.

Por outro lado, diferentemente do locador, o locatário pode solicitar a rescisão do contrato de aluguel a qualquer momento e independentemente de motivo, desde que pague a penalidade estipulada no contrato ou fixada pelo juiz, caso a situação tenha sido judicializada.

Qual o valor da multa por rescisão de contrato de aluguel?

Qual o valor da multa por rescisão de contrato de aluguel?

A lei não determina o valor da multa pela rescisão do contrato de aluguel, mas prevê que ela deve ser proporcional ao período restante do prazo (art. 4º).

Na prática, a maioria dos contratos prevê uma penalidade 3 vezes o valor do aluguel.

Vejamos, então, um exemplo:

Valor do aluguel: R$ 1.000

Multa prevista no contrato: 3x o valor do aluguel (R$ 3.000)

Meses restantes do prazo contratual: 5 meses

Multa descrita no contrato ÷ prazo total do contrato x número de meses restantes = Multa a pagar

3.000 ÷ 30 x 5 = 500 reais

Vale lembrar que essa multa tem como objetivo oferecer ao proprietário maior proteção durante esse processo, uma vez que ele terá que anunciar seu imóvel novamente e passar por todo o processo de negociação até que um novo inquilino seja encontrado.

Quando o inquilino pode rescindir o contrato sem pagar multa?

A lei é clara ao afastar a aplicação da multa quando a devolução do imóvel decorrer de transferência do locatário pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato.

Dessa forma, o locatário deve notificar o locador, por escrito, com antecedência mínima de trinta dias (parágrafo único do artigo 4º da Lei do Inquilinato).

Como fazer a notificação de rescisão de contrato de aluguel?

Como fazer a notificação de rescisão de contrato de aluguel?

Agora que já sabemos as regras sobre a rescisão do contrato de aluguel, vamos para o assunto principal deste artigo: como elaborar a notificação de rescisão de contrato de aluguel.

Notificação como aviso prévio para a rescisão do contrato de aluguel

A notificação de rescisão é, em outras palavras, um aviso prévio da rescisão do contrato de aluguel. Afinal, não seria razoável que uma locação pudesse ser rescindida de um dia para o outro.

Por isso, a notificação deve ser enviada com, pelo menos, 30 dias de antecedência em relação à data do término efetivo da locação. Assim, o locatário tem tempo para se reorganizar, se a iniciativa tiver sido do locador; e o locador recebe mais um mês de aluguel, se a iniciativa tiver sido do locatário.

Aspecto formal da notificação de rescisão de contrato de aluguel

A estrutura da notificação de rescisão de contrato de aluguel segue a mesma linha de uma notificação extrajudicial comum, ou seja, deve ser escrita e endereçada para a outra parte da relação jurídica (locador ou locatário), preferencialmente, por um meio oficial.

Embora a lei não determine uma forma específica, algumas informações são essenciais para a notificação de rescisão:

• Identificação das partes: nome completo do locador e locatário, dados de ambas as partes (endereço, telefone, e-mail);
• Dados do imóvel alugado: endereço completo e identificação clara do imóvel (se apartamento, indicar bloco, unidade, etc);
• Detalhes do contrato: data de início do contrato e data prevista para o término;
• Motivo da rescisão: descrição clara e objetiva do motivo da rescisão, indicando as cláusulas infringidas pelo locatário, se for o caso;
• Prazo de desocupação do imóvel: indicação da data em que o imóvel deve ser desocupado e do período de aviso prévio (conforme previsto no contrato ou de acordo com a Lei do Inquilinato);
• Multas e demais encargos: informação sobre a aplicação de multa ou penalidade por infração de cláusula do contrato ou rescisão antecipada, se for o caso;
• Responsabilidade pelas condições do imóvel na entrega: importante inserir este tópico para se resguardar do direito de indenização quando necessário efetuar reparos no imóvel.
• Data e assinatura da notificação: a notificação deve ter data e estar devidamente assinada pela parte notificante;

Procedimento de notificação de rescisão de contrato de aluguel

Além de estar em conformidade com a lei e ter um aspecto formal, é muito importante que a notificação de rescisão de contrato de aluguel seja enviada por meios oficiais e que tenham os recursos necessários para garantir que a mensagem chegue à outra parte.

Assim como qualquer outra notificação extrajudicial, ela pode ser entregue pessoalmente, enviada pelos Correios com aviso de recebimento ou via Cartório de Títulos e Documentos.

Atualmente, também são aceitas notificações enviadas por meios eletrônicos, como e-mail ou WhatsApp. Mas, para evitar qualquer discussão a esse respeito, é recomendável que as partes prevejam expressamente essa possibilidade no contrato.

Confirmado o recebimento da notificação pela parte notificada, inicia-se o prazo para a desocupação do imóvel.

Novas formas de notificação de rescisão de contrato de aluguel

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Conforme mencionamos, a notificação de rescisão por meios eletrônicos também é, atualmente, uma possibilidade, que já foi reconhecida pela justiça brasileira.

Esse entendimento foi manifestado recentemente pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 2.089.739/MG em 12 de dezembro de 2023, e representa um marco na desburocratização do procedimento de rescisão contratual.

No caso, a locadora alegou que o simples envio de e-mail à sua advogada não supriria a exigência legal de prévio aviso por escrito, não tendo a locatária cumprido a exigência legal de rescisão.

Todavia, os Ministros entenderam, por unanimidade, que o aviso sobre a intenção do inquilino de rescindir o contrato de locação poderia, sim, ser enviado por e-mail. Para o colegiado, o comunicado não exige formalidades, ‘’bastando que seja feito por escrito e que chegue ao locador ou a alguém que o receba em seu nome’’.

Existe diferença entre a rescisão de contrato de aluguel residencial e comercial?

A Lei do Inquilinato também regulamenta a locação de imóveis comerciais, ou como a lei chama, locação de imóvel ‘’não residencial’’.

O termo utilizado pela lei faz referência aos contratos de aluguel destinados a qualquer atividade que não seja a de moradia, como, por exemplo, supermercados, escritórios em geral, escolas, academias, depósitos, entre outros.

Existe diferença entre a rescisão de contrato de aluguel residencial e comercial?

No caso da locação de imóvel não residencial (comercial), algumas regras são mais rígidas, especialmente em relação à rescisão do contrato.

A lei oferece maior proteção ao locatário, dando a ele o direito de renovação do contrato, por igual prazo, quando preencher, cumulativamente, os seguintes requisitos (art. 51):

• o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
• o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
• o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Nessas hipóteses, se o locatário solicitar a renovação do contrato, o locador não poderá recusar.

Além disso, quando a locação do imóvel não residencial é realizada, especificamente, por (i) hospitais, (ii) unidades sanitárias oficiais, (iii) asilos, (iv) estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público ou (v) entidades religiosas devidamente registradas, a rescisão do contrato só pode ocorrer nas seguintes hipóteses (art. 53):

• Acordo entre as partes;
• Por falta de pagamento, infração legal ou descumprimento do acordado no contrato;
• Para fazer obras determinadas pelo Poder Público, que não possam ser executadas com o locatário no imóvel;
• Se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que tenha quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de 50% (cinquenta por cento) da área útil.

No caso do despejo para uso próprio do locador, o locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se (art. 52, §3º):

• Comprovar que a renovação do contrato não ocorreu em razão de proposta de terceiro, em melhores condições; ou
• O locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Conclusão

A notificação de rescisão de contrato de aluguel não depende de muitas formalidades, mas deve ser realizada com cuidado e em atenção às hipóteses e regras previstas na Lei do Inquilinato.

Além das hipóteses de rescisão e do conteúdo da notificação, é importante se atentar à forma de envio.

A forma mais comum é por meio de correspondência escrita enviada pelos Correios com aviso de recebimento, mas a notificação também pode ser entregue pessoalmente, via Cartório ou por meios eletrônicos, desde que seguros e com confirmação de recebimento.

Para garantir a validade e eficácia da notificação de rescisão, é fortemente recomendado contar com o apoio de profissional especializado na área, que poderá orientar sobre a real possibilidade de rescisão e o melhor formato efetivá-la.

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