Você sabia que existe advogado especialista em leilão de imóveis?
Embora seja um procedimento complexo, o leilão de imóveis, em qualquer de suas modalidades, pode ser uma forma de investimento de baixíssimo risco, pois viabiliza a aquisição de imóveis por valores consideravelmente abaixo dos preços de mercado.
Em nosso blog, você encontra um guia completo de como investir no mercado de leilão de imóveis para adquirir bens com segurança e lucratividade.
Porém, para garantir o baixo risco da operação, é essencial contar com apoio profissional, prestado por um advogado especialista em leilão de imóveis.
No artigo de hoje, vamos explorar detalhadamente o trabalho desse profissional e mostrar como a consultoria de um especialista pode ser determinante para alcançar sucesso na aquisição de imóveis por meio de leilão.
Índice
Quem é o advogado especialista em leilão de imóveis?
Em poucas palavras, o advogado especializado em leilão de imóveis é um valioso aliado na identificação de oportunidades de investimento, graças ao seu conhecimento técnico e de mercado.
Seu trabalho deve compreender a orientação sobre as modalidades de leilão e a realização de uma due diligence específica para esse tipo de operação.
A due diligence envolverá a análise da situação registral do imóvel e a regularidade do procedimento que levou ao leilão, a fim de avaliar a existência de risco de anulação do ato depois da arrematação do bem.
Mas, além disso, o advogado também poderá aconselhar o interessado sobre as melhores oportunidades de investimento, considerando, sempre, o valor de mercado dos imóveis leiloados e eventuais riscos relacionados ao negócio.
O advogado especializado em leilão de imóveis pode ser um verdadeiro parceiro de negócios, maximizando as possibilidades de lucro por meio do investimento em imóveis de leilão.
Qual é a função do advogado especialista em leilão de imóveis?
Qual é a função do advogado especialista em leilão de imóveis?
A função do advogado especializado em leilão de imóveis é ampla, pois compreende desde o aconselhamento do interessado até a análise de risco da operação e regularização da posse e da propriedade do imóvel em nome do arrematante.
Vejamos alguns exemplos de atuação:
- Estimativa e simulação de custos: avaliar e prever os demais custos envolvidos na aquisição do imóvel, como a comissão do leiloeiro e eventuais impostos e taxas (como IPTU e condomínio) relativos ao bem, caso o débito não tenha sido incluído na execução.
- Análise da descrição do imóvel: examinar a descrição do imóvel no site do leilão, incluindo matrícula, dívidas e toda a documentação pertinente.
- Verificação da regularidade jurídica: checar a situação registral do bem, incluindo ônus e outras ações.
- Assessoria pós leilão: executar as medidas necessárias para regularizar a propriedade do imóvel e garantir a posse do arrematante.
É importante esclarecer que a atuação de um advogado especialista em leilão de imóveis pode ser dividida em duas frentes, de acordo com o interesse do seu cliente.
Isso significa que o advogado poderá atuar a favor do arrematante, mas também a favor do proprietário do bem leiloado, a fim de tentar evitar a perda do bem.
Neste artigo, focaremos no trabalho prestado em favor do arrematante (comprador do imóvel em leilão).
Quais são as principais atividades realizadas por um advogado especialista em leilão de imóveis?
Quais são as principais atividades realizadas por um advogado especialista em leilão de imóveis?
Para garantir a legalidade e a condução eficiente das transações e litígios relacionados ao imóvel em leilão, o especialista deve adotar uma abordagem analítica e seguir alguns passos fundamentais para assegurar a segurança da aquisição do imóvel pelo interessado. A seguir, detalharemos esses passos.
Análise de imbróglios jurídicos que possam envolver o bem
Primeiramente, o advogado deve investigar detalhadamente se, além do imbróglio que levou à determinação do leilão, há algum outro problema relacionado ao imóvel, que possa colocar em risco a aquisição do bem.
Nessa etapa, é importante analisar a regularidade registral do imóvel e a existência de outros processos relativos a ele, onde se discuta, por exemplo, a posse ou a propriedade.
Tal análise é necessária para identificar riscos que possam comprometer a aquisição e garantir que o interessado compreenda as etapas seguintes à arrematação, se tiver êxito.
Análise da oportunidade econômica do negócio
Um bom especialista também poderá avaliar a viabilidade financeira da aquisição, levando em consideração o valor de mercado do imóvel, o preço mínimo estabelecido no leilão e os possíveis custos adicionais (como taxas e impostos não incluídos na execução e eventuais despesas com a imissão na posse).
Essa análise ajudará o interessado a entender se o investimento é vantajoso e se os riscos estão alinhados com seu perfil de investidor e às suas necessidades.
Assessoria nas etapas do leilão
O advogado especialista em leilão também orientará o interessados em todas as fases do procedimento, que vai desde a preparação para o ato, incluindo a due diligence, até a participação ativa na oferta de lances e, após a arrematação, a regularização da propriedade e imissão na posse.
O objetivo do profissional deve ser garantir que o seu cliente esteja ciente das regras e requisitos do leilão, auxiliando na definição de uma estratégia de lances competitiva e podendo representar o cliente durante a disputa.
Se houver arrematação, o advogado também poderá assessorar o cliente na regularização da propriedade e na tomada da posse do imóvel, como veremos mais detalhadamente a seguir.
Assessoria após a realização do leilão
Após a arrematação (ato de adquirir o imóvel), o advogado especialista deve auxiliar o arrematante na regularização do bem, o que inclui:
- a transferência de propriedade e o pagamento de taxas e impostos relacionados;
- a obtenção de certidões negativas;
- o cancelamento de quaisquer ônus ou pendências sobre o bem; e
- se necessário, adotar os procedimentos necessários para efetivar a posse do arrematante sobre o imóvel.
Necessidade de desocupação do imóvel
Se o imóvel adquirido em leilão estiver desocupado, o arrematante pode tomar a posse imediatamente, sem maiores complicações.
Entretanto, se o imóvel estiver ocupado, seja pelo devedor da dívida que levou ao leilão, seja por locatário ou outro possuidor, o arrematante deverá tomar algumas medidas para obter, de fato, a posse do bem.
Nesse contexto, caberá ao advogado especialista orientar o cliente sobre as opções legais para desocupação, que podem incluir negociações amigáveis, notificações extrajudiciais, ou, se necessário, a propositura de ação judicial para imissão na posse.
Essa orientação, aliás, deve ser prestada antes mesmo da realização do leilão, pois a situação do imóvel (se está ou não ocupado) é, certamente, um fator a ser considerado para avaliar a viabilidade da aquisição e a perspectiva de lucro com o negócio.
Questões gerais acerca da realização de um leilão de imóveis
Advogado especialista em leilão de imóveis.
Agora que já entendemos qual é o trabalho de um advogado especialista em leilão de imóveis, falaremos sobre outros aspectos relevantes para quem está interessado em investir nesse mercado.
Começaremos pelas principais dúvidas relacionadas à possibilidade de perda do imóvel adquirido em leilão.
Tem como recuperar um imóvel que foi a um leilão?
Esta talvez seja a pergunta mais recebida por um advogado especialista em leilão de imóveis. Afinal, ainda que seja um investimento bastante seguro, o valor envolvido é alto e o arrematante não quer correr o risco de perder o imóvel depois de pagar por ele.
Felizmente, o risco é baixo.
Para que o antigo proprietário recupere um imóvel leiloado, o leilão precisa ser anulado. E isso só acontece em situações muito específicas, que veremos a seguir.
O que pode anular um leilão?
Basicamente, um leilão só pode ser anulado se houver alguma irregularidade no procedimento em que ele foi determinado, por exemplo:
- Falta de notificação adequada ao proprietário sobre a realização do leilão;
- Irregularidades no edital ou no procedimento judicial ou extrajudicial em que foi determinado o leilão;
- Vícios que afetem a publicidade e a transparência do leilão;
- Avaliação errônea do imóvel, inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor de mercado, considerado preço vil.
A boa notícia é que todas essas situações podem ser identificadas previamente por um advogado especialista em leilão de imóveis – daí a importância de contar com esse serviço.
Durante a due diligence, o advogado analisará tanto o procedimento que levou ao leilão quanto a sua situação registral e o edital de convocação, a fim de identificar se existe algum risco de anulação do leilão após a arrematação.
Isso significa que se você, interessado em adquirir imóveis por meio de leilão, contar com uma assessoria especializada, estará fazendo um investimento de baixíssimo risco e com potencial de alto retorno financeiro. E sem qualquer “malabarismo”.
Qual o prazo para anular um leilão?
O prazo para anular um leilão de imóveis, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça, é o previsto no art. 178 do Código Civil, ou seja, 04 (quatro) anos contados da data de expedição da carta de arrematação.
Trata-se de prazo decadencial, o que significa que os 4 anos correm sem qualquer interrupção ou suspensão.
Após esse prazo, não haverá mais a possibilidade de questionar a validade do leilão.
Quanto tempo leva para desocupar imóvel comprado em leilão?
Quanto tempo leva para desocupar imóvel comprado em leilão?
Para entendermos quanto tempo pode levar a desocupação de um imóvel adquirido em leilão, temos que separar as modalidades de leilão extrajudicial e judicial.
A modalidade mais comum de leilão extrajudicial, que é o que ocorre sem passar pelo Poder Judiciário, está previsto na Lei nº 9.514/97 (Lei de Alienação Fiduciária).
No caso de leilão nessa modalidade, se o ocupante do imóvel se recusar a sair de forma amigável, o arrematante deve propor uma ação judicial de reintegração de posse, de acordo com a previsão do art. 30 da referida lei:
Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.
Como se extrai do artigo 30, citado acima, o prazo a ser concedido pelo juiz para desocupação já está definido em lei e não poderá ser diferente: 60 dias.
O procedimento é diferente da reintegração de posse prevista no Código de Processo Civil, pois, apesar do nome, não é igual às ações possessórias: trata-se de um procedimento específico para a imissão na posse do arrematante de imóvel em leilão ocorrido dentro do procedimento de execução da garantia de alienação fiduciária.
É esse o procedimento seguido pelos conhecidos “leilões da Caixa Econômica Federal”, por exemplo, embora não seja restrito a instituições financeiras.
Já no procedimento de leilão judicial, havendo um lance vencedor, o auto de arrematação será assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro.
Passado o prazo de 10 (dez) dias da assinatura do auto, será expedida a carta de arrematação, nos termos do art. 903, § 2º e 3º, do CPC, bem como o mandado de imissão na posse.
O mandado de imissão na posse é o instrumento jurídico que permite ao arrematante retirar o antigo ocupante do imóvel, podendo, se necessário, contar com o apoio da Polícia Militar.
No entanto, a legislação processual civil não define um prazo específico para o cumprimento desse mandado.
Assim, caberá ao juiz, em cada caso concreto e com base no princípio da razoabilidade, determinar o prazo de cumprimento do mandado de imissão de posse, para que o antigo proprietário desocupe o imóvel.
O que acontece depois que o imóvel é leiloado?
Após o leilão e arrematação do imóvel, o arrematante deve cumprir algumas etapas para consolidar a posse e a propriedade do bem.
Primeiramente, o comprador deve efetuar o pagamento do valor arrematado e das despesas do leilão, como comissões, taxas e impostos.
Em seguida, é necessário registrar a carta de arrematação no Cartório de Registro de Imóveis para efetivar a transferência da propriedade.
Se o imóvel estiver ocupado, o próximo passo será notificar o antigo proprietário para deixar o imóvel e, se necessário, tomar as medidas judiciais cabíveis para a imissão na posse do novo proprietário.
Durante esse período, o antigo proprietário pode tentar, dentro dos limites legais, anular o leilão ou recuperar o imóvel, caso existam fundamentos legais para tanto. Por isso, a orientação de um advogado especializado é fundamental para garantir que todas essas etapas sejam realizadas de forma correta e eficiente.
Conclusão
O advogado especialista em leilão de imóveis é um verdadeiro parceiro de negócios para quem deseja se tornar um investidor no mercado de leilões.
Uma boa assessoria é capaz de identificar os riscos eventualmente existentes, especialmente a possibilidade de anulação do ato após a arrematação, e avaliar a viabilidade econômica da aquisição e as perspectivas de retorno financeiro.
Além disso, o advogado especialista também atua após a arrematação do bem, auxiliando o arrematante na regularização da propriedade e da posse do imóvel.
Portanto, ao considerar a participação em um leilão de imóveis, é essencial contar com a orientação de um advogado especializado para proteger seus interesses e garantir que o processo seja conduzido de maneira adequada.
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